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??從2005年業內人士開始呼吁到2020年正式試點，公募REITs醞釀十五年之后，終于落地。

??4月30日，中國證監會、國家發展改革委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》(下稱通知)。證監會發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》(下稱指引)，并向社會公開征求意見。6月1日，中共中央、國務院印發《海南自由貿易港建設總體方案》，方案包括支持住房租賃金融業務創新和規范發展，支持發展房地產投資信托基金(REITs)，上述政策的落地預示著中國公募REITs的春天來了。

??從全球市場來看，REITs作為40多個國家和地區發行的成熟金融產品，能推動金融市場與要素市場有效的結合，是構建資產配置重要一環。在此之前，中國還沒真正意義上的公募REITs,此次試點落點，標志著中國推動REITS發展邁出的歷史性一步。

??“基礎設施REITs是國際通行的配置資產，具有流動性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點，能有效盤活存量資產，填補當前金融產品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，增強資本市場服務實體經濟質效。”證監會在《通知》中表示，REITs短期有利于廣泛籌集項目資本金，降低債務風險，是穩投資、補短板的有效政策工具;長期有利于完善儲蓄轉化投資機制，降低實體經濟杠桿，推動基礎設施投融資市場化、規范化健康發展。

??公募REITs發展迎來重大突破

??REITs最早起源于上世紀60年代的美國，20世紀發展不溫不火，進入本世紀獲得快速發展，至2019年全球REITs規模超過2萬億美元。

??中國REITs發展滯后，業內人士從2005年呼吁這一偉大的金融創新，至2007年迎來了第一縷曙光，央行、證監會、和銀監會成立REITs專題研究小組，啟動對中國REITs市場建設的推進工作。

??2014年是REITs發展一個分水嶺，資產證券化迎來2008年金融危機之后的大松綁，當年第一只模仿REITs架構設計的“類REITs”產品——中信啟航專項資產管理計劃獲準發行。2015年，鵬華前海萬科REITs在深交所掛牌，成為國內首個“類公募REITs”產品，自此開啟了中國房地產金融的“類REITs時代”。

??截至2019年底，中國類REITs市場累計發行數量64只，累計發行金額達到1237.51億元，單個產品發行金額約為10.34億元。

??此次試點，將改變“類REITs”非真REITs的窘境。多位業內人士告訴《中國房地產金融》，此次試點從偏私募形式的債權形式轉變為股權形式。即采用“公募基金+單一基礎設施資產支持證券”的產品結構，打破ABS/類REITs分層結構(一般分為優先級+劣后級兩檔)，剔除過去類REITs的債券化外殼，實現底層資產股權的轉讓，實現資產真正的出表和變現。

??中信證券宏觀固收分析師黃文濤表示，過去采取類REITs或者ABS通過私募化發行，導致產品流動性較差、投資門檻較高，公募化發行將有效解決這一難題。

??海通國際首席經濟學家孫明春認為，以基礎設施項目的REITs為突破口，在現有法律、法規、稅收框架內，創造性地設計出中國版的公募REITs。“雖然此次試點僅限于基礎設施項目作為底層資產，卻是中國公募REITs的誕生和發展的關鍵一步。作為漸進式改革的又一舉措，它不但將豐富中國資本市場的資產類別，給中國投資者提供嶄新的、優質穩定的中長期投資品種，還有利于盤活國內巨大的基礎設施資產存量，給中央和地方政府在當前防疫情、穩經濟的關鍵時期提供新的超長期融資渠道。”

??“公募REITs試點將幫助投資者和開發商實現融資結構多元化，加快資金循環利用，在鎖定利潤的同時快速推進擴張策略，并向輕資產業務模式轉型。”世邦魏理仕在其研究報告中指出。根據此次試點領域，這將促進收費公路、市政設施等傳統基建，和物流倉儲、高科技產業園、數據中心等新基建的蓬勃發展。

??雖然此次試點沒有將寫字樓、購物中心、酒店、公寓等地產物業納入底層資產，業內人士預期伴隨公募REITs成功試點，將對未來推出商業地產REITs提供巨大的經驗支持，這也將重塑中國房地產金融市場格局。

??機構參與熱情高漲

??基礎設施REITs試點甫一落地，迅速點燃了各大金融機構和基礎設施企業的熱情。

??5月份以來，不少公募基金公司開始在REITs領域廣攬人才。《中國房地產金融》在獵聘網等多個招聘平臺查詢，德邦基金、海富通基金、新華基金、中金公司等多家基金公司在REITs領域招募人才。

??以某公募基金招募REITs投資經理為例，其對崗位要求，拓展基礎設施基金業務，開發、維護優質基礎設施項目，挖掘市場投資機會;落實跟蹤基礎設施項目的篩選談判，設計基金產品結構，對基礎設施項目開展獨立、全面的盡職調查;與基礎設施資產支持證券管理人協商確定各項事宜，協調財務顧問、資產評估機構、律師事務所、會計師事務所等專業機構開展工作;投資運作基礎設施基金，運營管理基礎設施項目;跟蹤研究公募REITs業務相關的法律法規、監管動向、業務動態、市場趨勢等。

