金地集團(tuán)：重新進(jìn)入高增長軌道，開發(fā)速度大幅提升，積極拿地補(bǔ)庫存

  分析師/CRIC研究中心分析師 沈曉玲、李瑩

  上半年銷售額同比增長近五成，全年銷售金額或?qū)⑹状瓮黄?00億

  2013年上半年，金地完成銷售金額共計(jì)197.2億元，同比增長46.5%，銷售面積151.1萬平方米，同比提升32.25%，業(yè)績?cè)鲩L速 度較為顯著。另外根據(jù)7月最新數(shù)據(jù)，公司首7月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額224億元。參照近幾年金地業(yè)績的分布情況，除了2010年下半年受推貨量不足影響外， 金地上半年及下半年的比例大致為四六開，大致估計(jì)金地2013年全年銷售額將達(dá)400億以上。

  上述判斷還基于以下幾點(diǎn)原因：首先是下半年供貨量充足，為330-340億，按照金地年初設(shè)想的60%去化率，那么下半年銷售額或達(dá)204億 元。金地推行的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化系列化已見成效，項(xiàng)目開發(fā)周期大大縮短，其6月在南京獲取的地塊預(yù)計(jì)于今年12月正式開盤，整個(gè)周期僅5個(gè)多月，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度的 加快將有助于保證下半年的供貨量；其次，企業(yè)前幾年對(duì)宏觀調(diào)控下的市場(chǎng)短期波動(dòng)不太適應(yīng)，近幾年對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整，隨著企業(yè)高端項(xiàng)目不斷去化，其 下半年144平米以下的產(chǎn)品占比差不多會(huì)占到7成左右，與此前的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相比更貼合市場(chǎng)需求，這一積極改變將幫助企業(yè)從銷售業(yè)績?cè)鲩L緩慢的困境中走出來， 例如8、9月份將繼續(xù)推案的北京朗悅，該項(xiàng)目上半年銷售額達(dá)18.50億，另外還有金地格林也將在下半年有新增供應(yīng)，該項(xiàng)目延續(xù)上半年的熱銷態(tài)勢(shì)將為大概 率事件?？偠灾?，我們預(yù)計(jì)今年下半年企業(yè)很可能實(shí)現(xiàn)超200億的銷售額，全年業(yè)績將首次突破400億，保持近三成的增長率。

  上半年發(fā)力土地市場(chǎng)，提升三線城市土地儲(chǔ)備比例

  從拿地投入數(shù)值看，今年上半年金地在補(bǔ)充土儲(chǔ)方面表現(xiàn)相對(duì)激進(jìn)，拿地金額202億元，其中權(quán)益金額高達(dá)153.4億元左右，占到上半年銷售金額 的78%之多。而與去年對(duì)比來看，金地更是明顯加快了擴(kuò)張步伐，根據(jù)企業(yè)年報(bào)，2012年全年金地新增土儲(chǔ)量為241.67萬平方米，拿地額69億元，今 年上半年拿地量價(jià)均遠(yuǎn)超去年水平，拿地量同比提升104%，拿地金額與去年全年相比增長了193%，企業(yè)積極擴(kuò)充土地儲(chǔ)備為未來幾年的高周轉(zhuǎn)發(fā)展做準(zhǔn)備。

  從拿地結(jié)構(gòu)看，金地今年在三四線城市的拿地規(guī)模占比顯著提升。首先，金地在上半年仍然著重于在二線城市補(bǔ)充土儲(chǔ)，該類城市拿地建面占比高達(dá) 71%，其次，企業(yè)適當(dāng)加大了對(duì)三線城市的投入，在三四線城市拿地量占比較去年提升了14個(gè)百分點(diǎn)，這些三四線城市普遍為經(jīng)濟(jì)發(fā)展熱點(diǎn)城市，例如包括珠三 角區(qū)域的佛山、長三角區(qū)域的揚(yáng)州等。近期一線城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭激烈，地價(jià)不斷攀升，金地在三四線擴(kuò)充土儲(chǔ)能夠避開一線城市土地的白熱化爭奪，避免拿地成本 上升過快，并且有助于優(yōu)化企業(yè)土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。

  毛利率受高端項(xiàng)目及市場(chǎng)情況影響，資產(chǎn)顯著提升、債務(wù)結(jié)構(gòu)良好

  企業(yè)目前處于快速增長期，上半年?duì)I業(yè)收入82億元，同比增長36%，總資產(chǎn)比年初的1025億提升了122億至1147億，增長幅度明顯。增長 的原因主要有兩點(diǎn)：一是企業(yè)上半年銷售業(yè)績良好，達(dá)197億，同比增長了46%；二是企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)獲取較多優(yōu)質(zhì)土地，拿地金額200多億元，近500萬 方建筑面積。

