??本月報是由易居研究院原創出品。旨在以動態的眼光、全面的視角跟蹤全國及各城市TOD政策及行業動向，地鐵公司和典型房企的TOD土地成交和項目動態，進而了解并研判行業發展的新政策、新動態和新方向。

??摘要

??3月，軌道交通政策動態和行業動態較多。全國新一輪軌交規劃獲批累計達2464.66公里，連續2個月無軌交獲批。政策動態方面，上海印發《關于本市“十四五”加快推進新城規劃建設工作的實施意見》，五大新城的TOD開發或將成為熱點；國務院辦公廳轉發《關于進一步做好鐵路規劃建設工作的意見》，廣東省《關于推進鐵路項目站場及毗鄰區域土地綜合開發的實施細則》（征求意見稿）公示，鐵路有望實現高質量發展，鐵路TOD也將大有可為；《鄭州市軌道交通段（場）及站點上蓋物業綜合開發控制性詳細規劃編制細則（試行）》發布，鄭州“十四五”期間TOD將駛入快車道。行業動態方面，城市軌道交通TOD綜合開發高層論壇在蓉召開，《中國城市軌道交通TOD發展概覽（2010-2020）》發布，易居研究院參與編撰；城軌協會印發成都軌道交通集團《堅定TOD開發策略創新 奮力營造新時代軌道城市》報告。企業動態方面，越秀地產發布2020年業績，TOD項目銷售額同比上升236.6%；無錫地鐵成功競得梁溪天河停車場地塊，將成為其首個TOD上蓋開發自操盤項目。

??自2017年8月包頭地鐵事件叫停后的一年時間，發改委對地鐵審批門檻嚴格把關。直至2018年7月13日，國務院辦公廳印發《關于進一步加強城市軌道交通規劃建設管理的意見》，調整了城市軌道交通建設申報條件。自此，發改委自審批叫停以來，于2018年8月首次批復了蘇州軌道交通建設，隨后密集批復了重慶、沈陽、杭州、濟南、長春、上海、武漢等多個城市的軌道交通建設規劃。自2018年8月份至今全國新獲批城市軌道交通建設規劃累計里程達到2464.66公里，其中2月份、3月份均無軌交獲批。

??政策動態

??▍上海印發《關于本市“十四五”加快推進新城規劃建設工作的實施意見》

??3月2日，上海市人民政府印發《關于本市“十四五”加快推進新城規劃建設工作的實施意見》（以下簡稱《實施意見》）。《實施意見》提出：新城是上海推動城市組團式發展，形成多中心、多層級、多節點的網絡型城市群結構的重要戰略空間。國務院批復的《上海市城市總體規劃（2017-2035年）》明確，將位于重要區域廊道上、發展基礎較好的嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯等5個新城，培育成在長三角城市群中具有輻射帶動作用的綜合性節點城市。必須把新城高水平規劃建設作為一項戰略命題，抓住“十四五”關鍵窗口期，舉全市之力推動新城發展。

??點評 ：《實施意見》對五大新城的站位、功能、產業和交通等方面提出了新的要求，特別是在交通方面，提出堅持交通先行，建設獨立完善的綜合交通系統。依據全市綜合交通體系和樞紐布局網絡，優先推進新城綜合交通樞紐以及與周邊城市的快速交通通道建設。依托國鐵干線和城際鐵路的建設，加強新城與長三角城市聯系，加快實施市域線（城際線），強化新城與近滬樞紐節點的便捷連接。貫徹以公共交通為導向的開發（TOD）理念，重要樞紐節點選址應位于城市開發邊界內，為新城中心、副中心等重點地區發展提供交通支撐。故未來新城綜合交通樞紐、地鐵沿線、市域鐵路沿線的TOD開發或將成為熱點，相關企業可以積極關注起來。

??▍國務院辦公廳轉發《關于進一步做好鐵路規劃建設工作的意見》

??3月15日，國務院辦公廳轉發國家發展改革委、交通運輸部、國家鐵路局、中國國家鐵路集團有限公司等關于《關于進一步做好鐵路規劃建設工作的意見》（以下簡稱《意見》）。《意見》提出鐵路是關系國計民生的重要基礎設施。黨的十八大以來，我國鐵路快速發展，取得了顯著成就，為支撐和引領經濟社會發展發揮了重要作用，成為國家現代化建設的重要引擎。與此同時，在鐵路規劃建設工作中，一些地方存在片面追求高標準、重高速輕普速、重投入輕產出等情況，鐵路企業也面臨經營壓力較大、債務負擔較重等問題。為進一步做好鐵路規劃建設工作，推動鐵路高質量發展，現提出以下意見，包括總體要求、加強規劃指導、合理確定標準、分類分層建設、有效控制總價、創新投融資體制和防范化解債務風險。