??從薪酬來看，相關崗位給出的薪酬不低。但是從目前業內反應來看，面向基礎設施領域的人才存在一定短缺，特別是既懂基礎設施運營管理，又了解項目的投資與基金管理，行業復合人才短板亟待彌補。

??德邦基金總經理陳星德在接受媒體采訪時表示，在人才建設上，一方面會不斷優化組織架構，提高團隊整體效能;另一方面，加強與股東的業務協同合作，積極引進經驗豐富的優秀人才，組建業內一流的研究團隊、管理團隊、銷售團隊，實現穩扎穩打的發展。

??從發行人角度來看，一業內認識告訴《中國房地產金融》上半年有企業計劃赴境外發行REITs，伴隨《試點》的推出，暫停了境外發行計劃，這對在境內發行REITs多了幾份期待。

??此次試點重點聚焦基礎設施，其中倉儲物流、數據中心、高科技產業園及特色園區表現踴躍。根據WIND數據統計，截至6月6日，共有17只REITs項目處于存續期，總規模合計233.4億元。從項目原始權益人類型來看，不動產基金、實業公司成為項目發起的主力。

??萬科旗下萬緯物流首期類REITs產品“萬緯物流-易方達資產-物流倉儲1期資產支持專項計劃”6月3日在深交所掛牌。據相關負責人介紹，該產品采用了“純權益型”結構，未來可直接對接《通知》所要求試點的“公募基金+單一基礎設施資產支持證券”架構。

??6月10日，在“借力公募REITs，優化投融資結構”國企投融資沙龍上，蘇州工業園區國控副總裁朱軍說:“園區在目前私募類REITs的經驗基礎上，根據國企持有資產不同發展階段與成熟度將篩選出一批最優質的基礎設施項目，全力助推基礎設施公募REITs試點落地，努力成為首批公募REITs的實踐者。”張江高科股份有限公司戰略發展部總經理趙海生亦表示，張江也愿意拿出好的基礎資產與投資者分享，希望能爭取第一批上公募REITs。

??6月4日，國家發展改革委投資司召開基礎設施REITs試點工作座談會，國家發展改革委投資司負責人表示，篩選出優質基礎設施資產，是試點工作順利開展的關鍵環節和重要保障。正在制定的試點項目申報文件，將對試點項目的地區和行業范圍、基本條件、申報程序等作出明確規定，與《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》共同構成試點工作的制度基礎。

??伴隨相關實操層面的具體指引落地，中國公募REITss首單誕生將指日可待，中國不動產市場正式迎來REITs時代。

??中國基礎設施REITs試點小知識

??什么是公募REITs?

??公募REITs(RealEstateIn-vestmentTrusts，即不動產投資信托基金)自20世紀60年代在美國推出以來，已有40多個國家(地區)發行了該類產品，其投資領域由最初的房地產拓寬到酒店倉儲、工業地產、基礎設施等，已成為專門投資不動產的成熟金融產品。國際主流公募REITs為權益型,各國通常根據自身法律和稅制采用公司型或契約型兩種組織形式。

??中國版REITs有什么看點?

??第一，底層資產。中國版REITs為基礎設施資產，不含房地產項目。國際對底層資產沒有限制。

??第二，組織結構。中國版REITs采用的不是國際通行的公司制或契約制，而是采用“公募基金+單一基礎設施資產支持證券(ABS)”模式。

??第三，底層資產所在區域的要求。中國版具有優先支持區域劃分，國際上對境內底層資產沒有區域限制，并允許REITs投資海外物業。

??第四，稅收安排。中國版的REITs試點方案未對稅收做出特定安排，國際通行會對稅收穿透，確保在REITs層面或者投資者層面免征所得稅。

??第五，發行人杠桿率要求。基礎設施基金直接或間接對外借款，應當遵循基金份額持有人利益優先原則，借款總額不得超過基金資產的20%，借款用途限于基礎設施項目維修、改造等。國際上，發行人杠桿率上限設置在45%以上。

??哪些資產可以發REITs?

??倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。

??試點區域有哪些?

??優先京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等重點區域，國家級新區、有條件的國家級經濟技術開發區開展試點。

??基礎設施REITs規模有多大?

??北京大學光華管理學院REITs課題組發布《中國基礎設施REITs創新發展研究》中指出，中國存量基礎設施存量規模超過100萬億元，若僅將1%進行證券化，即可撐起一個萬億規模的基礎設施REITs市場。

??國家發改委投資所體制政策研究室主任、研究員吳亞平測算，我國的存量基礎設施資產大概380萬億元，其中大約30%-40%屬于有經營性收入的基礎設施資產。如果按中間值35%計算，經營性收入的存量資產大概為120萬億元。如果其中有5%可以轉化為REITs的話，將有2.5到3萬億元的市場規模。

??投資者如何參?

??此次基礎設施REITs基金分為戰略配售和公開發售。戰略配售比例不低于基金份額發售數量的20%，公開發售扣除戰略配售不高于80%。

??公開發售比例中的80%份額采取網下發售，面向證券公司、基金管理公司、信托公司、財務公司、保險公司、合格境外投資者、符合規定的私募基金管理人、銀行理財子公司、社保基金、基礎設施投資機構、政府專項基金、產業投資基金等專業機構投資者。公開發售比例中20%(不高于基金全部發行比例16%)，網上發售面向公眾投資者。