“金九銀十”的傳統(tǒng)思維需要改變

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“金九銀十”是每年都繞不開的樓市話題，但與往年的規(guī)律性、確定性相比，今年 “金九銀十”的不確定性在增加，業(yè)界也多了一些審視和反思。“金九銀十”成立的標(biāo)志是這兩個(gè)月樓市銷量和銷售金額較平常月份有明顯的增長(zhǎng)；開發(fā)商推盤活躍、去化率高；居民購(gòu)房踴躍，此前積累的購(gòu)房需求在這兩個(gè)月集中釋放，甚至有臨時(shí)性的激情購(gòu)房。今年是否存在“金九銀十”？如何看待“金九銀十”現(xiàn)象和思維？

市場(chǎng)之所以一直有“金九銀十”的說(shuō)法，原因是市場(chǎng)傳統(tǒng)的一種延續(xù)，或者是人們對(duì)市場(chǎng)表現(xiàn)規(guī)律的一種總結(jié)。簡(jiǎn)單講，因?yàn)橥赀@兩個(gè)月樓市比較活躍，所以也期望今年有那樣的行情。但筆者需要提出的是，市場(chǎng)表現(xiàn)的規(guī)律性是以政策環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境基本穩(wěn)定為前提條件的，如果這些基本條件發(fā)生了重大變化，所謂的市場(chǎng)的傳統(tǒng)規(guī)律性也就很可能發(fā)生變化。政策環(huán)境出現(xiàn)明顯變化必然導(dǎo)致市場(chǎng)規(guī)律的打破，甚至無(wú)規(guī)律可循。

對(duì)于今年“金九銀十”的判斷，應(yīng)從樓市發(fā)展環(huán)境分析著手。

首先，市場(chǎng)缺乏連續(xù)反彈慣性，9月首周表現(xiàn)一般。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月商品房銷售量同比下降4.1%，其中住宅銷售面積下降4.8%；銷售金額增長(zhǎng)2.2%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)2.3%。前8個(gè)月樓市總體表現(xiàn)可概括為“量縮價(jià)穩(wěn)”。雖然上半年樓市反彈態(tài)勢(shì)明顯，特別是6月份銷量較大，但7、8月份并沒有持續(xù)這樣的反彈，而是逐步歸于理性。市場(chǎng)總體處于不溫不火的狀態(tài)中。9月首周(第36周)20重點(diǎn)城市住宅成交量環(huán)比下降14.9%，除第35周有小幅反彈外，最近6周總體處于逐周銷量回落的狀態(tài)。可見，樓市并未因“金九銀十”傳統(tǒng)熱銷季節(jié)的到來(lái)而出現(xiàn)亢奮狀態(tài)。

其次，消費(fèi)心理日趨成熟，首套及改善需求釋放常態(tài)化。經(jīng)過(guò)最近幾年的政策調(diào)控，不但市場(chǎng)更加理性，消費(fèi)者心理也更加成熟，網(wǎng)絡(luò)的普及使得普通消費(fèi)者也能對(duì)樓市政策和市場(chǎng)進(jìn)行相對(duì)理性的判斷。這直接導(dǎo)致消費(fèi)者購(gòu)房行為的常態(tài)化，而非季節(jié)化。樓市有“買漲不買跌”一說(shuō)，但現(xiàn)在卻有更多人在反周期操作，在市場(chǎng)低迷時(shí)入手，不乏在3-4月有抄底成功者。購(gòu)房需求的均衡釋放，也進(jìn)一步降低了傳統(tǒng)“金九銀十”的購(gòu)房需求量。

再次，銀行取消首套利率優(yōu)惠，購(gòu)房信貸存在不確定性。近期，北京等地多家商業(yè)銀行取消了85折利率優(yōu)惠，而此前上海的部分商業(yè)銀行也采取過(guò)類似措施。這集中反映了商業(yè)銀行作為金融市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不樂(lè)觀情緒。那么資金哪里去了呢？面對(duì)發(fā)改委推動(dòng)的新一輪基建投資熱潮，房地產(chǎn)投資依然受到抑制，銀行資金更傾向于投向國(guó)家鼓勵(lì)和支持的基建領(lǐng)域。在可貸資金依然有限的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)和住房信貸資金就受到壓縮。金融信貸再次從緊，也將影響樓市銷售的預(yù)期。購(gòu)房者還款成本上升，購(gòu)房能力和意愿再次受到挑戰(zhàn)。

第四，政策環(huán)境依舊未放松，市場(chǎng)受控是長(zhǎng)期趨勢(shì)。往年業(yè)界追捧的“金九銀十”之所以成立，是因?yàn)樵诟鞣N因素的共振下，購(gòu)房情緒被充分調(diào)動(dòng)，在有支付能力(低首付，低利率)和購(gòu)買資格(無(wú)限購(gòu)政策)的情況下，真實(shí)居住需求和投資性需求同時(shí)爆發(fā)導(dǎo)致的。但最近兩年，國(guó)家出臺(tái)了嚴(yán)格限購(gòu)、限貸政策，購(gòu)房資格只賦予了特定人群，施行了某種準(zhǔn)入門檻，市場(chǎng)實(shí)質(zhì)是受控受限的。在這種情況下，新增投資購(gòu)房需求被大部分阻于樓市之外，原來(lái)進(jìn)入樓市的投資需求，也在房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收的打壓和影響下，手里的房子只能“出”不能“進(jìn)”。

盡管現(xiàn)在貨幣超發(fā)是客觀存在的，但增量貨幣進(jìn)入樓市的管道被控制，樓市被投資資金大規(guī)模推動(dòng)上漲的行情基本不會(huì)發(fā)生了。當(dāng)然，不排除限購(gòu)政策效力逐步衰退情況下，部分投資者能夠獲得購(gòu)房資格，但這部分需求依然不能掀起太大的市場(chǎng)波瀾。