??點評：《意見》是新時期國家推動鐵路高質量發展的指導文件。在創新投融資體制方面，《意見》提出：借鑒城市軌道交通開發模式，加強土地綜合開發，既有可開發用地可依法依規變更用途，通過轉讓、出租等方式加快盤活，新增鐵路綜合開發用地要遵循國土空間規劃，與城市建設統一規劃、統籌建設、協同管理。根據2月底中共中央、國務院印發的《國家綜合立體交通網規劃綱要》，到2035年，國家鐵路將達到20萬公里左右。而截至2020年7月底，全國鐵路營業里程達到14.14萬公里，未來還有近6萬公里新增空間，預計未來各地將會出臺關于鐵路項目站場綜合開發的相關政策文件，鐵路TOD將大有可為。

??▍廣東省《關于推進鐵路項目站場及毗鄰區域土地綜合開發的實施細則》公示

??3月16日，《關于推進鐵路項目站場及毗鄰區域土地綜合開發的實施細則》（征求意見稿）（以下簡稱《細則》）在廣東省自然資源廳網站進行公示。為高效推進鐵路項目站場及毗鄰區域土地綜合開發工作，《細則》提出加強規劃引領、統籌用地規模、優化土地供應、支持立體利用、合理確定出讓底價、規范分層確權登記等六項措施。

??點評：《細則》提出優化土地供應。鐵路項目建設主體依法取得的劃撥用地以及建成的站場、車輛段、停車場等上蓋板，其建設用地使用權由政府收回后公開出讓的，參照低效用地再開發和“三舊”改造相關政策，按扣除土地收回、收購等費用以及計提資金后的出讓收益或土地成交價款的一定比例補償鐵路項目建設投資主體。

??同時，支持立體利用。鐵路項目綜合開發用地可分層設立建設用地使用權，進行地上、地表、地下開發。鼓勵以租賃方式供應分層設立的建設用地使用權。與鐵路項目主體工程設施配套同步建設、不能分割實施的經營性地下空間可以協議出讓地下建設用地使用權。

??另外，合理確定出讓底價。鐵路項目土地綜合開發用途為混合用地的，出讓最低價不得低于相應地段各用途對應級別基準地價乘以其比例之和的70%。增加空中連廊、地下公共通道、停車設施等，可不計收地價。

??▍《鄭州市軌道交通段（場）及站點上蓋物業綜合開發控制性詳細規劃編制細則（試行）》發布

??3月25日，鄭州市自然資源和規劃局網站發布《鄭州市軌道交通段（場）及站點上蓋物業綜合開發控制性詳細規劃編制細則（試行）》（以下簡稱《細則》）。《細則》提到上蓋物業開發是城市功能布局的關鍵節點，對集約利用土地、優化空間結構，促進地鐵可持續發展，提升城市品質具有重要意義。

??點評：鄭州于2013年12月開通第一條地鐵線路，截至2020年12月底，鄭州地鐵已運營線路共7條，里程達206.4公里。根據鄭州市最新公布的“十四五規劃”文件，鄭州市爭取“十四五”末軌道交通運營里程達到700公里左右，打造成為“軌道上的都市”。故“十四五”期間鄭州市軌道交通將迎來加速建設的新階段，TOD開發也將駛入快車道。正是在這樣的背景下，《細則》成為了鄭州市軌道交通TOD綜合開發的指導文件，其提出：上蓋物業開發項目與軌道交通設施建設項目之間應做到“同步研究、同步規劃、同步設計、同步建設”。若先期未考慮上蓋開發，應預留后期施工的接駁條件。此外，《細則》對涉及到軌道交通段（場）及站點上蓋物業綜合開發的土地使用規劃及指標控制進行了詳細說明，對控制性詳細規劃的編制提供了政策依據。

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??行業動態

??▍城市軌道交通TOD綜合開發高層論壇在蓉召開

??3月20日，中國城市軌道交通協會資源經營專委會和成都軌道交通集團有限公司聯合主辦的城市軌道交通TOD綜合開發高層論壇在成都召開。中國城市軌道交通協會資源經營專委會組織編撰的《中國城市軌道交通TOD發展概覽（2010-2020）》在論壇上正式發布。協會副秘書長、資源經營專委會秘書長李成新在書面報告中指出，近年來，在城市人口和經濟快速增長以及公共政策措施的強力推動下，我國城軌交通進入高質量發展的新階段。同時，在國家土地、環境以及節能減排的政策的引導下，以北京、上海、成都、廣州、杭州、南寧、青島等為代表的城軌交通城市，紛紛出臺TOD綜合開發指導或扶持的政策性措施，大力倡導并率先實踐軌道交通場站及周邊土地綜合開發，TOD模式迅速成為先行城市建設參與者的新賽道，也是提升城市能級與核心競爭力的重要抓手。李成新表示，《概覽》編纂過程得到了城軌交通企業的高度重視和全力參與，得到了相關社會團體和行業機構的熱情支持與悉心指導，為《概覽》的資料甄選、數據采集、編輯完善作了大量深入細致、富有建設性和創見性的調研與審定工作。

