日本二区久久_午夜精品人妻无码一区二区三区_999精品嫩草久久久久久99_天堂资源中文WWW_久久久久性色Av毛片特级_久久国产一片免费观看

上海社區商業調研:樣本項目最高空鋪率達55%

市場 2022-11-09 10:56:44 來源:丁祖昱評樓市

掃描二維碼分享

??過去12年,上海新增的商業項目中,5萬平方米以下的社區商業項目的新增比例最多,克而瑞資管數據顯示,這一比例達到了75%。

??而且,社區商業項目存量遠高于購物中心存量。

??傳統的社區商業項目最初形態是自然生長的菜場、集市,它解決周邊居民的生活物資和農產品需求,隨著消費需求不斷提升,社區商業不斷進化,并發展至高于社區配套的階段,除了滿足日常消費,還融入了親子培訓、自由辦公、社區會客等功能。

??然而疫情之下,原本“最后一公里”消費受阻,社區商業項目運營也面臨了較大的壓力。

??克而瑞資管通過上海內中外環、不同產品形態、不同經營模式的36個社區商業項目的調研發現,樣本項目平均空鋪率17%,最高已達55%。對比此前克而瑞資管針對購物中心調研數據,社區商業項目平均空鋪率已高出購物中心8%。

??當前社區商業經營亟需尋找破局之道。

??由于上海社區商業發展較早,上海社區商業整體市場占比較大。

??根據克而瑞資管數據,2010-2022年,上海年新增商業項目中,社區商業平均占比約75%。其中除40%以上的住宅小區配套商業外,還有約33%辦公配套商業,以及近25%的以園區、酒店、交通樞紐為服務對象的配套型商業。

??而在這些商業項目中,個體承租比例比較高,品牌層級低于購物中心,因此這就導致社區商業項目的租戶現金流承壓能力普遍較弱。

??為了反映社區商業項目經營情況,克而瑞資管基于地理位置、發展階段、產品形態、功能業態與經營模式等因素,選取了上海36個5萬平以下不同類型的社區商業進行了實地調研,調研結果發現,樣本項目整體平均空鋪率達到了17%,遠遠高于購物中心的9%。

??樣本項目中,空置率高于平均值的項目有13個,占比達到近4成。

??其中,樣本項目空置率最高的是位于寶山區外環外的麗都廣場,空鋪率已高達55%,該項目是寶山羅店地區住宅小區較為密集的典型社區配套商業。

??而位于楊浦區外環的尚浦領世和世紀聯華(世紀公園店)則為滿租狀態。

??區別于購物中心,社區商業以地域內和周邊居民為主要服務對象,覆蓋范圍較小,業態主要以低客單價的餐飲、親子教育為主。

??并且,餐飲業態換租頻率高,平均存活周期短,親子教育租賃面積大,租金低,這些就導致了社區商業項目普遍租金天花板較低。

??在經營形態上,目前大量散售型沿街商鋪處于小業主自然生長狀態,一些企業將集中商業以售后返租形式實現去化,還有大量企業自持統一運營的項目。

??對比空鋪率超30%的社區商業項目和空鋪率低于10%的社區商業項目發現,空鋪率較高的項目大都為自然生長狀態的散售項目。而華潤五彩城、綠城富匯廣場等統一運營的社區商業項目空鋪率皆在5%左右。

??此外,克而瑞資管調研發現,同商圈、甚至跨商圈,大型購物中心都會對社區商業形成擠壓。

??比如,位于長寧區外環的馥邦購物廣場,受長寧大融城、繽谷廣場等購物中心的影響,其空鋪率高達40%。

??對比空置率變化,空置率較低的社區商業項目一般具備三大特征,即全天候化、客群聚類化、定位精準化。

??具體來看,社區商業項目可突破時間維度限制,24小時全天候大有可為。

??不同于購物中心的固定營業時間,社區商業的物業條件更為寬松,營業時間更為靈活。

??以調研的中海環宇薈為例,該項目距離14萬平方米的凱德晶萃廣場較近,中海環宇薈差異化以附近白領客群的休閑時段為目標,利用街區建筑營業時段不限的條件,嘗試全天候全時段的餐飲運營,差異化競爭使得中海環宇薈能夠與大盒子購物中心LuOne凱德晶萃廣場雙方聯動,形成互補互動,獲取更多潛在客流,目前中海環宇薈出租率達85%。

??消費者需求對社區商業業態定位至關重要,這就要求社區商業業態設計時,要盡可能融入社區生活,強化與客群日常生活的粘性。

??以出租率達到97%的寶山旭輝U天地為例,該項目周邊2公里內有甌盛美羅生活廣場、萬尚生活廣場、羅店寶龍廣場等社區商業,競爭壓力較大,在業態設計時寶山旭輝U天地選擇將地塊分為兩部分建設,東側休閑片區主打小面積、低客單價的餐飲、零售、生活服務,配有永輝超市和影城,力求抓住周邊居民需求,西側小盒子主打親子,另外配備麥當勞、達美樂披薩、一點點奶茶餐飲來貼合親子業態。

