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??核心觀點

??【業(yè)績同比降幅優(yōu)于同規(guī)模企業(yè)，華中業(yè)績貢獻下降8個百分點】2022年遠洋集團全口徑銷售金額1002.9億元，同比下降26.4%，好于TOP20強房企的29.9%降幅；銷售面積615.4萬方，同比下降19.8%。包含車位的整體銷售均價16297元/平方米，同比下降8.2%。北京區(qū)域取代華東區(qū)域，重新取得銷售金額占比最高的位置，占比為25.7%，同比上升1.1個百分點，華東區(qū)域則下滑近8個百分點至17.5%。 

??【新增土儲66.8萬平方米，拿地銷售比約0.05】2022年遠洋集團新增7幅地，新增土儲建面66.8萬平方米，同比下降87%。新增土儲均價7800元/平方米，同比上升10.9%。按照7800元/平米的土地成本，2022年新增土地金額52.1億元。從拿地銷售比來看，拿地銷售比達到了0.05，低于百強房企0.18平均值，新增拿地幾乎停滯。拿地建面權(quán)益比為72.5%，同比上升15.4個百分點。

??【總土儲下降近2成，權(quán)益占比52.6%】由于2022年投資全面收縮，2022年末遠洋集團總土儲建面為4298萬平方米，較2021年末下降19.1%。從權(quán)益來看，2022年遠洋集團總土儲權(quán)益52.6%，同比下滑1個百分點。從遠洋的以往銷售規(guī)模推算，其消化周期約為4-5年左右，土地儲備充沛。北京和環(huán)渤海區(qū)域土儲占比達到47%，約占半數(shù)；一二線城市土儲占比超7成。 

??【凈利潤首次虧損，計提減值準備超50億】2022年遠洋集團實現(xiàn)營業(yè)收入461.3億元，同比下降28.2%，其中房地產(chǎn)物業(yè)銷售收入371.3億元，同比下降32.6%。毛利潤23.8億元，同比下降79%；毛利率5.2%，同比下降12.4個百分點。凈利潤虧損156.5億元，而2021年全年凈利潤50.9億元。造成凈利潤虧損有多方面的原因：其一，土地成本攀升，盈利空間進一步壓縮，遠洋集團2022年總土儲樓板價/售價比[ 樓板價/售價比=當期期末總土儲樓板價/當期銷售均價]由2018年的0.33上升至0.44。其二， 2022年出售物業(yè)及附屬公司等權(quán)益導致虧損11.38億元。其三，對合聯(lián)營企業(yè)的投資虧損18.29億元。其四，大環(huán)境壓力下對投資物業(yè)及金融資產(chǎn)的公允值、計提減值準備等合計虧損56.78億元，匯兌損益虧損11.78億元。 

??【短期風險上升，“三條紅線”變紅】截至2022年末遠洋集團持有現(xiàn)金93.86億元，較2021年年末下降65.3%。現(xiàn)金短債比0.25，較去年末下降1.20，剔除受限制銀行存款的現(xiàn)金短債比為0.12，長短債務比下降至1.55。整體來看，在手現(xiàn)金未能覆蓋短期債務，且短債占比過高，企業(yè)短期內(nèi)面臨較大的資金問題。遠洋集團平均融資成本5.16%，較去年年末上升0.20個百分點，持續(xù)保持低位。遠洋的剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為76.6%，超出監(jiān)管紅線；凈負債率上升至183.0%，超過監(jiān)管紅線要求，整體“三道紅線”為紅檔。財務穩(wěn)健度和資金安全度下降。 

??【實現(xiàn)營業(yè)額3.91億元，持續(xù)推進輕資產(chǎn)化】截至2022年底，遠洋集團共持有超過22個經(jīng)營中的持有物業(yè)，已投入營運的項目可租賃面積約366.4萬平方米，同比減少6.6%，實現(xiàn)營業(yè)額3.91億元，同比減少5%。

??01 銷售

??業(yè)績降幅優(yōu)于同規(guī)模企業(yè)

??華中貢獻率下降8個百分點

??全口徑銷售同比下降26.4%，積極回籠資金。2022年遠洋集團完成全口徑合約銷售金額1002.9億元，同比下降26.4%，好于同規(guī)模的TOP20強房企平均全口徑銷售同比降幅的29.9%；銷售面積615.4萬方，同比下降19.8%。不過值得注意的是，2022年遠洋集團銷售目標為1400億元，目標完成率為71.6%。

??包含車位的整體銷售均價16297元/平方米，同比下降8.2%，主要原因一方面是在于2022年此前收購的紅星項目也貢獻銷售，從而拉低了整體售價；另一方面在于2022年下半年遠洋集團積極推進項目回籠資金，部分項目進行折扣營銷。

??華中區(qū)域銷售貢獻占比下降近8個百分點。2022年遠洋集團銷售業(yè)績區(qū)域表現(xiàn)方面，北京區(qū)域取代華東區(qū)域重新取得業(yè)績占比最高區(qū)域的位置，銷售金額占比為25.7%，同比上升1.1個百分點，華東區(qū)域則下滑了近8個百分點至17.5%，值得注意的是，在“南移西拓”戰(zhàn)略下，華西區(qū)域的銷售占比近幾年穩(wěn)步提升，2022年的銷售占比同比提高7.8個百分點至14.7%，華中區(qū)域銷售進一步縮水，仍需注重該區(qū)域內(nèi)城市的布局。

