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??導語

??當前企業(yè)的存貨跌價準備項目有什么特征呢？這些項目被減值計提的具體原因主要集中在哪些方面？

??◎  文 / 沈曉玲、羊代紅、張少賢

??專題視點

??近年來房企凈利潤虧損的情況越來越多，除了低利潤項目持續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)的原因，部分房企計提存貨減值也成為較大的影響因素。若估計未來項目可變現(xiàn)凈值不及預期，甚至低于總成本，房企就要對存貨進行計提減值損失。而在市場下行背景下，企業(yè)的存貨跌價準備持續(xù)增加。這種情況不僅存在于凈利潤虧損或者暴雷的企業(yè)，部分發(fā)展較好的企業(yè)也存在一定程度的踩坑項目，也需計提存貨減值損失。那么當前企業(yè)的存貨跌價準備項目有什么特征呢？這些項目被減值計提的具體原因主要集中在哪些方面？

??PART.01
存貨跌價比例上升
影響存貨價值也拉低利潤表現(xiàn)

??1、存貨跌價準備連年攀升，平均跌價首次突破20億/家（部分略） 

??一般情況下，港股上市房企對于存貨跌價準備的披露情況相對較少，本文研究樣本企業(yè)主要集中在A股上市房企。根據(jù)監(jiān)測，89家1A股上市房企2022年末的存貨跌價準備為1771億元（平均每家房企跌價準備達20億），同比增長51%，保持2018年以來呈現(xiàn)連年增長的態(tài)勢。其中重點監(jiān)測的22家2百強A股上市房企的存貨跌價準備也呈現(xiàn)上升的趨勢，2022年末22家百強重點監(jiān)測企業(yè)的存貨跌價準備為1106億元，同比增加68%，絕對值首次超過千億元（平均每家房企跌價準備達50億）。

??存貨跌價準備連年攀升，市場預期及購買力下降是主因。特別是從2021年開始，隨著上市房企暴雷頻發(fā)，疊加樓市降溫，房企對市場的判斷較為謹慎，相應增加了存貨跌價準備的計提規(guī)模，2021年的存貨跌價準備同比上翻番；到了2022年由于市場信心不足，樓市規(guī)模持續(xù)下降，整體市場的房價也出現(xiàn)了下降，根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2022年的房地產(chǎn)行業(yè)商品房銷售均價9813.82元/平方米，同比下降3.2%，近十年來首次出現(xiàn)房價同比下跌，使得更多的企業(yè)加大了對存貨的跌價準備計提力度。

??2、存貨跌價比例提升至近3%，拉低存貨總價值（部分略）

??存貨跌價準備是構(gòu)成存貨的一部分，從存貨跌價準備/存貨的比值（存貨跌價比例）來看，近兩年隨著存貨跌價準備提升，該比值呈現(xiàn)上漲的趨勢，由于存貨跌價準備表現(xiàn)為“負”影響，也是導致存貨增速下滑，甚至出現(xiàn)負增長的重要因素，存貨跌價比例越高，代表存貨跌價準備對存貨增長拖累影響越大。2022年行業(yè)89家A股房地產(chǎn)企業(yè)的存貨跌價比例為2.7%，同比增加了1個百分點，對存貨價值的拖累度持續(xù)加大。

??從典型22家企業(yè)表現(xiàn)來看，存貨跌價比例為2.1%，同比增加0.9個百分點。存貨跌價比例較高的企業(yè)仍需加大庫存項目的管理，通過積極調(diào)整項目研判及定位等減少項目虧損，以期未來能將計提減值損失轉(zhuǎn)回，未來在新增項目的投資戰(zhàn)略及項目打造研判上也需進一步加強管理優(yōu)化，減少投資錯判項目對企業(yè)營收及利潤的影響。

??3、在建項目跌價準備占比近六成，民企對市場更敏感（部分略）

??從存貨跌價準備的構(gòu)成分項來看，對應存貨構(gòu)成主要分為幾類：未開發(fā)的擬開發(fā)成本；在建開發(fā)成本；已完工的開發(fā)產(chǎn)品；其他。根據(jù)當前22家百強重點上市房企的數(shù)據(jù)，在建項目的存貨跌價準備最高，已完工的項目跌價準備次之，完全未開發(fā)的的跌價準備最少。2022年的分項中，在建開發(fā)成本為645億元，開發(fā)產(chǎn)品為440.3億元，擬開發(fā)成本為9億元，其他類別的是11.1億元。整體來看，在建開發(fā)產(chǎn)品的跌價準備占比最高，達到58.3%，開發(fā)產(chǎn)品次之，為39.8%，這兩項占比達到98%，存貨跌價準備主要集中于在建項目以及已完工項目，未開發(fā)土地的跌價占比不到1%。

