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??核心觀點

??【業績下行壓力大，失守行業第一】 2023年上半年，共實現權益合同銷售金額約1287.6億元、權益合同銷售面積1646萬平方米，分別同比減少30.4%、29.9%，降幅顯著高于百強平均水平。且根據克而瑞銷售排行榜顯示，全口徑與操盤金額均位列行業第六，權益金額位列第四，行業第一位置失守。期內，權益合同銷售回款約為1185.0億元，回款率達到92%。

??【投資保持收緊，存量土地資源豐富】 上半年，獲取權益預期建筑面積64.35萬平方米，權益地價69.3億元，項目主要位于杭州、太原、常熟、佛山、東莞等城市。目前主要依靠消化存量土地，截至2023年6月30日，已簽約或已摘牌的中國內地項目總數為3103個，權益可售資源共計7802億元，較2022年底9555億元顯著減少。 

??【凈利潤大額虧損，物業減值計提403.4億元】報告期內，累計完成交付房屋近27.8萬套，總收入2263.1億元，同比增長39.4%；毛利潤虧損242.6億元，凈虧損達514.6億元，剔除公允價值變動、匯兌凈損益等影響的歸母核心凈利潤虧損453.5億元。其中在建物業及持作銷售的已落成物業減值凈額就高達403.4億元，對期內盈利構成了顯著壓力。 

??【短期債務占比42.1%，階段性流動壓力大】截至2023年6月30日，持有現金1305.7億元，較2022年末下降11.5%；總借貸2579.1億元，其中短期有息債務占比42.1%；加權平均借貸成本為5.73%，與2022年末持平。從償債壓力指標來看，現金短債比為1.2，若剔除受限制現金，現金短債比僅有0.9，不足以覆蓋短期債務，凈負債為50.1%，扣除預收后的資產負債率為73.5%，當前階段性的流動壓力較大。 

??【“2+2”新架構迭代升級，適配相關多元業務協調發展】2023年5月31日，碧桂園宣布新的組織架構調整方案，總體形成控股集團、產業集團/業務板塊、業務單元三個經營管理層級，其中在產業集團/業務板塊這個層級，按照不同業務形成了“2+2”新架構，即地產、科技建筑兩個產業集團，以及新業務、創投兩個事業部。此次調整重點是將原本強地產屬性的組織架構迭代升級為適配相關多元業務協調發展的新架構，以更好地保障“一體兩翼”發展戰略。

??01 銷售

??業績下行壓力大，失守行業第一

??2023年上半年，碧桂園共實現權益合同銷售金額約1287.6億元、權益合同銷售面積1646萬平方米，分別同比減少30.4%、29.9%，降幅顯著高于百強平均水平。且根據克而瑞銷售排行榜顯示，全口徑與操盤金額均位列行業第六，權益金額位列第四，行業第一位置失守，也表明三四線城市項目去化面臨了更大的壓力。期內，權益合同銷售回款約為1185.0億元，回款率達到92%。

??02 投資

??投資保持收緊，存量土地資源豐富

??上半年，碧桂園投資整體保持收緊，獲取歸屬權益預期建筑面積64.35萬平方米，權益地價69.3億元，平均地價為10766元/平方米，項目主要位于杭州、太原、常熟、佛山、東莞等城市。

??目前主要依靠消化存量土地，截至2023年6月30日，已簽約或已摘牌的中國內地項目總數為3103個，權益可售資源共計7802億元，較2022年底9555億元顯著減少。整體來說，儲備資源仍然比較豐富，可以繼續支持企業發展。

??03 財務

??凈利潤大額虧損，物業減值計提403.4億元

??報告期內，碧桂園累計完成交付房屋近27.8萬套，總收入2263.1億元，同比增長39.4%；毛利潤虧損242.6億元，凈虧損達514.6億元，剔除公允價值變動、匯兌凈損益等影響的歸母凈利潤虧損453.5億元。大額虧損主要原因在于，為保交付、保運營，公司對部分資產做了一些量價平衡的安排，加之前期低毛利項目逐漸進入結算周期，此外，對物業項目計提的減值增加，在建物業及持作銷售的已落成物業減值凈額高達403.4億元，對期內盈利構成了顯著壓力。

??04 負債

??凈負債率50.1%，仍處于行業低位

??截至2023年6月30日，碧桂園持有現金1305.7億元，較2022年末下降11.5%；總借貸2579.1億元，其中短期有息債務為1087.0億元，占比42.1%；加權平均借貸成本為5.73%，與2022年末持平。

??從償債壓力指標來看，現金短債比為1.2，若剔除受限制現金，現金短債比僅有0.9，不足以覆蓋短期債務；凈負債為50.1%，較2022年末上上10.1個百分點，但仍繼續保持行業較低水平；扣除預收后的資產負債率為73.5%，也超過70%紅線。

??當前，碧桂園正承受著階段性的流動壓力，8月7日有兩筆美元債票息到期未能支付，合計約2250萬美元，緊接著8月10日發布公告承認面臨階段性流動壓力，并擬定“自救措施”，目前首只尋求展期公司債獲投票通過，后期流動性恢復仍需觀望。

??05 多元化

??“2+2”新架構迭代升級

       適配相關多元業務協調發展

??2023年5月31日，碧桂園宣布新的組織架構調整方案，總體形成控股集團、產業集團/業務板塊、業務單元三個經營管理層級，其中在產業集團/業務板塊這個層級，按照不同業務形成了“2+2”新架構，即地產、科技建筑兩個產業集團，以及新業務、創投兩個事業部。

??其中控股總部負責把控重點業務的戰略發展方向，產業集團/業務板塊總部則側重于利潤創造、業務決策和經營管理，而各業務單元則側重于利潤實現、業務運營和一線執行，負責承接業務板塊發展戰略及經營目標。

??此次調整重點是將原本強地產屬性的組織架構迭代升級為適配相關多元業務協調發展的新架構，以更好地保障“一體兩翼”發展戰略。

??科學建筑方面，報告期內交付項目218個，截至2023年6月30日交付及時率達100%。代建代管方面，聚焦“開發+建造”，2022年以來房產拓展的前期介入可售項目8個，預計貨值153億元，截至2023年7月31日，累計承接項目176個，累計建筑面積1418萬平方米。