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??導語

??多家房企積極參與TOD建設，形成了各自獨特的打法，為城市發展注入了新的活力。

??◎  文 /沈曉玲、洪宇桁、張少賢

??前言

??隨著城市化進程的加速和交通網絡的不斷完善，以公共交通為導向的開發模式（TOD）在全球范圍內得到了廣泛的關注與應用。在國內隨著高鐵網絡的快速發展和城市軌道交通的普及，TOD模式迎來了發展機遇。

??近年來，我國多個城市積極響應國家政策，出臺了一系列TOD開發相關政策，推動TOD項目進入一體化高質量發展的新階段。在這些政策的引導下，房企紛紛涉足TOD領域，探索適合自身發展的TOD模式。

??本研究報告旨在深入探討房企TOD模式的發展現狀與趨勢，以及房企在TOD項目中的參與情況和成功經驗。通過對招商蛇口等領先房企的TOD項目案例進行分析，我們將探討TOD項目成功的核心要素和未來發展方向，為其他房企提供有益的參考和借鑒。

??01
國內多城市積極探索TOD
社區型TOD房企參與較多

??1、TOD以公共交通為核心，至今已經歷5次迭代（部分略）

??TOD（Transit-OrientedDevelopment），是指“以公共交通為導向”的開發模式，其中的公共交通主要是指火車站、機場、地鐵、輕軌等軌道交通及巴士干線。以公交站點為中心、在800米（5-10分鐘步行路程）半徑之內建立混合住宅、商業、辦公等多種配套的城市中心，使居民和員工減少對私家車的依賴，方便選用地鐵、公交、自行車、步行等多種公共出行方式。

??縱觀全球的發展情況，TOD最早由軌道交通率先發展的美國提出TOD1.0的車站模式，到近年來中國開發商依靠全面高鐵網絡而探索出TOD5.0的“高鐵＋地鐵＋產＋商＋城＋居＋人”模式。整體來看，TOD已經經歷了5次迭代。

??2、我國城市軌道交通發展迅速，多層次軌道利好TOD建設（部分略）

??近年來，我國城市軌道交通迅速發展，2016-2021年國內運營總里程數每年增長率都在15%以上，2022年以后的建設速度也在6%以上。根據交通運輸部公布的數據，截至2023年年末全國已有55個城市開通軌道交通，總運營里程達10166公里，提前完成了“十四五”規劃的2025年運營里程達10000公里的目標。

??城市軌道交通的迅速發展，為TOD開發模式奠定了硬件基礎。近年來雖然隨著城市軌道交通的逐漸飽和，以及“十四五”規劃的提前完成，國家整體的城市軌道交通建設速度有所放緩，但是部分重點地區已經開始進行“高鐵+城際鐵路+城市軌道”的多層次軌道交通規劃，利好于更大規模的TOD5.0“高鐵＋地鐵＋產＋商＋城＋居＋人”一體化開發。

??3、穗京滬蓉多城出臺政策，旨在交通站點與周邊一體化建設（略）

??4、社區型TOD最為常見，區域型TOD以商圈高鐵TOD居多（略）

??02
憑借優勢發力TOD
房企各自形成獨特打法

??1、十強房企均已涉足TOD建設，萬科、華潤和龍湖布局較多（略）

??2、招商蛇口：集團綜合優勢發力，成為TOD后起之秀（部分略）

??而在萬科、華潤和龍湖三家企業之外，部分規模房企也依靠自身的優勢和品牌力成為了TOD領域的后起之秀，招商蛇口就是其中之一。近年來招商蛇口不斷更新和優化戰略“操作系統”，在TOD賽道上不斷發力，目前已經在TOD領域形成了自己的獨特打法，并且對產品定位進行了全新的探索。

??2021年提出“X+商業”開發理念，加緊布局TOD領域

??自從2021年招商蛇口提出了“三個轉變”（由開發為主轉變為開發與經營并重，由重資產轉變為輕重資產結合，由同質化競爭轉變為差異化發展）之后，企業以“X+商業”為核心理念抓緊布局綜合開發領域，開始打造創新的城市地標，TOD也是發展的重點之一。

