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專項債收購存量用地：政策目標(biāo)和效應(yīng)

??今年四季度，全國積極落實和開展專項債收購存量用地相關(guān)工作。作為“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量和提高質(zhì)量”的重要抓手，專項債收購存量用地的影響重大。尤其是觀察11月份各地方的工作部署，其規(guī)格已上升為政治任務(wù)。本篇報告對專項債收購存量用地的政策目標(biāo)和效應(yīng)進(jìn)行分析，以更系統(tǒng)和深刻理解專項債政策對房地產(chǎn)市場的影響。

??關(guān)于專項債收購存量土地的功能，在自然資源部242號文即《自然資源部關(guān)于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》已有系統(tǒng)的明確，主要包括：減少市場存量土地規(guī)模、改善土地供求關(guān)系、增強(qiáng)地方政府和企業(yè)資金流動性、促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。本報告立足此類政策目標(biāo)和效應(yīng)，從資金、土地、企業(yè)和市場四個層面進(jìn)行分析。

??一、資金：增強(qiáng)化解存量土地的資金能力

??資金到位和導(dǎo)入，是化解房地產(chǎn)各類問題的重要突破口。專項債資金導(dǎo)入，直接影響和導(dǎo)入了相關(guān)資金，持續(xù)增強(qiáng)化解存量土地的資金能力。據(jù)此我們認(rèn)為，傳統(tǒng)依賴房企資金來化解存量土地的模式，已切換到“房企+政府”的新模式。專項債資金是政府資金來優(yōu)化存量的重要抓手。

??房企資金狀況的重大變化，是專項債介入的重要原因。從房企資金狀況的周期表現(xiàn)看，2015-2021年屬持續(xù)改善的階段，但2022年開始持續(xù)惡化。資金狀況的下行，和房屋銷售市場下行周期高度吻合（即2021年5月-2024年9月為銷售市場下行周期）。該下行期間，房企銷售資金變差、投資曲線萎縮、資產(chǎn)變現(xiàn)能力變差，并由此產(chǎn)生諸多問題。對存量土地收購收儲的專項債工具誕生，持續(xù)增強(qiáng)了政府資金投放的能力，對于運用財政工具化解存量土地項目、加快土地端資金流動和順暢等具有積極作用。

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