最后，開發(fā)企業(yè)經(jīng)歷風(fēng)雨，不再單純看天吃飯。如果說(shuō)調(diào)控前開發(fā)企業(yè)只要能拿到地，錢基本上可以賺到，那么現(xiàn)如今這樣的好日子就不會(huì)有了。外有限購(gòu)、限貸等政策調(diào)控，內(nèi)有企業(yè)間的激烈競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)企業(yè)比拼的是市場(chǎng)眼光、資金安全、發(fā)展戰(zhàn)略，單純靠天吃飯已經(jīng)很難存活。“金九銀十”對(duì)開發(fā)企業(yè)重要，但并非必不可少。在市場(chǎng)策略上，開發(fā)企業(yè)更加注重未來(lái)半年或一年政策和市場(chǎng)預(yù)期的研判，以此來(lái)決策拿地節(jié)奏及市場(chǎng)推盤量。更加注重現(xiàn)金流的健康和季節(jié)資金平衡。面對(duì)政策的不確定性及行業(yè)的逐漸邊緣化，未來(lái)將更加考驗(yàn)開發(fā)企業(yè)的定價(jià)和經(jīng)營(yíng)策略，能否應(yīng)時(shí)而變，也決定了開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流和利潤(rùn)情況。

業(yè)界特別是開發(fā)企業(yè)應(yīng)改變思路，政策和市場(chǎng)基本條件變化的情況下，傳統(tǒng)的市場(chǎng)現(xiàn)象可能有變，“金九銀十”在與不在都將變得正常，企業(yè)更應(yīng)練就足夠強(qiáng)的內(nèi)功，而非把希望寄托在某個(gè)時(shí)段的熱銷上，才能獲得持久穩(wěn)定發(fā)展。單就今年的“金九銀十”，綜合上文所述，業(yè)界不應(yīng)報(bào)太大希望，政策不放松、銀行信貸收緊、剛性需求已經(jīng)持續(xù)釋放、投資需求進(jìn)不來(lái)、后續(xù)政策儲(chǔ)備等，這些因素足夠壓制所謂的市場(chǎng)暴漲。當(dāng)然硬幣的另一方面，市場(chǎng)沒有暴漲，內(nèi)在需求受控條件下可持續(xù)釋放，市場(chǎng)暴跌的可能性也是不存在的。今年的“金九銀十”可以預(yù)判為成色不足，也可以預(yù)期為市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，量穩(wěn)價(jià)平。

宏觀經(jīng)濟(jì)的變化也直接影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。

盡管中央政府態(tài)度依舊明確，繼續(xù)通過(guò)系列項(xiàng)目審批和穩(wěn)健的貨幣政策推動(dòng)經(jīng)濟(jì)走出低谷，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策。但受制于地方財(cái)政的困難，房地產(chǎn)調(diào)控政策嚴(yán)格執(zhí)行表現(xiàn)突出的也僅有上海等少數(shù)城市。

第三季度，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)指標(biāo)預(yù)計(jì)總體不理想，加上近期頻現(xiàn)的領(lǐng)土爭(zhēng)端問(wèn)題，整個(gè)社會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的關(guān)注度已有所減弱，成為相對(duì)次要的問(wèn)題。因此，目前房地產(chǎn)調(diào)控政策難以加碼，成為新政的真空期，市場(chǎng)的觀望期。考慮到房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增幅依然下滑和新開工量累計(jì)同比負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，中長(zhǎng)期影響市場(chǎng)正常供求關(guān)系和房屋市場(chǎng)價(jià)格的非良性格局已形成。預(yù)計(jì)短期內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)將會(huì)產(chǎn)生下列影響：

第一，消費(fèi)者在住宅價(jià)格難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期的“回歸合理”和宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)走低的背景下，投資商品住宅依然被看好。只不過(guò)在限購(gòu)政策下，買房沖動(dòng)得不到有效釋放。剛性需求和改善性需求是目前的主力消費(fèi)需求。買房受阻或滯后，導(dǎo)致住房租賃價(jià)格繼續(xù)有限度上升。

第二，企業(yè)將會(huì)充分利用這一調(diào)控政策間歇期，繼續(xù)采取以價(jià)換量的策略，快速銷售，回籠資金。部分大型房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)趁機(jī)果斷出手，補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。企業(yè)盡管對(duì)市場(chǎng)有所期待，但總體還是采取走一步看一步的策略態(tài)度。

第三，九、十兩個(gè)月商品房，特別是商品住宅的銷售量，可能會(huì)有一定程度好轉(zhuǎn)，一些地方的價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)小幅上升。但至多是好于前期而低于歷史同期。二手存量房交易在市場(chǎng)前景不明朗的情況下，繼續(xù)保持低位運(yùn)行。

第四，地方政府會(huì)加快推地步伐，大力組織土地推介會(huì)，積極增加賣地收入，減輕地方債務(wù)負(fù)擔(dān)，彌補(bǔ)基礎(chǔ)設(shè)施投入缺口。只要高于起拍價(jià)，溢價(jià)率哪怕低一點(diǎn)，地方政府都能接受。小地塊、總價(jià)低的地塊、區(qū)位好的地塊、商品住房比重大的地塊將屢見不鮮。

第五，由于保障房建設(shè)總的指標(biāo)已經(jīng)下調(diào)，各地開發(fā)建設(shè)總體順利，完成年度開工計(jì)劃和竣工指標(biāo)勝算在握。困擾的是，實(shí)際需求遠(yuǎn)低于供給數(shù)量。