??PART.02
市場原因：城市市場筑底、板塊預期透支
區(qū)域原因?qū)е麓罅坑嬏?/strong>

??從上述企業(yè)公布的存貨跌價準備分項目明細來看，計提跌價準備數(shù)額較大的項目在區(qū)位上有一定的共通性，大致可分為三種類型：第一種是項目受到所在城市市場波動影響，導致項目去化問題，只能以價換量促回款；第二種則是由于項目發(fā)展節(jié)奏與所在區(qū)域的發(fā)展情況不匹配，造成項目周邊基礎配套缺失，前期投入與后期收益差距過大，計提跌價準備；第三種則是由于政策變動等不可抗力導致的前期規(guī)劃無法如期實踐，項目開發(fā)面積減少，只得計提損失。

??1、二線、三四線市場韌性不足，市場下挫需求減少（部分略）

??從城市分布來看，通過分析樣本企業(yè)2022年年報披露的存貨跌價準備分項目明細，多家房企在市場情況較弱的二線、三四線城市出現(xiàn)集中計提的情況，其中位于重慶、武漢、天津的計提跌價準備的項目最多，占披露明細項目個數(shù)比重超兩成，而根據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年重點監(jiān)測的二三線城市商品住宅成交面積平均同比收縮40%，重慶、武漢、天津2022年成交面積同比下降71%、51%、39%，市場狀態(tài)亟待調(diào)整。為緩解不斷提升的流動性壓力，多數(shù)房企會使用調(diào)整銷售策略，包括但僅限于調(diào)整價格的方式提高資金回流速度。

??2、政策調(diào)整改變項目開發(fā)計劃，新興板塊發(fā)展過慢壓縮項目價值（部分略）

??除了城市市場波動外，項目所在板塊的發(fā)展情況的變動也會導致項目計提跌價準備。根據(jù)項目所處的板塊類型大致可分為兩種情況：

??第一種，中心板塊出臺舊改、道路規(guī)劃等政策導致項目原定的開發(fā)進程受阻，只能通過計提跌價準備彌補前提投入的損失，在多期項目的后期開發(fā)過程中較為常見，同時這類項目的計提的跌價準備往往是某年突然增加，且后續(xù)難以轉(zhuǎn)銷。如2022年計提7.48億元存貨跌價的天津中糧大道項目，由于后期開發(fā)過程中拆遷政策改變使得部分面積無法開發(fā)，故終止履行未開發(fā)部分土地出讓合同，對于前期已經(jīng)投入的成本費用只得計提貨跌價準備。

??第二種，新興板塊發(fā)展計劃延后，導致項目開發(fā)節(jié)奏與新興板塊發(fā)展節(jié)奏不匹配，使得項目計提大量跌價準備。在拿地階段，企業(yè)會將新興板開的發(fā)展紅利納入綜合考量，若對板塊的發(fā)展前景十分看好，房企也會以較高的溢價率入手新興板塊的地塊，若對未來發(fā)展持保守態(tài)度，在項目開發(fā)過程中還是以穩(wěn)健為主。一般而言，項目開發(fā)、推盤入市的節(jié)奏會與板塊發(fā)展的情況相契合，板塊內(nèi)地鐵線路的開通、教育、商業(yè)、醫(yī)療等資源的加持都能增加項目開發(fā)的底氣，但板塊發(fā)展受疫情、政策等不可控因素影響而導致發(fā)展節(jié)奏改變，小至項目銷售、大至項目開發(fā)都會受到不同程度的影響，房企通常通過計提跌價損失抵消負面影響。這類項目的計提的跌價準備則是在項目開發(fā)階段就開始連續(xù)計提，且后續(xù)會慢慢轉(zhuǎn)銷。

??PART.03
項目原因：大規(guī)模、高成本、定位錯配
是失誤的主要原因

??1、體量：大體量導致開發(fā)難度高、時間長，去化受挑戰(zhàn)

??我們針對典型企業(yè)的存貨跌價準備具體項目的期末情況進行了梳理，發(fā)現(xiàn)存貨跌價準備價值較大的項目，存在一個較大的原因特征在于項目自身體量較大，包括項目總建筑面積較高，超過30萬平方米甚至更多；或者總價較高，總價刷新地王紀錄的地塊。

