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??導(dǎo)語

??地方政府積極推進白名單落地，重點支持本地企業(yè)發(fā)展。白名單項目仍需面對銀行評估，出險房企或受益有限。

??◎  文 / 房玲、易天宇、洪宇桁

??01
房企融資持續(xù)低迷，政府推動建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制

??1、房企融資規(guī)模持續(xù)減少且向央國企集中，政策效果較為一般（略）

??2、中央政府推動建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，各地迅速跟進

??在此背景下，1月5日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》，提出要發(fā)揮城市人民政府牽頭協(xié)調(diào)作用，在地級及以上城市建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，研判市場形勢和行業(yè)融資需求，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)融資中存在的困難和問題；按照公平公正原則，綜合房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)情況及開發(fā)企業(yè)有關(guān)情況，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單，推送金融機構(gòu)，做好融資支持。

??此后，兩部門曾多次召開部署會推動“白名單”迅速落地：1月26日，監(jiān)管部門強調(diào)地級及以上城市要建立融資協(xié)調(diào)機制；2月29日兩部門再次強調(diào)3月15日前要“應(yīng)建盡建”，高效率協(xié)調(diào)解決項目的難點問題。在中央政府的積極推動下，各地政府積極響應(yīng)，3月9日，在十四屆全國人大二次會議民生主題記者會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，目前全國31個省份312個城市已經(jīng)建立了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，報送“白名單”項目6000多個。

??02
地方政府積極推進白名單落地，重點支持本地企業(yè)發(fā)展

??1、各地積極響應(yīng)進行白名單項目推送，但融資落地仍需時間（部分略）

??具體來看各地區(qū)的城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制推進情況，各地政府的白名單推送和落地情況數(shù)據(jù)披露相對較少，共有11個省/自治區(qū)進行了整體披露，其中最早完成白名單項目推送的是湖北省，共推送白名單項目221個，平均單項目融資需求達到3.22億元。在能查到的范圍里，推送項目最多的是山東省，共推送了1267個項目，預(yù)計融資規(guī)模達到了1826.61億元。

??從落地情況來看，各地實際落地的金額都相對有限，白名單融資推進仍需時間。以山東省為例，截至2月29日，山東省16市均已建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制。其中，濟南、青島、煙臺、日照、濟寧、東營、聊城7市已推送首批項目“白名單”，涉及項目448個、融資需求917.04億元，其中青島、煙臺、日照、聊城市融資已落地合計15.632億元；淄博、棗莊等9市已形成第一批“白名單”項目819個，融資需求909.57億元，已在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部系統(tǒng)內(nèi)報送80億元，已獲授信26.04億元，審批落地8.44億元；山東省已落地貸款總規(guī)模合計約24.07億元，與1826.61億元的融資需求對比，只是杯水車薪。

??2、白名單項目主要惠及民營和各地本土房企，屬地色彩較為濃厚（略）

??03
各大銀行積極對接參與，但實際效果仍需時日觀察

??1、六大行對接項目超1.2萬，農(nóng)行投放項目非國有企業(yè)占比超80%（略）

??2、此輪效果仍需時日觀察，市場化機制下或維持嚴(yán)格監(jiān)管（略）

??3、金融16條實際效果有限，銀行對房地產(chǎn)貸款投放態(tài)度謹(jǐn)慎（略）

??04
白名單項目仍需面對銀行評估，出險房企或受益有限

??1、18家房企披露白名單項目情況，出險房企提供額外增信是難點（略）

??據(jù)目前公開信息披露，截止3月20日有18家房企明確公布了其旗下項目被納入白名單情況，這些房企中絕大多數(shù)為出險房企，包括碧桂園、融創(chuàng)中國、金科股份、綠地控股、中梁控股、旭輝集團、遠洋集團等等。

??其中碧桂園受到政策支持力度相對較大。截至3月15日，碧桂園旗下已有272個項目被納入“白名單”，分布于全國25個省(自治區(qū)、直轄市)，已獲融資支持金額達17.32億元。據(jù)了解，這已是碧桂園第四次公布納入白名單項目情況，項目納入數(shù)量也從2月的超30個快速提升至272個，未來并不排除將有更多項目被納入白名單的情況。此外2月5日，有市場消息披露，融創(chuàng)已有超過90個項目入圍第一批“白名單”；而金科股份截止3月21日也有76個項目進入“白名單”。

