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??過去12年，上海新增的商業項目中，5萬平方米以下的社區商業項目的新增比例最多，克而瑞資管數據顯示，這一比例達到了75%。

??而且，社區商業項目存量遠高于購物中心存量。

??傳統的社區商業項目最初形態是自然生長的菜場、集市，它解決周邊居民的生活物資和農產品需求，隨著消費需求不斷提升，社區商業不斷進化，并發展至高于社區配套的階段，除了滿足日常消費，還融入了親子培訓、自由辦公、社區會客等功能。

??然而疫情之下，原本“最后一公里”消費受阻，社區商業項目運營也面臨了較大的壓力。

??克而瑞資管通過上海內中外環、不同產品形態、不同經營模式的36個社區商業項目的調研發現，樣本項目平均空鋪率17%，最高已達55%。對比此前克而瑞資管針對購物中心調研數據，社區商業項目平均空鋪率已高出購物中心8%。

??當前社區商業經營亟需尋找破局之道。

??由于上海社區商業發展較早，上海社區商業整體市場占比較大。

??根據克而瑞資管數據，2010-2022年，上海年新增商業項目中，社區商業平均占比約75%。其中除40%以上的住宅小區配套商業外，還有約33%辦公配套商業，以及近25%的以園區、酒店、交通樞紐為服務對象的配套型商業。

??而在這些商業項目中，個體承租比例比較高，品牌層級低于購物中心，因此這就導致社區商業項目的租戶現金流承壓能力普遍較弱。

??為了反映社區商業項目經營情況，克而瑞資管基于地理位置、發展階段、產品形態、功能業態與經營模式等因素，選取了上海36個5萬平以下不同類型的社區商業進行了實地調研，調研結果發現，樣本項目整體平均空鋪率達到了17%，遠遠高于購物中心的9%。

??樣本項目中，空置率高于平均值的項目有13個，占比達到近4成。

??其中，樣本項目空置率最高的是位于寶山區外環外的麗都廣場，空鋪率已高達55%，該項目是寶山羅店地區住宅小區較為密集的典型社區配套商業。

??而位于楊浦區外環的尚浦領世和世紀聯華（世紀公園店）則為滿租狀態。

??區別于購物中心，社區商業以地域內和周邊居民為主要服務對象，覆蓋范圍較小，業態主要以低客單價的餐飲、親子教育為主。

??并且，餐飲業態換租頻率高，平均存活周期短，親子教育租賃面積大，租金低，這些就導致了社區商業項目普遍租金天花板較低。

??在經營形態上，目前大量散售型沿街商鋪處于小業主自然生長狀態，一些企業將集中商業以售后返租形式實現去化，還有大量企業自持統一運營的項目。

??對比空鋪率超30%的社區商業項目和空鋪率低于10%的社區商業項目發現，空鋪率較高的項目大都為自然生長狀態的散售項目。而華潤五彩城、綠城富匯廣場等統一運營的社區商業項目空鋪率皆在5%左右。

??此外，克而瑞資管調研發現，同商圈、甚至跨商圈，大型購物中心都會對社區商業形成擠壓。

??比如，位于長寧區外環的馥邦購物廣場，受長寧大融城、繽谷廣場等購物中心的影響，其空鋪率高達40%。

??對比空置率變化，空置率較低的社區商業項目一般具備三大特征，即全天候化、客群聚類化、定位精準化。

??具體來看，社區商業項目可突破時間維度限制，24小時全天候大有可為。

??不同于購物中心的固定營業時間，社區商業的物業條件更為寬松，營業時間更為靈活。

??以調研的中海環宇薈為例，該項目距離14萬平方米的凱德晶萃廣場較近，中海環宇薈差異化以附近白領客群的休閑時段為目標，利用街區建筑營業時段不限的條件，嘗試全天候全時段的餐飲運營，差異化競爭使得中海環宇薈能夠與大盒子購物中心LuOne凱德晶萃廣場雙方聯動，形成互補互動，獲取更多潛在客流，目前中海環宇薈出租率達85%。

??消費者需求對社區商業業態定位至關重要，這就要求社區商業業態設計時，要盡可能融入社區生活，強化與客群日常生活的粘性。

??以出租率達到97%的寶山旭輝U天地為例，該項目周邊2公里內有甌盛美羅生活廣場、萬尚生活廣場、羅店寶龍廣場等社區商業，競爭壓力較大，在業態設計時寶山旭輝U天地選擇將地塊分為兩部分建設，東側休閑片區主打小面積、低客單價的餐飲、零售、生活服務，配有永輝超市和影城，力求抓住周邊居民需求，西側小盒子主打親子，另外配備麥當勞、達美樂披薩、一點點奶茶餐飲來貼合親子業態。

??相反，一些項目設計不夠精準，使得地下商鋪教培業態閉店較多，8個空鋪中5個屬于教培業態，目前錦繡坊空鋪率近2成。新鄰生活站則是大面積餐飲店鋪過多，一旦關店，會導致出租率波動較大，目前新鄰生活站空鋪率超2成。

??克而瑞資管調研發現，一些以體育、社交等新型社區生活為目標的社區商業項目，經營的穩定性高于以餐飲、親子等傳統日常消費的項目，這就要求社區商業項目能夠更加精準定位。

??以此次調研出租率高達95.7%的碧云體育休閑中心（含金橋購物中心）為例，碧云體育休閑中心由最初的一個小型商業中心的想法擴展成包括眾多體育和文化活動功能的開放式建筑，在更為強調功能性主題的同時更注重建筑觀賞性。從綠色食品到巨型象棋棋盤，從草地滾球場到蹦極場，碧云體育休閑中心具有多達132項功能分類區，創造了更為多元化的感受。

??從空鋪率來看，社區商業項目面臨著比購物中心還要大的運營壓力。

??隨著市場結構的變化，社區商業一方面受到周邊大型購物中心的競爭擠壓，另一方面還因為主力客群消費行為的變化，導致同質化的業態結構難以滿足新的消費需求。

??因此，社區商業項目關鍵在于強化與社區生活的粘性，由服務社區生活轉化為引領社區生活。