??這些體量較大的項目則對企業(yè)的資金實力，以及在當?shù)氐牟俦P能力提出較高的要求，開發(fā)及盈利存在較大的難度。第一，項目的體量較大將導致項目需要分多期開發(fā)，項目的開發(fā)跨度周期較長，開發(fā)過程中存在較大的不確定性；第二，項目體量較大，持有時間較久資金壓力較大，對企業(yè)的資金實力提出較大的要求；第三，項目體量大，也就是說需要尋找的客戶也比較多，項目周邊需要設立較高的價值點以吸引市內(nèi)甚至區(qū)域內(nèi)的客戶。我們梳理的6家典型企業(yè)（萬科地產(chǎn)、招商蛇口、金地集團、金科集團、華僑城、大悅城）2022年存貨跌價準備超2億元的項目來看，約有13個項目的地塊總建筑面積超30萬平方米，8個項目的土地成交總價超30億元，具有體量大特征的項目合計占比約達到34%。

??大盤項目分期開發(fā)時間拉長，后期市場下行易致虧損（略）

??地標項目難控入市時間，區(qū)域集中放量導致去化難題（略）

??2、成本：溢價率或竟配建等原因拉高成本，更易虧損

??拿地溢價率過高，利潤空間窄，抗風險性弱（部分略）

??2016年、2017年政策環(huán)境相對寬松，同時大部分二線城市的房價還相對較低，后期仍有較大的補漲空間；在此背景下，房企拿地意愿強烈，高溢價成交成為一二線地市常見現(xiàn)象。部分項目存在“面粉貴過面包”的情況，根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2016-2017年年均誕生了300+幅單價地王，而后兩年年均在150幅左右，同時2016年成交的單價地王中有3成以上的地塊地房比都在0.8以上。

??樣本企業(yè)的存貨跌價準備超2億元的項目中，有約16個土地成交溢價率超50%，項目溢價率過高，同時受制于城市的限價政策，導致企業(yè)的盈利空間縮小，入市時間一推再推，后續(xù)整體市場下行，導致項目虧損風險。

??通過竟配建自持等方式拿地，導致實際開發(fā)成本高（部分略）

??部分土地在出讓時期設計了較為嚴格的拿地條件，要求配建一些公政配套或者保障房項目等移交政府，部分項目還要求企業(yè)自持商業(yè)或者辦公等，竟配建未反應在土地成交樓板價上，若加上竟配建及自持的成本，部分項目的成交成本以及溢價率更高，也是導致企業(yè)項目虧損的重要因素。

??3、產(chǎn)品：項目業(yè)態(tài)復雜，配比失衡導致大量計提（部分略）

??從項目角度來看，項目業(yè)態(tài)過于多樣也是導致項目計提跌價準備的重要原因，開發(fā)綜合業(yè)態(tài)地塊有一定門檻，不同業(yè)態(tài)的定價標準、配比比重以及銷售計劃都有所差異，在經(jīng)驗不足的情況下強行開發(fā)容易導致配比失衡、產(chǎn)品囤積。

??在房企計提的存貨跌價準備中，商業(yè)、辦公、公寓、車庫等業(yè)態(tài)計提的跌價準備也不容忽視。一般而言，多業(yè)態(tài)項目中普通住宅配比更大的項目去化較快，相較非住類產(chǎn)品占比高的項目更不易囤積成“僵尸庫存”。

??非住類產(chǎn)品配比過高，項目本身去化壓力就高于其他項目，同時在市場低迷階段，即便折價出售對非住類產(chǎn)品的促去化效果有限。事實上面對非住部分產(chǎn)品的去化問題，降價加速出清是房企的常用方式，金科、中糧大悅城等企業(yè)表示，2022年通過以價換量的方式加速那些受市場低迷影響不易去化的商辦、車位類項目。

??PART.04
背調(diào)原因：收購前背調(diào)工作未全面
受合作公司、產(chǎn)品缺陷影響

??1、項目盡調(diào)不充分，高價收購“缺陷”難以覆蓋成本

??收購前，應對標的項目的產(chǎn)品區(qū)位、項目定位、戶型特點等方面進行盡職調(diào)查，避免高價收購“問題”項目，一方面，后期項目即便全部去化也難以覆蓋前期收購金額，另一方面，項目本身存在設計缺陷或質(zhì)量問題，后續(xù)去化也成問題，只得計提大量跌價準備。