??點評：易居研究院是《中國城市軌道交通TOD發展概覽（2010-2020）》參與編撰機構之一。

??▍城軌協會印發成都軌交《堅定TOD開發策略創新 奮力營造新時代軌道城市》報告

??3月24日，中國城市軌道交通協會向各城軌交通企業印發成都軌道交通集團《堅定TOD開發策略創新 奮力營造新時代軌道城市》報告，協會認為成都軌道交通集團大力倡導并率先實踐TOD理念、TOD發展模式、TOD經營策略，迅速而全面的推進軌道交通場站與周邊土地綜合開發并取得積極成效，得到了行業認可和市場青睞，希望推動城市軌道交通TOD綜合開發的創新實踐，為城市軌道交通實現高質量、可持續地發展，提供可借鑒、可復制的經驗與做法。

??點評：實施TOD開發，既是一項涉及全市的重大戰略工程，更是一項關于體制機制、商業邏輯和要素供給的改革創新工程。成都用三年的努力探索形成了成都TOD開發八大策略，全面打出了TOD綜合運營“組合拳”：一是TOD啟動策略：思想破冰，理論創新；二是TOD統籌策略：機制重構，政策支撐；三是TOD用地策略：統分結合，滾動開發；四是TOD營建策略：需求前置，策劃先行；五是TOD商業策略：空間營造，場景賦能；六是TOD合作策略：國際對標，一體運營；七是TOD人才策略：全球引才，市場激勵；八是TOD反哺策略：資金循環，系統平衡。

??▍2021年春運及2月中國城市地鐵客運量發布

??根據中國城市軌道交通協會統計，2021年春運（1月28日-3月8日）中國內地38城40天總客運量為20.75億人次，日均5186.37萬人次，同比2020年增加105.81%，同比2019年減少2.20%。2021年基本特點與往年正常年份春運特點較為類似，但今年受就地過年影響，又略有不同：

??（1）春節前低于往年（2020年之前的節前都是正常的，2021年春運前半場受大宏觀環境影響，為三年最低）；

??（2）春節后客流回升更快（2021年節后受就地過年影響，為三年最大）：

??以除夕為節點：除夕前2020＞2019＞2021；除夕后2020＜2019＜2021。

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??企業動態

??▍越秀地產發布2020年業績，TOD項目銷售額同比上升236.6%

??3月16日，越秀地產股份有限公司發布2020年全年業績。年報顯示：2020年，越秀地產集團（指越秀地產股份有限公司及其附屬公司）成功收購了廣州星樾山畔（水西項目）、廣州星匯城（鎮龍項目），新增TOD土地儲備103萬平方米。截至2020年底，越秀地產集團TOD項目布局廣州黃埔、增城、番禺三大片區，TOD項目的總土地儲備達到388萬平方米，約占大灣區土地儲備的28.7%和集團總土地儲備的15.8%。軌交物業項目全年實現合同銷售金額約人民幣170億元，同比上升236.6%。未來將以成為大灣區第一、全國領先、國內最有影響力的TOD開發企業為目標。

??點評：越秀地產TOD戰略深化實施，已成為其一大競爭優勢。

??▍無錫地鐵競得梁溪天河停車場地塊，將成為其首個TOD上蓋開發自操盤項目

??3月17日，無錫地鐵成功競拍無錫市梁溪區鳳翔路與廣澄路交叉口西北側XDG-2020-65號地塊（以下簡稱“天河停車場地塊”），土地成交價24.85億元，樓面價為15406元/平方米，溢價率為33.9%。此次競拍由無錫地鐵集團旗下地鐵置業與梁溪城投組成聯合體舉牌，競拍的天河停車場地塊總用地面積59750平方米，土地規劃用途為居住用地，容積率≤2.7。

??點評：《該地塊位于梁溪北，地處梁溪科技城核心，毗鄰在建地鐵4號線天河停車場站。這是無錫地鐵首個TOD上蓋開發自操盤項目，標志著無錫地鐵在TOD開發建設上邁出了重要一步，此前，無錫地鐵已與多家知名房企合作開發TOD項目，如綠地天空樹、華潤置地公園匯、寶龍TOD未來新城和愉樾天成等。

??本月報是易居研究院集合力量出品，執筆人易居研究院咨詢中心項目總監姚臘。