??截至2024年10月，招商蛇口已經在全國范圍內開發了多個TOD項目，其中不乏50萬甚至百萬平米以上的超級大盤。整體看來，招商蛇口在TOD的開發中相對而言更加傾向于獨立運作，同時結合旗下的商業項目“海上世界”或者“招商花園城”進行統合考量。而在今年5月份開盤的上海招商時代樂章則是招商蛇口在TOD領域的最新力作，也體現了企業最新的TOD開發理念。

??結合便捷交通和商業娛樂性，探索TOD“微度假”模式（略）

??綜合開發+融資+運營能力，構成企業發展TOD優勢

??招商蛇口之所以能夠在TOD領域快速發展并且探索TOD發展的新方向，主要是因為集團的資源稟賦和開發運營能力較為適用于TOD這一領域。整體看來，目前招商蛇口在TOD領域主要有以下幾大優勢：

??1.綜合業態項目的統籌開發能力。由于TOD的核心是交通，涉及軌道、鐵路、公交、客運等交通專線，還聚合了商業、產城、公共服務等開發業態。而招商蛇口通過早期建設運營我國第一個對外開放的工業園區——蛇口工業區，積累了豐富的城市、片區、園區開發經驗。因此企業在TOD項目的開發方面上手較快，也可以依靠央企的政府背景在與城市軌道運營商的合作中占據先機。

??2.穩定的金融管理能力。招商蛇口憑借央企的背景優勢，具備低成本融資渠道，可以有效地控制項目資金成本和融資風險，加強全周期風險管理，創造長期穩定收益。因此在應對類似TOD項目這種大體量、長周期的資金投資時，能夠保證項目持續進行。

??3.專業的綜合體運營能力。招商蛇口旗下招商積余經過多年的市場化發展，擁有專業的市場化拓展、運營、管理團隊，服務項目類型豐富，包括住宅、辦公、商業、園區、政府、學校、公共、城市空間及其他業態。業務覆蓋面廣，可以有效專業地進行TOD項目的后續運營。

??3、越秀地產：升級至TOD5.0模式，構建產城融合生活圈（部分略）

??越秀地產在TOD賽道持續深耕，經過多年的探索、發展，越秀TOD發展模式也在持續更新，目前越秀的TOD發展模式已升級為TOD5.0，從簡單的“車站+住宅+商業”進階到“CBD+TOD”，打造產城融合的生活圈。

??進階“CBD+TOD”新模式，多款TOD項目熱銷（略）

??TOD銷售業績貢獻近1/5,積極拓展大灣區外項目

??自2019年越秀地產引入廣州地鐵為戰略股東，合力開拓“軌交+物業”TOD模式后，越秀TOD進入高速發展階段。

??從TOD項目的銷售情況上看，2019-2023年TOD銷售金額持續上升，截止2023年底TOD銷售金額達到273.7億元，同比增長23.9%，TOD銷售金額占總銷售金額的比重達到19.3%，創近年占比新高，根據2024年中報披露數據來看，2024年上半年TOD銷售金額達到94.6億元，銷售貢獻度為17.1%，較去年年底下降2.2個百分點，伴隨琵琶南二期的持續入市，TOD銷售占比仍有上升可能。

??從TOD土地儲備上看，TOD土地儲備占總土儲比重雖持續下降，但TOD新增土儲占比有所提升，企業依然關注TOD項目的持續謹慎補充。截止2024年上半年，TOD土地儲備310萬方，占比12.4%，較2023年年底土儲占比下降0.6個百分點。盡管TOD土地儲備占比較期初有所下降，但2024年上半年TOD新增土儲占比為33.9%（根據新增土地儲備面積計算），較2023年的9.7%顯著提升。同時作為“6+1”多元化增儲模式之一的TOD，從投拓區域上看，越秀近年來積極探索大灣區外的TOD機會，目前已在杭州打造杭州星縵云渚、杭州星縵和潤兩個項目。

??打造5.0產城融合TOD項目,銷售金額位列當地TOP1（略）

??資源整合能力奠定基礎，多款熱銷項目打造口碑

??整體來看，越秀地產在TOD賽道內的優勢主要體現在以下幾個方面：

??第一，越秀TOD項目開發經驗豐富，越秀地產憑借多年的在TOD項目開發經驗，成功打造了多個與城市軌道交通無縫對接的綜合體項目，積累了豐富的開發和管理經驗，在項目選址、規劃理念、后期運維等方面擁有獨到見解，同時在持續深耕中形成自己的品牌影響力，項目市場認可度高。