??項目收購價格偏高，項目剩余貨值難以覆蓋收購成本（略）

??項目竣工，產(chǎn)品設計與客群需求不符，前期盡調(diào)不充分（部分略）

??除了收購金額多高，收購前期對標的項目的定位、戶型以及當?shù)乜蛻艚邮艹潭缺M調(diào)的不完全，也是導致項目計提跌價準備的重要原因。根據(jù)招商蛇口年報數(shù)據(jù)顯示，津灣天璽項目在招商蛇口接手之前已經(jīng)竣工，但對于已經(jīng)出現(xiàn)的戶型不合理、與當?shù)匦枨蟛黄ヅ涞葐栴}，并沒有引起很強的重視。

??從產(chǎn)品設計上看，為了讓部分戶型擁有更好的海河觀景視野并且服務于建筑整體的外部造型，產(chǎn)生了很多純陰面戶型、西照戶型以及不規(guī)則的奇怪戶型，戶型設計弊端無法規(guī)避。

??2、收購項目未做好背調(diào)，被合作公司拖累開發(fā)進度（略）

??PART.05
為避免存貨虧損
未來房企還需關(guān)注四大關(guān)鍵點

??整體來看，房企的存貨跌價準備連年上升，近幾年該值的增長對企業(yè)的存貨價值以及凈利潤表現(xiàn)產(chǎn)生了較大的影響，在市場下行的情況下，在建項目跌價準備接近六成，現(xiàn)房跌價占比接近四成，未開發(fā)土地基本無跌價。同時，值得注意的是，不只是出險企業(yè)存在較大的存貨跌價準備，部分發(fā)展情況較好的企業(yè)像萬科、招商等企業(yè)也會存在較大的“踩坑”現(xiàn)象。值得注意的是，在計提過程中，部分企業(yè)的存貨跌價準備或參雜著對某些項目的過度計提情況，對預期售價存在一定的低估，導致項目的存貨跌價準備過高，或有利用計提減值的窗口來掩蓋經(jīng)營策略上的失誤。 

??企業(yè)的資產(chǎn)減值損失很大一部分由存貨跌價準備組成，存貨跌價準備的計提幅度加大是導致行業(yè)平均凈虧損的重要因素之一。值得注意的是，存貨跌價準備只是企業(yè)對未來預期的一個預計提過程，未來可以通過“轉(zhuǎn)撥”體現(xiàn)成盈利，有望增強行業(yè)盈利增長預期。但值得注意的是， 2023年6月百強房企單月業(yè)績增速由正轉(zhuǎn)負，同比降低28.1%，企業(yè)的恢復動能轉(zhuǎn)弱，雖當前市場已屬于筑底階段，未來可以逐步減弱削弱資產(chǎn)減值損失對企業(yè)效益的影響，但若想使得資產(chǎn)減值“轉(zhuǎn)回”增利潤將是較為緩慢的過程。 

??分析項目存在較大跌價準備的原因，由于近年拿地及市場變化，以下幾點原因未來可能較少：城市韌性不足；體量較大的項目打造有困難；溢價率過高。主要在于近幾年企業(yè)的拿地回歸一二線城市，對于存量較大的三四線城市極為謹慎，同時拿地趨勢偏小體量開發(fā)，溢價率表現(xiàn)方面則有政府在控地價，同時近幾年暴雷頻發(fā)，有實力的企業(yè)少之又少，許多城市供地基本低溢價成交。 

??而不可忽視的是，未來企業(yè)項目仍可能由于以下幾個方面計提減值損失，需要重點關(guān)注以下四大關(guān)鍵點：① 城市新興板塊發(fā)展不及預期導致的存貨跌價；② 竟配建及自持要求成本較高；③ 產(chǎn)品打造錯配及業(yè)態(tài)復雜；④背調(diào)不充分。主要在于城市發(fā)展的輪動及人口導入綜合影響較大，企業(yè)難把控，需做好綜合研判；同時，對項目以及合作公司的背調(diào)，以及開發(fā)流程上資金的監(jiān)管也應持續(xù)重點關(guān)注，以免因合作伙伴拖累項目開發(fā)；此外，項目產(chǎn)品力、業(yè)態(tài)的打造應切合當?shù)厥袌觯苿禹椖咳セ魉偌涌臁?/p>