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??內(nèi)容提要

??合約銷售：百?gòu)?qiáng)房企11月業(yè)績(jī)環(huán)比降低16.6%

??企業(yè)拿地：高能級(jí)城市拍地帶動(dòng)投資金額同環(huán)比增107%和181%

??企業(yè)融資：累計(jì)融資額同比減少31.5%，融資成本繼續(xù)保持低位

??組織動(dòng)態(tài)：保利、中交齊變革，精簡(jiǎn)架構(gòu)、高層人事大調(diào)整

??01

??合約銷售：百?gòu)?qiáng)房企11月業(yè)績(jī)環(huán)比降低16.6%

??核心觀點(diǎn)

??1、2024年11月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額3633.5億元，環(huán)比降低16.6%，較9月仍增長(zhǎng)44.3%；同比降低6.9%，單月業(yè)績(jī)同比降幅低于往年同期。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，1-11月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額34326.3億元，同比降低30.7%，降幅較10月收窄近2個(gè)百分點(diǎn)。

??2、2024年11月，百?gòu)?qiáng)房企銷售門檻較去年同期進(jìn)一步降低，各梯隊(duì)門檻值仍在近年來(lái)最低水平，但本月降幅略有收窄。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低41.4%至879億元。TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低31.9%和36%至240.3億元和139.3億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則降低30.5%至64.9億元。

??3、從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，2024年11月有近六成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低，同比降低的企業(yè)也超半數(shù)。具體來(lái)看，11月單月業(yè)績(jī)同比、環(huán)比降幅大于30%的百?gòu)?qiáng)房企都分別達(dá)到近三成。但同時(shí)，也有一些房企如中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、華發(fā)股份、保利置業(yè)等11月仍實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)。

??02

??企業(yè)拿地：高能級(jí)城市拍地帶動(dòng)投資金額同環(huán)比增107%和181%

??核心觀點(diǎn)

??1、11月，在重點(diǎn)城市土拍帶動(dòng)下典型房企拿地金額大幅上漲。30家企業(yè)單月投資金額為900億元，同環(huán)比分別增長(zhǎng)107%和181%，創(chuàng)2024年以來(lái)新高；拿地面積230萬(wàn)平方米，環(huán)比增68%，同比降33%，由于一二線城市高總價(jià)、小面積地塊成交較多所致。相應(yīng)的。核心城市拍地帶動(dòng)11月成交樓板價(jià)繼續(xù)上漲，達(dá)39102元/平方米，較10月份提升67%。

??2、拿地金額底部大幅回升并非意味著企業(yè)投資意愿出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，主力仍是“老面孔”央國(guó)企。一方面，拿地金額TOP100中仍有超過(guò)半數(shù)企業(yè)單月未有土儲(chǔ)入賬；另一方面重點(diǎn)監(jiān)測(cè)30家企業(yè)中僅有11家拿地，拿地金額超過(guò)100億的均為今年拿地規(guī)模較多的央國(guó)企，如保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)、越秀地產(chǎn)等，且集中在上海、北京等高總價(jià)的核心城市，投資高度聚焦和集中。如保利發(fā)展11月在上海拍下5幅地塊，優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)進(jìn)一步得到補(bǔ)充，越秀也在北京、上海有所斬獲。

??3、投資局部呈現(xiàn)亮點(diǎn)，但整體預(yù)期仍在修復(fù)。11月土地市場(chǎng)迎來(lái)難得的成交規(guī)模、熱度的共同上漲，上海、杭州、成都等地優(yōu)質(zhì)地塊實(shí)現(xiàn)了高溢價(jià)成交，此外還在成都、西安等個(gè)別城市出現(xiàn)了民企高溢價(jià)投資拿地的個(gè)例，亮點(diǎn)頻現(xiàn)。但整體而言，土地投資持續(xù)徘徊于低迷區(qū)間，局部亮點(diǎn)出現(xiàn)主要是由于優(yōu)質(zhì)地塊的推動(dòng)，受到高質(zhì)量供地規(guī)模延續(xù)的影響，預(yù)計(jì)12月將繼續(xù)迎來(lái)高溢價(jià)優(yōu)質(zhì)宅地，而國(guó)央企依舊會(huì)是核心城市的拿地主力。

??03

??企業(yè)融資：累計(jì)融資額同比減少31.5%，融資成本繼續(xù)保持低位

??核心觀點(diǎn)

??1、融資總量：2024年11月65家典型房企的融資總量為325.54億元，環(huán)比增加4.3%，同比減少70%。從全年的累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，65家典型房企的累計(jì)融資總量為4278.13億元，同比減少31.5%。在融資結(jié)構(gòu)方面，本月房企境內(nèi)債權(quán)融資254.54億元，環(huán)比減少15.5%，同比減少61.2%；境外債權(quán)融資71億元，同比減少82.7%，上個(gè)月則沒有企業(yè)進(jìn)行境外債權(quán)融資。

