??政策支持小微企業(yè)，房企融資大環(huán)境維持謹慎收緊

??3月1日銀保監(jiān)會對《關(guān)于對中小微企業(yè)貸款實施臨時性延期還本付息的通知》進行解釋，提出要對中小微企業(yè)貸款實施臨時性延期還本付息的優(yōu)惠政策，可能會對中小房企的資金鏈穩(wěn)定有一定幫助。而整體而言，在疫情肆虐、國際經(jīng)濟有下行預期的背景下，政府依然保持了堅持“房住不炒”的態(tài)度。銀保監(jiān)會也在22日的國務院新聞發(fā)布會上再次強調(diào)要堅決落實房住不炒的要求，促進房地市場平穩(wěn)健康發(fā)展，同時配合地方政府穩(wěn)妥處置地方隱性債務問題；外匯局也同時表示外債政策調(diào)整不適用于房地產(chǎn)企業(yè)，不會刺激房企增加外債。由此可以預見，國家依然會繼續(xù)保持房企融資謹慎收緊的態(tài)度，房企融資環(huán)境近期放松的可能性不大。

??本月房企融資額整體回升，融資成本環(huán)比下降

??3月95家典型房企的融資總額為1195.58億元，環(huán)比上升42.7%，同比下降14.5%。其中，本月房企的融資發(fā)債總額為839.88億元，環(huán)比上升50.2%，同比下降5.4%。單月融資成本4.58%，環(huán)比下降1.00個百分點；其中境外債券單月融資成本7.18%，環(huán)比下降0.24個百分點，境內(nèi)發(fā)債成本上升0.08個百分點到3.72%。主要在于3月份境外發(fā)債企業(yè)較少，從而結(jié)構(gòu)性拉低了成本。

??擬上市房企及分拆業(yè)務公司為16家

??本月沒有房企掛牌上市，但是房企旗下公司方面則有正商物業(yè)興業(yè)物聯(lián)和鴻坤物業(yè)燁星集團成功上市。與此同時，本月房企方面有金輝控股和上坤地產(chǎn)遞交了招股說明書，房企旗下公司則有弘陽物業(yè)弘陽服務。因此截至2020年3月底，在港交所等待IPO的房企和房企旗下公司分別有9家和7家。此外，世茂、華潤、禹洲、越秀、深圳控股等企業(yè)也在業(yè)績會上宣布有分拆物業(yè)上市的計劃，未來較為值得關(guān)注。

??企業(yè)發(fā)債

??債券發(fā)行：境外發(fā)債近乎停滯，短期融資券持續(xù)火熱

??3月95家典型房企的融資總額為1195.58億元，環(huán)比上升42.7%，同比下降14.5%。其中，境內(nèi)債權(quán)融資941.64億元，環(huán)比增長83.9%，同比增長35.1%；境外債權(quán)融資225.14億元，環(huán)比下降27.8%，同比下降59.2%。2月房企境外債權(quán)融資已不足1月的三成，本月的環(huán)比持續(xù)下降，主要由于疫情擴散至全球，且美股自3月9日起接連觸發(fā)3次熔斷，美元債市場動蕩較大，我們監(jiān)測的95家房企中，內(nèi)房企美元債自3月12日后便無發(fā)行，而截至3月底全球疫情拐點尚未到來，內(nèi)房海外美元債發(fā)行預估將會停滯一段時間，同時多家房企管理層在業(yè)績會上表示目前不是美元債發(fā)行的窗口期，房企融資進而轉(zhuǎn)向境內(nèi)探索。

??其中，3月房企的債券發(fā)行總額為839.88億元，環(huán)比上升50.2%，同比下降5.4%，境內(nèi)發(fā)債631.30億元，環(huán)比上升132.7%，境外發(fā)債208.58億元，環(huán)比下降27.6%，本月境內(nèi)發(fā)債是境外發(fā)債的3.03倍，主要由于3月下旬受美股熔斷影響導致的內(nèi)房美元債發(fā)行停滯，房企轉(zhuǎn)向境內(nèi)發(fā)債。本月房企境內(nèi)公司債發(fā)行332.20億元、中期票據(jù)85.50億元、超短融資券202.60億元，分別環(huán)比增長221.4%、12.5%、120.2%，值得注意的是，超短融本月發(fā)行持續(xù)火熱，發(fā)行了18筆。

??3月單月房企新增債券類1融資成本4.58%，環(huán)比下降1.00個百分點；主要在于3月份境外發(fā)債企業(yè)較少，從而結(jié)構(gòu)性拉低了成本。其中境外債券融資成本7.18%，環(huán)比下降0.24個百分點，境內(nèi)發(fā)債成本上升0.08個百分點到3.72%。2020年前3月房企新增債券類1融資成本6.58%，較2019年全年下降0.46個百分點，其中境外債券融資成本達8.51%，較2019年全年增長0.41個百分點，境內(nèi)債券融資成本3.87%，較2019年全年下降1.34個百分點。整體融資成本的下降主要由于一方面境外債券發(fā)行的減少，一季度境外/境內(nèi)債券比1.40，同比下降了0.72，此外，境內(nèi)超短融發(fā)行量的上升也是導致成本下降的重要原因。

??具體企業(yè)表現(xiàn)來看，3月發(fā)債最高的企業(yè)為世茂房地產(chǎn)，發(fā)債總量70億元，主要為世茂房地產(chǎn)發(fā)行了3筆共70億元的公司債，且這兩筆融資成本較低，均在4%以下；此外，中海本月發(fā)行的3筆共計10億美元境外優(yōu)先票據(jù)，年限在5-15年，利率水平僅在3%左右，利率極低。