??02 投資

??新增土儲66.8萬平方米，拿地銷售比約0.05

??新增拿地幾乎停滯，拿地銷售比0.05。2022年遠洋集團新增7幅土地，新增土儲建面66.8萬平方米，同比下降87%。新增土儲拿地均價7800元/平方米，同比上升10.9%。按照7800元/平米的土地成本，2022年新增土地金額52.1億元。從拿地銷售比來看，遠洋持續(xù)聚焦主業(yè)，拿地銷售比達到了0.05，低于百強房企0.18平均值。拿地建面權(quán)益比為72.5%，同比上升15.4個百分點。

??03 土儲

??總土儲下降近2成，權(quán)益占比52.6%

??總土儲規(guī)模同比下降近2成，依然滿足企業(yè)4-5年的消化周期。由于2022年投資全面收縮，2022年末遠洋集團總土儲建面為4298萬平方米，較2021年末下降19.1%。從權(quán)益來看，2022年遠洋集團總土儲權(quán)益52.6%，同比下滑1個百分點。從遠洋的以往銷售規(guī)模推算，其消化周期約為4-5年左右，土地儲備充沛。

??總土儲分布仍以北京區(qū)域和環(huán)渤海區(qū)域為主，一二線城市占比超7成。截至2022年年末，北京和環(huán)渤海區(qū)域土儲占比達到47%，約占半數(shù)，整體土儲分布和2021年年末比變化不大。土儲城市能級仍然以二線為主，三四線城市土儲面積下降2個百分點。

??04 銷售

??凈利潤首次虧損，計提減值準備超50億

??凈利潤首次出現(xiàn)虧損。2022年遠洋集團實現(xiàn)營業(yè)收入461.3億元，同比下降28.2%，其中房地產(chǎn)物業(yè)銷售收入371.3億元，同比下降32.6%。毛利潤23.8億元，同比下降79%；毛利率5.2%，同比下降12.4個百分點。凈利潤虧損156.5億元，而2021年全年凈利潤50.9億元；計算核心凈利潤2虧損134.41億元，而2021年盈利50.82億元；歸母凈利潤虧損159.30億元，而2021年盈利27.29億元。

??造成凈利潤虧損有多方面的原因：其一，土地成本近幾年攀升，盈利空間進一步壓縮，遠洋集團近年來總土儲樓板價走高，2022年樓板價/售價比3由2018年的0.33上升至0.44，銷管費用率由2018年的2.68%上升至4.36%，持續(xù)壓縮企業(yè)的利潤空間，盈利水平和運營能力面臨不小的挑戰(zhàn)。其二，出售物業(yè)回籠資金導致的虧損，2022年出售物業(yè)及附屬公司等權(quán)益導致了遠洋集團虧損11.38億元，而2021年則盈利4.48億元。其三，對合聯(lián)營企業(yè)的投資虧損18.29億元，而2021年盈利21.35億元。其四，大環(huán)境壓力下對投資物業(yè)及金融資產(chǎn)的公允值、計提減值準備等合計虧損56.78億元，匯兌損益虧損11.78億元。

??05 負債

??短期風險上升，“三條紅線”變紅

??現(xiàn)金短債比下降至0.25，短期風險升高。截至2022年末遠洋集團持有現(xiàn)金93.86億元，較2021年年末下降65.3%。貸款結(jié)構(gòu)方面，1年內(nèi)到期的債務同比上升104.1%至380.9億元，占比較2021年年末上升19個百分點至39%；1-2年內(nèi)到期的債務占比同比上升3個百分點至22%。現(xiàn)金短債比0.25，較去年末下降1.20，剔除受限制銀行存款的現(xiàn)金短債比為0.12，長短債務比減少2.39至1.55。

??整體來看，在手現(xiàn)金未能覆蓋短期債務，且短債占比過高，企業(yè)短期內(nèi)面臨較大的資金問題，值得注意的是，遠洋集團雖未有公開債務違約，但占股49%的遠洋資本曾展期過一筆10億元的債券，加大資金回流是當前企業(yè)亟需面對的問題。

??凈負債率踩線，“三道紅線”踩線。遠洋集團平均融資成本5.16%，較去年年末上升0.20個百分點，持續(xù)保持低位。遠洋的剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為76.6%，同比增加8.6個百分點，超出監(jiān)管紅線；凈負債率上升至183.0%，較2021年末上升97.8個百分點，超過監(jiān)管紅線要求，一方面在于現(xiàn)金同比下降65%至93.9億元，另一方面在于其所有者權(quán)益同比下滑了37.4%至478.9億元（其中歸母權(quán)益同比下降42.4%），雖總有息債僅微增5.2%，但現(xiàn)金和所有者權(quán)益的較大降幅導致了凈負債率的快速攀升。整體來看，“三道紅線”為紅檔，財務穩(wěn)健度和資金安全度下降。

??06 投資物業(yè)

??實現(xiàn)營業(yè)額3.91億元，持續(xù)推進輕資產(chǎn)化

??持有物業(yè)營收同比減少5%。截至2022年底，遠洋集團共持有超過22個經(jīng)營中的持有物業(yè)，已投入營運的項目可租賃面積約366.4萬平方米，同比減少6.6%，實現(xiàn)營業(yè)額3.91億元，同比減少5%。出租率方面有16個項目出租率在80%以上，其中出租率97%及以上的就有6個。遠洋表示將繼續(xù)對投資物業(yè)推進輕資產(chǎn)化戰(zhàn)略，加強資金回籠。