??2、融資成本：2024年1-11月65家典型房企新增債券類融資成本2.95%，較2023年全年下降0.65個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本4.18%，較2023年全年降低3.86個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本2.93%，較2023年全年降低0.55個(gè)百分點(diǎn)。單月來(lái)看，10月房企融資成本為2.97%，環(huán)比提高了0.42pct，同比降低0.48pct。本月境內(nèi)發(fā)債的主要是華潤(rùn)置地、中海、首開等央企以及新城、綠城、美的置業(yè)、濱江集團(tuán)等優(yōu)質(zhì)民企或混合所有制企業(yè)，因此境內(nèi)融資成本雖然環(huán)比略有提升，但整體仍處于低位。

??3、企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最大的企業(yè)是華潤(rùn)置地，企業(yè)在本月發(fā)行了2筆共20億元的公司債以及2筆共30億元的超短融，此外還獲得了35億元的境外銀行貸款。從企業(yè)梯隊(duì)來(lái)看，2024年1-11月TOP10房企的平均融資額為252.06億元，是所有梯隊(duì)中最多的，同時(shí)該梯隊(duì)也是唯一一個(gè)融資規(guī)模同比增長(zhǎng)的梯隊(duì)。從融資成本來(lái)看，TOP51+梯隊(duì)的房企融資成本最低，為2.58%，較2023年全年融資成本降低了1.66pct，降幅最大，同時(shí)比融資成本最高的TOP11-30的房企低0.69pct。

??04

??組織動(dòng)態(tài)：保利、中交齊變革，精簡(jiǎn)架構(gòu)、高層人事大調(diào)整

??核心觀點(diǎn)

??2024年11月，70家重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企重大組織調(diào)整及人事變動(dòng)如下：

??1、11月4日，保利發(fā)展召開今年第9次臨時(shí)董事會(huì)，全票通過(guò)總部組織機(jī)構(gòu)調(diào)整議案。調(diào)整后，總部架構(gòu)變?yōu)?個(gè)中心+4個(gè)辦公室。其中，“地產(chǎn)管理中心”恢復(fù)原名“運(yùn)營(yíng)管理中心”，并將數(shù)據(jù)中心和產(chǎn)業(yè)管理中心并入，管理范圍擴(kuò)大。此外，保利發(fā)展還進(jìn)行了人事調(diào)整，副總經(jīng)理張偉辭任，潘志華被任命為總法律顧問(wèn)（首席合規(guī)官）。內(nèi)部人員調(diào)動(dòng)包括：原華南公司總經(jīng)理王英男出任重塑后的運(yùn)營(yíng)管理中心總經(jīng)理；產(chǎn)業(yè)管理中心總經(jīng)理唐詩(shī)林調(diào)任保利粵中公司總經(jīng)理；集團(tuán)戰(zhàn)略投資中心總經(jīng)理張亮調(diào)往保利海外公司；保利北京公司總經(jīng)理劉喜濤調(diào)任保利河南公司總經(jīng)理。此次調(diào)整旨在精簡(jiǎn)架構(gòu)，提升管理效率。

??2、11月27日，中交地產(chǎn)新任掌門人郭主龍主持召開了第九屆董事會(huì)第四十五次會(huì)議，宣布了重大變革。會(huì)上，中交地產(chǎn)完成了人事和組織上的全面重塑，形成了全新的管理團(tuán)隊(duì)，并將總部管理職能部門調(diào)整為18個(gè)。

??在人事變動(dòng)方面，葉朝鋒、趙吉柱、汪劍平辭任董事，王堯、陳琳、楊光澤、徐愛國(guó)被提名為非獨(dú)立董事候選人。高管團(tuán)隊(duì)中，徐愛國(guó)由執(zhí)行總裁調(diào)整為總裁，汪劍平由總裁調(diào)整為執(zhí)行總裁，孫衛(wèi)東由執(zhí)行總裁調(diào)整為副總裁，何平、王劍辭任副總裁，楊光澤、陳玲被聘任為副總裁。

??在組織結(jié)構(gòu)調(diào)整方面，中交地產(chǎn)重新梳理設(shè)立了18個(gè)部門，包括辦公室、戰(zhàn)略發(fā)展部、黨委工作部、人力資源部、紀(jì)委辦公室、黨委巡察工作辦公室等，以提升管理效率。

??今年，房企組織架構(gòu)變革頻繁，包括央國(guó)企在內(nèi)的幾乎所有房企都在為了更好地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化而調(diào)整優(yōu)化。如保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口等頭部央企也紛紛進(jìn)行了調(diào)整。中交地產(chǎn)此次主動(dòng)調(diào)整，旨在提升管理效率，推動(dòng)有質(zhì)量的發(fā)展。