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??最近，并購貸款可謂是被監(jiān)管層高頻次提及。

??央行、銀保監(jiān)會、深交所及國資委紛紛發(fā)聲，鼓勵優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行公司債券兼并收購出險房企項目，支持房企合理的并購重組融資需求。

??并購貸款被首次提及，還要追溯至2021年12月5日。

??彼時，銀保監(jiān)會提出合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款和并購貸款。政策高壓之下的房企，似乎看到了一絲希望。

??隨著1月12日，招商蛇口30億元并購票據(jù)完成注冊，實現(xiàn)了并購融資“破冰”。緊接著，十多日后，招商銀行授予華潤置地200億并購融資額度。截至目前，包括并購貸款、并購票據(jù)等在內(nèi)的并購融資總額已超兩千億元。

??但從收并購事件來看，前五個月只有22宗，并購金額合計約458億元。

??難道，曾經(jīng)在2018年行至巔峰的收并購，不香了嗎？

??并購貸款被首次提及以來，進展速度非常快。

??五日后，房企并購票據(jù)迎來政策突破。僅十日，兼并收購出險和困難房地產(chǎn)企業(yè)項目的并購貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，加速銀行并購貸款的投放。

??進入2022年，為調(diào)動房企收并購積極性，1月6日，相關(guān)并購貸款不再計入“三道紅線”。

??政策支持下，并購貸款發(fā)放情況到底如何？

??在了解發(fā)放情況之前，我們先來看下并購貸款的來源，目前主要有銀行并購貸、信托并購貸和AMC重組類貸款三個大類。

??銀行并購貸門檻較高，且規(guī)定并購交易價款中并購貸款所占比例不應(yīng)高于60%；后兩者雖靈活，但利率偏高，并購項目盈利空間往往會遭到消弱，因此并購方的第一選擇。

??從過去5個月房企并購融資情況來看，銀行并購貸款占了大頭。據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計，截至5月25日，房企各類并購融資總量約有2119億元，其中房企獲取銀行授予的并購貸款額度總計約1960億元。

??穩(wěn)健型民企，成為并購貸款融資的絕對主力，獲取額度的比例達到58%。這說明，并購融資主體逐漸從國央企向民企傾斜。

??比如目前美的置業(yè)、碧桂園年內(nèi)新增并購貸總額已超300億元，旭輝、新希望和瑞安也都在100億元以上。

??2022年至今，只有三家房企成功發(fā)行了4筆并購票據(jù)，合計達到44億元，若算上5月20日綠城公布的擬發(fā)行不超過15億元并購中期票據(jù)，年內(nèi)僅5筆59億元并購票據(jù)。

??但拆解來看，只有一半的融資款會用于實際的收并購。比如建發(fā)房產(chǎn)兩筆中期票據(jù)合計25.3億元，用于收并購項目的僅有9.2億元，占比僅36%；同樣，瑞安一筆5.8億元中期票據(jù)僅2.9億元用于支付收并購款。

??更多的用途，是用來“借新還舊”。

??有了并購貸支撐，并購事件按理應(yīng)該會增加，但情況并非如此。

??大范圍的并購潮并未出現(xiàn)。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，截止5月19日，年內(nèi)收并購事件約有22宗，涉及交易金額458億元。

??去年一季度和二季度約有百余宗收并購事件，交易金額達到1412億元。

??再往前看，2020年一季度和二季度收并購交易金額也有1249億元。

??當(dāng)然，一些房企也看到了機會，但遲遲不敢在收并購上下手，畢竟在資金面尚未回暖的情況下，收并購項目仍然是一塊難啃的骨頭。

??從具體并購事件來看，根據(jù)CRIC對公開資料監(jiān)測統(tǒng)計，截至5月25日，2022年百億元以上的并購案例罕見，只有極少數(shù)大規(guī)模收購資產(chǎn)包案例，多數(shù)并購案例均集中于單項目或物管層面。

??比如濱江斥資56.32億元購入中融信托永康眾泰小鎮(zhèn)項目100%股權(quán)；華潤萬象生活接連收購中南服務(wù)100%股權(quán)和禹洲物業(yè)100%股權(quán)，合計對價35.43億元。

??值得注意的是，2022年以來出讓方多是出險房企，而并購方相對分散，多以央企國企參與為主。

??房企對收并購的態(tài)度也愈加謹(jǐn)慎，確切的說是更加精準(zhǔn)，不盲目。

??比如華潤置地，當(dāng)前實際儲備并購額度400億元，資金充裕但收并購態(tài)度謹(jǐn)慎。

??越秀預(yù)計將按照40%的投資強度進行收并購的鋪排，旭輝則預(yù)計將有200-300億元的并購貸額度，目前兩家房企的收購也僅限于項目層面。

??從下表中也可以看出，房企之于收并購普遍謹(jǐn)慎。

??當(dāng)前有比收并購更重要的事情，那就是還債。

??據(jù)CAIC統(tǒng)計，2022年三季度，200家核心房企境內(nèi)外債券合計到期規(guī)模約2135億元，其中，民企約有1327億元債券到期，占比超6成。7月，房企單月到期債券規(guī)模達986億元，為年內(nèi)單月最高。

??年內(nèi)債券到期規(guī)模超百億的房企共有14家，合計債券到期規(guī)模超2000億元。其中，9家為民營房企。

??另一面，相較于往年動輒千億以上的融資量，今年4月100家典型房企的融資總量只有641億元，環(huán)比下降25%，同比下降45%。

??回到關(guān)鍵問題，為什么并購貸款不斷加速，收并購事件卻明顯少了？

??收并購事件減少的核心原因是，買賣雙方對資產(chǎn)價格的判斷差距非常大。

??當(dāng)前現(xiàn)狀下，買方在收并購時希望資產(chǎn)打折，最好是打“骨折”，才有意愿收并購。

??而賣方打折的意愿普遍偏低，畢竟當(dāng)前能夠賣出去的資產(chǎn)都屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，如果為了解決眼下的資金困難問題，而打折出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，那么僅靠余下賣不出去的資產(chǎn)則更難維持經(jīng)營。

??即便是暴雷企業(yè)，在收并購方面也選擇“躺平”，所以才會出現(xiàn)很多掛牌很久的資產(chǎn)，最后都面臨成交困難的境地。

??流動性危機之下，市場收并購機會顯然逐步增多，但隱藏風(fēng)險也隨之而來。因此，當(dāng)前的收并購多存在于有股權(quán)合作的項目，且收購規(guī)模有限，以降低風(fēng)險，縮短背調(diào)周期。

??并購資金來源仍然以銀行并購貸款為主，迫于償還舊債的壓力，直接支付并購款的并不多。

??并購市場能否回暖？除了要看房企賬上的錢夠不夠，還要看買賣雙方對資產(chǎn)價值的態(tài)度能否談得攏。