??不少獲“白名單”支持的房企表示，目前正在地方政府的支持下與金融機構(gòu)溝通，未來更多項目有望獲得融資支持。更多項目被納入“白名單”，有助于緩解項目開發(fā)運營的資金壓力，促進公司經(jīng)營回歸良性循環(huán)。

??但從實際進展來看，白名單政策能否有效解決出險房企的資金困境，前景仍未明朗。從碧桂園公布的數(shù)據(jù)來看，272個項目進入白名單，但實際獲得的融資支持為17.32億元，已經(jīng)獲得融資支持的項目屈指可數(shù)。尤其是在銷售疲軟的當(dāng)下，資產(chǎn)面臨貶值，迫使金融機構(gòu)向房企融資需要更多的增信措施，而出險房企或不能提供額外的資產(chǎn)進行增信，實際能獲得的融資支持相對有限。如3月1日中南建設(shè)宣布共有40個項目申報了房地產(chǎn)項目融資“白名單”，僅占中南建設(shè)現(xiàn)有在建項目的17%；而40個項目中更是僅9個項目成功入選。未來出險房企能夠獲得更多融資支持，仍有待觀察。

??2、支持項目需滿足五項條件，出險項目獲得增量資金或有限（略）

??3、國常會再提優(yōu)化房地產(chǎn)政策，供需兩端協(xié)同發(fā)力提振行業(yè)信心

??隨著近期的融資協(xié)調(diào)機制的推進，以及后續(xù)各地的項目白名單推出，融資支持主體正從企業(yè)下沉到具體項目，不僅讓各大銀行具備了更大的選擇空間，能相對實現(xiàn)風(fēng)險管控；同時也在一定程度上緩解了房企的流動性壓力。

??但需注意的是，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場信心不足、銷售依舊疲軟的當(dāng)下，僅僅在融資端上的改善仍然只是將當(dāng)前的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁未來。此外，當(dāng)前房企即使提交的房地產(chǎn)項目進入住建部門的“白名單”，仍然需要需面對銀行的評估與篩選?！蛾P(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》中也曾強調(diào)，協(xié)調(diào)機制根據(jù)房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)情況及項目開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用、財務(wù)等情況，按照公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單，向本行政區(qū)域內(nèi)金融機構(gòu)推送。同時，對存在重大違法違規(guī)行為、逃廢金融債務(wù)等問題的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項目，要提示金融機構(gòu)審慎開展授信。此外多家銀行也先后表露，要堅持市場化、法治化的原則參與，這也意味著在具體實操中不可避免要進行風(fēng)險管控，考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險貸款可能出現(xiàn)的壞賬率，銀行對于此類貸款投放仍保持相對謹(jǐn)慎。

??2024年3月22日，國務(wù)院常務(wù)會議召開，會議中指出，要進一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，持續(xù)抓好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，進一步推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效，系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策，有效激發(fā)潛在需求，加大高品質(zhì)住房供給，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??此次會議再次釋放了房地產(chǎn)行業(yè)政策持續(xù)放松的信號。一方面，會議強調(diào)要進一步優(yōu)化相關(guān)政策，意味著后續(xù)房地產(chǎn)政策有望進一步寬松，各地將能因地制宜的對房地產(chǎn)政策作進一步調(diào)整；另一方面，會議強調(diào)系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策，意味著后續(xù)要強化政策統(tǒng)籌，確保政策形成合力以促使政策顯效。

??在當(dāng)前房地產(chǎn)市場信心不足、銷售依舊疲軟的當(dāng)下，僅在融資端上的改善只是將當(dāng)前的風(fēng)險延長。此次國常會強調(diào)有效激發(fā)潛在需求，預(yù)計相關(guān)配套舉措將不斷落地，購房者的信心有望進一步凝聚，真正在供需兩端協(xié)同發(fā)力提振未來房地產(chǎn)市場，也將進一步推動融資協(xié)調(diào)機制的落實。