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??核心觀點(diǎn)

??【銷售排名上升至12位，銷售回款率達(dá)104%】2022年中國金茂實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額1550.0億元。2022年積極抓銷售回款，全年銷售回款1616億元，銷售回款率達(dá)104%，較2021年全年94%進(jìn)一步上升，居行業(yè)前列。2023年中國金茂供貨2500+億元，管理層表示只要達(dá)到60%去化率就能達(dá)到全年的銷售目標(biāo)。此外值得注意的是，城市運(yùn)營持續(xù)貢獻(xiàn)較高業(yè)績，來自城市運(yùn)營的銷售金額占比與去年基本相當(dāng)，為25%。??

??【二級土地投資謹(jǐn)慎，新增土地權(quán)益上升至64%】2022年中國金茂獲取了13個(gè)二級項(xiàng)目，新增土儲計(jì)容總建面179.2萬平方米，項(xiàng)目總土地款277億元，權(quán)益土地款177億元，權(quán)益金額比例同比上升10個(gè)百分點(diǎn)至64%。拿地銷售金額比0.18，基本與TOP11-20強(qiáng)房企平均的0.19持平，在行業(yè)整體拿地力度下降的情況下，二級土地市場拿地較為謹(jǐn)慎，偏向高能級城市，均來自一二線城市。

??【實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入830億，金茂服務(wù)完成上市收入上漲】2022年中國金茂實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入829.9億元，其中物管方面，金茂服務(wù)于2022年3月完成上市，2022年?duì)I業(yè)收入24.4億元，同比上升61%。利潤表現(xiàn)方面，2022年中國金茂實(shí)現(xiàn)整體毛利潤131.5億元，整體毛利率約為15.8%。凈利方面，2022年中國金茂實(shí)現(xiàn)凈利潤52.2億元，歸母凈利潤19.8億元。利潤率上，凈利率6.29%，歸母凈利率2.66%，利潤率水平有待修復(fù)。

??【三道紅線維持全綠，融資渠道豐富利率降至3.90%】截止至2022年底，中國金茂共持有現(xiàn)金447.0億元，同比增長12.5%，資金實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)，現(xiàn)金短債比1.68，由于私有化中國宏泰之后，其部分擔(dān)保以及債務(wù)并入中國金茂，導(dǎo)致杠桿率微增，但滿足監(jiān)管要求。綜合來看，中國金茂2022年年達(dá)到監(jiān)管“三條紅線”的綠檔。從融資及債務(wù)表現(xiàn)來看，金茂2022年積極拓展多種資金籌集渠道，截止至2022年末，企業(yè)整體融資成本已下降至3.90%，較2021年底進(jìn)一步下降0.08個(gè)百分點(diǎn)。

      01 銷售

??銷售排名上升至12位

??銷售回款率達(dá)104%

??行業(yè)排名上升，銷售目標(biāo)同比持平。2022年中國金茂實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額1550.0億元，銷售面積779.5萬平方米。雖然銷售規(guī)模有調(diào)整，但整體表現(xiàn)良好，銷售金額排名同比上升了3名至第12名。2022年積極抓銷售回款，全年銷售回款1616億元，銷售回款率達(dá)104%，較2021年全年的94%進(jìn)一步上升，居行業(yè)前列。

??2023年中國金茂供貨2500+億元，管理層表示只要達(dá)到60%去化率就能達(dá)到全年的銷售目標(biāo)，而由于市場仍存在較大的不確定性，為完成全年業(yè)績規(guī)模金茂還需積極關(guān)注市場變化。

??華東銷售占比45%，城市運(yùn)營業(yè)績貢獻(xiàn)占比25%。根據(jù)企業(yè)披露數(shù)據(jù)，2022年金茂45%銷售額來源華東地區(qū)，受2022年初上海疫情影響，華東占比同比減少4個(gè)百分點(diǎn)。城市表現(xiàn)來看，北京、上海、蘇州的銷售額居前三，分別為192.81億元、156.22億元和106.36億元，百億城市同比減少6座，南京、武漢、廣州、成都的銷售高于50億元。此外值得注意的是，城市運(yùn)營持續(xù)貢獻(xiàn)較高業(yè)績，來自城市運(yùn)營的銷售金額占比與去年基本相當(dāng)，為25%。