??債券期限：本月到期債券類232.79億元

??本月房企有17筆債券到期，金額共計232.79億元。其中，到期金額最高為碧桂園2016年3月發(fā)行的40億元的公司債。此外，招商蛇口本月有2筆境債券到期，分別是一筆20億元的中期票據(jù)和10億元的超短融資券。

??提前關(guān)注到2020年4月將有20筆債券到期，金額共計274.32億元，環(huán)比上漲18%。單筆金額最高為景瑞控股2017年4月發(fā)行的一筆4億美元人民幣的境外優(yōu)先票據(jù)。

??上市和股票

??擬上市企業(yè)：排隊房企及分拆業(yè)務公司為16家

??3月25日和30日，金輝控股和上坤地產(chǎn)分別向港交所提交了招股說明書，同時金輝也撤回了2016年向上交所遞交的上市申請。因此截至2020年3月底，在港交所等待IPO的房企有海倫堡、奧山控股、萬創(chuàng)國際、三巽控股、港龍地產(chǎn)、大唐地產(chǎn)、鵬潤控股、金輝控股以及上坤地產(chǎn)9家，其中海倫堡、奧山以及萬創(chuàng)國際的招股書已經(jīng)過期，截止2020年3月底仍未更新，未來是否繼續(xù)申請上市仍然有待觀察。

??在房企分拆旗下公司上市方面，本月有弘陽地產(chǎn)旗下物業(yè)公司的弘陽服務向港交所申請上市，同時由于本月正商旗下物業(yè)興業(yè)物聯(lián)和鴻坤物業(yè)燁星集團都成功掛牌，因此截至2020年3月底，在港交所等待IPO的房企旗下公司共有7家。此外，本月世茂、華潤、禹洲、越秀、深圳控股等企業(yè)也在業(yè)績會上宣布有分拆物業(yè)上市的計劃，未來較為值得關(guān)注，房企分拆物業(yè)或商管等板塊上市的熱潮仍在繼續(xù)。

??IPO和增發(fā)：2家房企旗下物業(yè)公司成功上市

??本月沒有房企掛牌上市，因此2020年成功上市的房企截至3月底仍然只有匯景控股一家，與此同時本月也沒有房企進行增發(fā)配股。

??在房企分拆旗下公司上市方面，本月正商物業(yè)興業(yè)物聯(lián)和鴻坤物業(yè)燁星集團分別在9日和13日成功掛牌上市，是2020年首批上市的房企旗下公司。其中，興業(yè)物聯(lián)全球發(fā)售1億股，所得款項凈額為1.678億港元；燁星集團則全球發(fā)售1億股，所得款項凈額為1.213億港元。

??股權(quán)變動：龍湖和中海分別獲境外機構(gòu)增持和減持

??本月有部分房企出現(xiàn)了股東對公司股票進行增持減持，比如難過置業(yè)、中海和龍湖等，其中中海股東摩根大通進行了減持，龍湖則獲得美國資本集團增持，一定程度上反映了境外資本市場對企業(yè)未來前景的看法，然而整體來看動作并不大，數(shù)額都相對較小且對公司控股權(quán)并沒有影響。本月還有部分房企如華僑城和寶龍地產(chǎn)等也公布了回購股份的結(jié)果，其中華僑城是首次進行股份回購，而寶龍則在回購股份之后直接進行了注銷，公司股價也隨之從近幾個月來的最低點有所回升。

??股價變動：地產(chǎn)股整體不佳，物業(yè)商管股依然是亮點

??本月受疫情和美股熔斷影響，再加上港股進入了年報季，2019年房企的業(yè)績增長較為一般，因此A股和H股的地產(chǎn)股整體表現(xiàn)都不佳。由于國內(nèi)疫情控制較為成功，復工復產(chǎn)也穩(wěn)步推進，因而A股資本市場信心逐漸回升，A股地產(chǎn)股相對于H股而言表現(xiàn)相對較好，有近34%的地產(chǎn)股在整月出現(xiàn)了上漲，而H股則僅有15%。在H股方面，本月SOHO中國的漲幅較大，月漲幅為41.84%，企業(yè)從3月10日曝出私有化傳聞之后股價持續(xù)震蕩大漲，而根據(jù)其2019年業(yè)績來看，企業(yè)表現(xiàn)實在平平，最終整月的股價大漲主要也是私有化帶來的市場影響。除了SOHO中國之外，本月物業(yè)商管股的漲幅都相當不錯，比如永升生活服務、中海物業(yè)和寶龍商業(yè)的漲幅排名內(nèi)房股前五，再度體現(xiàn)了香港資本市場對物業(yè)商管股的青睞。

??在A股房企方面，本月漲幅最大的是萬通地產(chǎn)，其股價從23日開始一直到月末都在上漲通道中，最后整月漲幅30.13%。

??其他資本運作

??本月房企和金融機構(gòu)的合作依然較少，值得注意的是中梁控股在本月7日與廣發(fā)銀行、浦發(fā)銀行共同簽署合作戰(zhàn)略合作協(xié)議，根據(jù)協(xié)議，2020年廣發(fā)銀行、浦發(fā)銀行將向中梁控股集團授信80億元。截至2019年底，廣發(fā)銀行、浦發(fā)銀行累計向中梁控股15個項目提供各類融資45億元，融資余額29億元。與2019年相比，2020年中梁控股獲得的授信額度提高，也體現(xiàn)了金融機構(gòu)對中梁未來發(fā)展的看好，對企業(yè)的資金鏈穩(wěn)定有一定的幫助。