  企業(yè)毛利率為23%，與去年同期相比下降了9個(gè)百分點(diǎn)，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為27%，同樣下降了9個(gè)百分點(diǎn)，降幅較為明顯。主要是企業(yè) 2011年四季度到2012年上半年，促銷力度較大，而這些項(xiàng)目在今年上半年進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期；另外，企業(yè)高端項(xiàng)目占比較高，去化速度相對(duì)較慢，故降低售價(jià)， 使得企業(yè)整體毛利率表現(xiàn)受拖累。預(yù)計(jì)隨著高端項(xiàng)目持續(xù)去化，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化以后，企業(yè)的毛利率將上升。

  從企業(yè)負(fù)債情況來看，金地凈負(fù)債率從去年同期的42%提升至60%，也是企業(yè)加快擴(kuò)張的外在表現(xiàn)之一。但總體來說，金地的負(fù)債率水平在行業(yè)內(nèi)并 不算高，企業(yè)3月發(fā)行了五年期債券，債務(wù)結(jié)構(gòu)得到調(diào)整，其短債比僅為1.6，處于相對(duì)合理的范圍內(nèi)，其發(fā)行的債券利率也僅為5.625%，融資成本較低， 企業(yè)無過高債務(wù)壓力。尤其目前企業(yè)已經(jīng)擁有“金地置業(yè)”海外融資平臺(tái)，在A股市場(chǎng)再融資相對(duì)困難的情況下，海外較低利率的資金將是企業(yè)優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)的渠道 之一。

  下半年將保持對(duì)土地市場(chǎng)密切關(guān)注，注重成本管控

  我們判斷，今年下半年如有合適的地塊出讓，金地仍然會(huì)進(jìn)行爭取，事實(shí)上，經(jīng)過上半年的快速擴(kuò)張，金地7月初又在東莞新增了一幅商住用地，拿地金 額4.2億元，溢價(jià)高達(dá)72%。金地具有較強(qiáng)的融資優(yōu)勢(shì)，拿地資金充裕，而且企業(yè)有意加快項(xiàng)目開發(fā)速度，這就勢(shì)必存在對(duì)土地的需求，面粉的供應(yīng)必須跟得上 做面包的速度。同時(shí)，金地方面也表示，目前手頭有一些較好的拿地機(jī)遇，會(huì)考慮其中預(yù)期收益較好的項(xiàng)目。

  另外，金地上半年在拿地成本把控上相對(duì)良好，但在南京創(chuàng)了仙林湖區(qū)域“地王”，并且拿了幾幅高溢價(jià)地塊，我們注意到本期末金地對(duì)其常州3號(hào)地塊 計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備9740.95萬元，由于該地塊拿地時(shí)樓板價(jià)過高，無法達(dá)到企業(yè)預(yù)期售價(jià)，建議金地在后期拿地時(shí)嚴(yán)防類似情況再度出現(xiàn)，不可因市場(chǎng)熱度高而盲 目獲取高價(jià)地塊。值得肯定的是，金地上半年靈活采取合作拿地方式來獲取優(yōu)質(zhì)地塊，上半年近五成的土地為合作獲取，包括其在北京新增的三幅地塊，合作方式能 增強(qiáng)企業(yè)拿地實(shí)力，從而提高拿地的成功幾率，并且能夠?qū)崿F(xiàn)以相對(duì)少的資金在一線城市獲取土儲(chǔ)，降低單個(gè)項(xiàng)目的資金占用量和成本，有助于企業(yè)良性運(yùn)行，預(yù)計(jì) 企業(yè)下半年還將有較多合作獲取的地塊。

  補(bǔ)充說明：此報(bào)告僅為企業(yè)當(dāng)日業(yè)績發(fā)布后的及時(shí)快評(píng)，后期CRIC研究中心還將有詳詳實(shí)的半年報(bào)分析報(bào)告推出，敬請(qǐng)關(guān)注！

  分析師簡介

  沈曉玲，CRIC研究中心企業(yè)研究經(jīng)理，擅長房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略、應(yīng)急策略研究

  李瑩，CRIC研究中心土地研究員，專注土地市場(chǎng)及企業(yè)土地收儲(chǔ)研究