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??“2017年剛搬進來時，小區房價直沖1.8萬~1.9萬元/平方米，每平方米快要破2萬元。5年過去了，現在每平方米下跌了7000元，跌去了一套房子首付，也跌去了我們買房的熱情。”

??馬躍是石家莊一名房產經紀人，2015年在石家莊東二環購入了自己的第一套房，小區有30多棟樓、4000余戶。現在，因市場不景氣，小區掛牌出售的二手房源近百套，均價12000元/平方米；這些房源多數標注“滿二無大稅”“急于出售價格可談”等字樣，但去化并不理想。

??國家統計局數據顯示，自去年10月份開始，石家莊新房銷售價格指數連續環比下降4個月，至今年2月份企穩，今年3月份與4月份分別環比上漲0.3%和0.2%，但在今年5、6月份環比又分別下降了0.3%、0.2%。整體來看，相比兩年前，石家莊新房價格指數同比下降6.5%，比5年前降低了2.4%。

??諸葛找房數據也顯示，今年2月份，石家莊新房成交價格還有所上漲，達到上半年最高點即15866元/平方米；此后至5月份整體呈下降趨勢，其中4月份為今年上半年最低點即12540元/平方米；6月份雖略有回升，但也不及3月份價格水平，較去年同期也下降3.11%。

??“市場進入傳統淡季，加之前期市場修復以及二手房市場擠壓消化的部分需求，新房市場下行壓力增大，愈發考驗企業營銷以及產品打造等綜合能力。”石家莊一位房產經紀公司負責人表示，今年以來，在經歷過前期的下行，石家莊樓市在5月份有過一段修復期，但在二手房市場擠壓等因素影響下，預計后期市場下行壓力仍存。

??以價換量成常態

??2015年，馬躍購置上述小區時正處房價上調前夕。公開信息顯示，當時受全國樓市整體火熱影響，石家莊房價在2016年開始快速啟動，年初市區二環內項目均價還只有7000元~8000元/平方米，但到了2017年1月，石家莊新房均價就翻了一番，達到15000元/平方米，甚至部分高端項目賣到了2.5萬~3萬元/平方米。

??迅速上漲的房價讓馬躍等購房者雀躍不已。

??不過僅僅2個月后，石家莊就出臺了樓市調控政策，要求非本市戶籍居民家庭限購一套住房，且需要提供近2年內連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明。

??限購政策未能讓市場降溫，石家莊房價繼續攀升。2017年9月23日，石家莊再次出臺了更為嚴格的樓市政策，規定非本市戶籍居民家庭限購一套住房，須提供近3年內連續繳納24個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明；所有新購的住房（含新建商品住房和二手房）5年內不得上市交易。

??嚴格的限購和限售政策快速冰凍了石家莊樓市。58安居客數據顯示，2017年10月，石家莊新房均價達到17734元/平方米的歷史最高點，隨后便開啟持續下跌模式：2018年均價在16000元/平方米左右震蕩下跌，2019年在15700元/平方米左右徘徊，2020年穩定在了15300元/平方米左右，2021年降至13344元/平方米。最新數據顯示，截至今年7月，石家莊新房均價為13708元/平方米。

??市場下行壓力下，石家莊新房市場開始以清盤、清退房源等名義給予價格優惠，部分項目甚至跌破萬元大關。位于新華區友誼大街古城路紫樾宸府，2021年8月首次開盤時價格13000元/平方米左右，12月1日晚間，該樓盤推出了9999元/平方米特價房源吸引眼球。位于石家莊裕翔街三環外的石家莊融創城，打出了二期尾盤特價房夜場活動，據悉該批房源的成交價約8300元/平方米，精裝8800元/平方米。

??“東北二環樓盤扎堆，其中不乏萬科遠洋等品牌房企，但在去化壓力下多個樓盤均處于降價狀態。”馬躍表示，萬科開發的翡翠書院2019年開盤時最高售價曾達21000元/平方米，當前銷售壓力下售價僅15000元/平方米左右；安聯生態城單價更是跌破萬元大關，最近剛剛入市的東勝未來云，在售均價僅9500元/平方米。

??據房天下數據中心統計，石家莊目前共有286個在售樓盤，其中住宅項目216個。7月石家莊在售項目中共9盤價格有變動，其中有2盤為新出價，6盤銷售價格調低，1盤價格由均價調為起價。

??除上述項目外，今年以來石家莊多個項目以清盤、清退房源等名義給予價格優惠，有項目對首次到訪的客戶即給予接近備案價格85折的優惠。目前中冶德賢御府、龍湖天奕、正定熙湖三期等多個樓盤項目目前均有不同程度的優惠措施。

??市場或在下半年短期上行

??在降價促銷以及政策影響下，今年上半年石家莊新房成交量呈現相對穩定以及環比上升趨勢。

??諸葛找房數據顯示，今年1~6月，石家莊新房成交套數分別為1778套、1176套、1655套、2112套、2154套和2898套；成交面積分別為20.03萬平方米、13.63萬平方米、19.21萬平方米、24.49萬平方米、25.19萬平方米和34.3萬平方米。

??2022上半年各月成交雖相對穩定，不過從各月數據來看，今年上半年石家莊僅1月份新房成交面積較去年上升超350%，其余各月成交面積均同比去年下滑比例均超過40%，3月份更是下滑超過6成。

??新房市場低迷，二手房也不容樂觀。由于市場預期等因素，多方數據顯示，近年來石家莊二手房價格整體呈現下降趨勢。國家統計局數據顯示，自去年6月份以來，石家莊二手房銷售價格指數已連續11個月環比下降，各月降幅自0.2%至1%不等；同比更是從去年1月份即開始連續下降，持續至今年5月份仍為同比下降近5%。

??諸葛找房數據也顯示，今年上半年石家莊二手住宅市場均價為14089元/平方米，同比去年下降7.64%；從各月度來看，今年上半年石家莊二手住宅市場均價幾乎為逐月遞減，各月同比下降幅度自6.13%至8.77%不等，6月份均價已由1月份的14349元/平方米降至13810元/平方米。

??在此背景下，疊加二手房的一些固有優勢以及政策支持等因素，今年上半年全國二手房市場低位修復，市場量價及預期均有改善，由此對新房市場也形成一定擠壓。

??中指研究院石家莊公司副總經理劉愛芹表示，市場下行下，房企生存環境愈發變得艱難，急需充裕現金流抵抗市場下行帶來的風險，基于此石家莊樓市以價換量成為常態。

??不過，6月石家莊新房市場成交量同比跌幅仍較大，但量價環比上升，新房市場成交已逐漸趨穩。

??劉愛芹認為，隨著行業政策和宏觀經濟先后轉暖，2022年下半年房地產市場表現將好于上半年，樓市回暖已在路上。預計三季度房地產銷售將完成筑底，全年房價可能出現先抑后揚的態勢。從運行周期看，下半年房地產行業將進入短周期上行階段。