??第二，越秀擁有較強的資源整合能力，能夠有效整合政府、企業、社區等多方資源，實現資源共享和優勢互補，推動TOD項目的順利進行。根據CRIC統計數據來看，企業自主拿地的項目中，最快1年即可實現從拿地到項目首開，從TOD項目的開發難度和挑戰上看，越秀地產的資源整合能力凸顯。

??第三，快速響應政策，越秀地產能夠積極響應政府政策，抓住市場機遇，快速響應市場變化，及時調整項目策略，比如今年3月全國首個人工智能大模型應用示范區選在琶洲，6月便收購廣州琶洲南二期項目20%股權，進一步精進TOD項目開發能力。

??綜上所述，越秀地產在TOD領域的優勢為其在激烈的市場競爭中贏得了有利地位，并為其持續發展提供了堅實的基礎。

??03
軌交發展奠定TOD發展基礎
項目打造考量房企綜合能力

??1、TOD是推進城市發展的重要途徑，可有效緩解“大城市病”

??實際操作中，TOD是實現城市綠色發展、集約發展和能級提升的一條重要途徑。在城市發展到一定階段之后，城市規劃者和開發商必然會考慮TOD的開發模式。整體看來TOD在城市發展中有著以下幾個優點：

??1）改變城市發展格局。TOD模式改變了過去城市發展“攤大餅”式的單一集中型城市結構，通過在城市近郊區實施TOD綜合開發，形成新的交通樞紐、商業中心和生活中心，構建多中心的城市發展新格局，有效緩解中心城區的人口負荷和資源環境承載壓力。

??2）優化城市空間形態。TOD模式通過整體策劃規劃、統籌連片實施，對站點核心區進行高密集約開發，退讓出更多公園綠地和開敞空間，形成疏密有致、大開大合的城市形態，有效避免過去城市發展因強調功能劃分而導致的城市景觀千篇一律的問題。

??3)提升城市消費能級。TOD項目依托軌道交通站點的人流聚集效應，圍繞站點打造高密度的商業空間，植入新經濟業態，營造新消費場景，將軌道交通“客流”轉化為“人留”，提升城市生活品質和消費能級。

??4)緩解“大城市病”。TOD項目通過適當調配容積率，優化土地資源的利用效率，營造舒適宜居、交通便捷的生活環境，引導人們選擇綠色出行，減少空氣、噪音污染。此外，還可通過構建地上地下立體交通網絡，串聯多種交通方式，有效提高城市運轉效率，緩解交通擁堵。

??5)緩解軌道基建的資金問題。由于軌道交通項目通常投資巨大、回收期長，因此需要極大的現金流支撐。政府與開發商合作的TOD開發模式可以通過對土地進行綜合開發利用，利用回收的售房資金極大緩解基建的融資難題。

??2、建造TOD是行業轉型期的出路，但考驗房企綜合資源整合能力

??一方面，隨著TOD模式的迭代，產業導入增值的TOD5.0將“高鐵＋地鐵＋產＋商＋城＋居＋人一體化”融入，一個TOD項目集合生活所需的多數資源，在改變城市發展格局、優化城市空間形態、提升城市消費能級、緩解交通擁堵等多個方面提出了新的解決方案。

??另一方面，伴隨我國城市軌道交通迅速發展，城市軌道交通運營總里程持續增加，便利的交通成為購房者篩選房源硬性指標的重要考量標準，TOD項目在交通資源的加持下，去化或將擁有更大的優勢；

??但值得注意的是，TOD項目建造難度較普通住宅類項目更大，因此在資金實力、資源協調能力、產品打造以及后期運維能力上對參與房企有更高的要求，同時不同城市的TOD資源分布、TOD相關政策也不盡相同，因此在房企選擇合作伙伴、開拓市場時，要根據自身資金狀況和新進駐城市的軌交發展情況，理性、謹慎的選擇TOD開發項目。

??整體來看，TOD在房企轉型、增加收益穩定性、打造產品口碑等方面確有益處，但并不適合所有房企，在開發經驗豐富、資金實力雄厚、有一定的政企關系以及良好的資源整合能力的房企，相對來說在TOD賽道內會更有優勢。