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??上海，2021年1月7日 — 2020年是特殊的一年，對于上海房地產大宗交易市場也是沉淀的一年。總體租賃市場承壓，成交金額下降為近年最低，投資者整體節奏放緩，整個市場再度回歸理性。享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行就2020年全年上海大宗交易市場進行了獨家盤點，上海作為資本云集，全國流動性最強的大宗交易市場，今年的整體回落只是特殊背景下以及地產周期中的一時“浮云”；厚積而薄發，上海市場回暖在即。

??短期內寫字樓供需失衡

??空置率持續上升至21.85%，上海寫字樓租賃市場在短期內仍將面對供需不平衡的挑戰，租金承壓下行。預計寫字樓空置率的上升趨勢將在2021年上海供應量攀升至頂點后出現拐點。2021年，對于相對長線的投資人而言，將會是一個搶先鎖定優質辦公資產的最佳窗口期。

??總交易額繼續蟬聯全國第一

??2020年上海市場共錄得722億的房地產大宗交易，成交總額同比下降13%。值得注意的是，今年上海722億的總成交仍占據全國35%的市場份額，繼續位列第一。 放眼全國，上海依舊是商辦物業資產流動性最好的城市，也是投資者避險策略下的首選。

??核心辦公樓資本化率上升至4.1%

??投資者出于對市場不確定性及租賃風險的考慮，將對投資回報的預期進一步上調。今年各類資產成交的資本化率均輕微上升，創近三年內上海市場新高。其中，園區研發辦公樓的資本化率超越市場水平。

??內資買家比例創近年新高 自用買家成交增長超三倍

??今年內資買家成交金額顯著超越外資，占比高達84%，創近年新高，這個與全球新冠疫情導致的境外投資人投資放緩有主要因果關系。 同時相比投資性的房地產基金的謹慎保守態度，自用買家的市場相對表現活躍。 據統計，今年企業自用交易占全年交易總額超五成，同比去年增長超三倍。受益于自用買家旺盛的收購需求，辦公類資產持續成為上海交易金額最高的物業資產類別。

??展望2021，戴德梁行大中華區資本市場部總裁、中國資本市場部主管葉國平表示，共振復蘇下的上海機會，主要有以下三點：

??1.上海地位無可取代

??經過整一年的市場沉淀，各類型物業投資機會大批量涌現。上海憑借以其資產流動性第一的絕對優勢在內、外資投資者心中占踞無可取代的地位。

??隨著全球新冠疫苗的應用，海外疫情有望加速得到控制，外資投資機構回歸正常運作后將迅速重回上海市場。與此同時，自用買家也將把握這一難得的“窗口期”，持續購入上海優質資產。我們預計2021年上海大宗交易市場成交總額將恢復至2019年的規模水平。

??2.辦公樓仍是主戰場，地標性樓宇更受青睞

??在租賃市場普遍承壓的市場環境下，租賃需求穩定且有產業基礎支撐的商務園區，例如張江、漕河涇等，將備受投資者關注。另一方面，在核心商圈和新興商圈，由于相對激烈的寫字樓租賃市場，辦公租賃呈現一種“聚攏”趨勢——租賃需求逐步集聚于板塊內高品質、地標性樓宇。這將使得該類型辦公資產更受買家青睞。

??3.2021投資新動向

??除了歷史傳統的穩定現金流商辦資產以及高收益率的數據中心、物流倉儲項目外，2021年上半年投資新動向包括：

??? 長租公寓市場競爭激烈，可散售的住宅或公寓類項目將更具優勢，預計2021年一季度將重新出現比較多的成交案例；

??? “三條紅線”政策背景下，2020年底央行銀保監會出臺的房地產貸款新規，對于房地產貸款采取集中度管理。開發商與有貸款的投資機構有更大機會與動力以市場預期價格出售其持有的優質資產，有助于大宗交易雙方預期更加接近，推動成交。

??? 年底召開的中央經濟工作會議中重點提了“實施城市更新行動”，其將有助于與傳統房地產開發分開，政府將給予更大的政策空間與金融政策支持空間，具備改造、增值空間的高性價比資產將獲得更優的政策紅利及更高的利潤空間。