??02 投資

??二級土地投資謹(jǐn)慎

??新增土地權(quán)益上升至64%

??拿地金額同比下滑83%，拿地銷售金額比0.18。2022年中國金茂獲取了13個(gè)二級項(xiàng)目，新增土儲計(jì)容總建面179.2萬平方米，項(xiàng)目總土地款277億元，權(quán)益土地款177億元，權(quán)益金額比例同比上升10個(gè)百分點(diǎn)至64%。拿地銷售金額比0.18，與TOP11-20強(qiáng)房企平均的0.19基本持平，在行業(yè)整體拿地力度下降的情況下，二級土地市場拿地較為謹(jǐn)慎，偏向高能級城市，均來自一二線城市。

??土儲總量充裕，二級土地儲備可滿足企業(yè)3-4年左右開發(fā)所需。2022年中國金茂以最高代價(jià)25.65億港元私有化中國宏泰，實(shí)現(xiàn)收購多個(gè)城市運(yùn)營項(xiàng)目，這也反映在金茂的一級土地儲備增加上。截止2022年底，中國金茂總土儲建面達(dá)9845萬平方米。其中一級土地開發(fā)儲備建面4595萬平方米，二級土地開發(fā)儲備建面5250萬平方米。一級土儲同比增加了44.5%，較好地補(bǔ)充了金茂的城市運(yùn)營儲備。二級土儲相較2021年底有所下滑，按照企業(yè)2022年的銷售規(guī)模和增長速度推算，目前的二級土儲可滿足大約3-4年的需求，土地儲備充裕。

??03 營利

??實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入830億

??金茂服務(wù)完成上市收入上漲

??2022年中國金茂實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入829.9億元，其中物業(yè)銷售收入741.7億元；受上半年長三角疫情影響，商業(yè)和酒店收入均同比減少，商業(yè)租賃收入14.68億元，酒店經(jīng)營收入11.43億元；值得注意的是，在物管方面，金茂服務(wù)于2022年3月完成上市，2022年?duì)I業(yè)收入24.4億元，同比上升61%。

??利潤表現(xiàn)方面，2022年中國金茂實(shí)現(xiàn)整體毛利潤131.5億元，整體毛利率約為15.8%，凈利率6.29%，歸母凈利率2.66%，。凈利方面，2022年中國金茂實(shí)現(xiàn)凈利潤52.2億元，歸母凈利潤19.8億元，均同比下降，主要是由于2022年因部分城市銷售均價(jià)下調(diào)，金茂對其32個(gè)項(xiàng)目計(jì)提減值43.6億元。

??04 償債

??三道紅線維持全綠

??融資渠道豐富利率降至3.90%

??截止至2022年底，中國金茂共持有現(xiàn)金447.0億元，同比增長12.5%，資金實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)，現(xiàn)金短債比1.68，現(xiàn)金滿足覆蓋短債。此外凈負(fù)債率、剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率分別為69.2%和65.8%，分別較2021年底微升，主要是由于私有化中國宏泰之后，其部分擔(dān)保以及債務(wù)并入中國金茂，導(dǎo)致杠桿率微增，但滿足監(jiān)管要求。綜合來看，中國金茂2022年年達(dá)到監(jiān)管“三條紅線”的綠檔。

??從融資及債務(wù)表現(xiàn)來看，金茂2022年積極拓展多種資金籌集渠道，境內(nèi)發(fā)行5年期公司債合計(jì)人民幣53億元，票面利率低至3.2%；發(fā)行全國最大碳中和CMBS共計(jì)人民幣87.08億元，以及CMBS產(chǎn)品23.31億元。豐富的融資機(jī)會進(jìn)一步降低了中國金茂的融資成本，截止至2022年末，企業(yè)整體融資成本已下降至3.90%，較2021年底進(jìn)一步下降0.08個(gè)百分點(diǎn)。豐富的融資渠道降低企業(yè)成本，也使得金茂的債務(wù)結(jié)構(gòu)搭配更加健康，金茂的短債占比較2021年底減少了1個(gè)百分點(diǎn)至22%，長短債比3.62，安全邊界進(jìn)一步提升。