??相反,一些項目設計不夠精準,使得地下商鋪教培業態閉店較多,8個空鋪中5個屬于教培業態,目前錦繡坊空鋪率近2成。新鄰生活站則是大面積餐飲店鋪過多,一旦關店,會導致出租率波動較大,目前新鄰生活站空鋪率超2成。

??克而瑞資管調研發現,一些以體育、社交等新型社區生活為目標的社區商業項目,經營的穩定性高于以餐飲、親子等傳統日常消費的項目,這就要求社區商業項目能夠更加精準定位。

??以此次調研出租率高達95.7%的碧云體育休閑中心(含金橋購物中心)為例,碧云體育休閑中心由最初的一個小型商業中心的想法擴展成包括眾多體育和文化活動功能的開放式建筑,在更為強調功能性主題的同時更注重建筑觀賞性。從綠色食品到巨型象棋棋盤,從草地滾球場到蹦極場,碧云體育休閑中心具有多達132項功能分類區,創造了更為多元化的感受。

??從空鋪率來看,社區商業項目面臨著比購物中心還要大的運營壓力。

??隨著市場結構的變化,社區商業一方面受到周邊大型購物中心的競爭擠壓,另一方面還因為主力客群消費行為的變化,導致同質化的業態結構難以滿足新的消費需求。

??因此,社區商業項目關鍵在于強化與社區生活的粘性,由服務社區生活轉化為引領社區生活。

原創 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 產業鏈
2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數環比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
返回頂部
主站蜘蛛池模板: 精品国产一区a_欧美日韩二_国产亚洲一卡2卡3卡4卡老狼_亚洲福利在线看_精品欧美一区二区三区久久久_日比视频在线观看_在线超碰免费_麻花传媒沈芯语老师家访 | 7788成人网站免费观看_久草在线免_国产精品综合久久久精品综合蜜臀_国产综合色在线_日本在线a片一区视频_国产日产久久欧美清爽_亚洲精品在线视频网站_亚洲成A∨人片在无码2023 | 久久久国产午夜精品_国产中文字幕亚洲_超碰在线观看中文字幕_色5566_国产裸体舞hdtube_www.999热_精品1区2区3区4区_伊人久久大香线蕉av最新 | 狼群社区WWW在线中文_精品国偷自产在线视频_人妻被中出不敢呻吟A片视频_99久久精品国产网站_九九在线视频_国产h片在线观看_国产美女被遭强高潮免费_欧洲vodafone精品性 | 欧美日本一区二区三区视频_黄色大片一区_综合色网站_91久久人澡人人添人人爽爱播网_久久精品中文字幕有码_四季久久免费一区二区三区四区_97色图片_久久香蕉国产线看观看6 | 日本成人a网站_精品国产福利久久久_91久久精品一区二区三区大_性少妇videosexfre_亚洲一级色片_无码国产精品一区二区免费式芒果_久久精品美女_136fldh福利视频导在线 | nc5wz在线播放_国产成人精品午夜2022_高清欧美性猛交xxxx_欧美重口另类在线播放二区_日本啊v在线_97婷婷狠狠成为人免费视频_亚洲天堂中文_国产特级精品毛片视频 | 98超碰在线_日本A级作爱片金瓶双艳_国产精品亚洲一区二区三区喷水_青青草成人自拍_在线观看不卡av_JAPANESE日本熟妇喷水_91伊人_欧美一码二码三码无码 | 99热在线观看_色视频成人在线观看免_亚洲中文久久精品无码ww16_久久一级网站_日韩午夜网站_亚洲综合站_国精日本亚洲欧州国产中文久久_亚洲成年人在线播放 | 大香线蕉伊人久久爱_日韩精品一区二区三区国语自制_91二区_嫩操影院_中文字幕在线成人_扒开粉嫩的小缝隙喷白浆_午夜男女爽爽影院免费视频_激情国产一区 | 在线观看免费av网址大全_天天色天天看_裸体无码内射性性色AV_人牛交VIDE欧美XXXX_日韩在线黄色片_边做边流奶水的人妻_91人人精品_激情白浆 | 97在线观看永久免费视频_日本韩国欧美在线_国产成人毛片_冲田杏梨AV一区二区三区_夜夜操天天操_久久精品三级视频_蜜桃传免费看片www_2021亚洲韩国精品乱码 | 精品久久久久久中文字幕无码软件_上海富婆按摩高潮不断_AV天堂久久天堂AV_成年人免费观看视频网站_日韩新片在线观看_欧美另类人妻制服丝袜_秋霞久久久_欧美性黑人极品hd | gogogo在线播放中国_国产视频久久网_欧美日韩在线观看视频_久久91超碰人人澡人人爽_青草草免费视频_青青青国产精品一区二区_免费亚洲一区二区_无码潮喷A片无码高潮免费 | 伊人aa_欧美精品偷拍_一级一级一片在线观看_99草视频_久久精精品久久久久噜噜_91精品国产高清久久久久久_内射白浆一区二区在线观看_亚洲国产一区二区精品视频 | 日韩中文字幕不卡高清an片_国产欧美日韩一区二区加勒比_成人福利免费观看_五月丁香六月综合缴情在线_尤物av无码色av无码_国产午夜无码视频在线观看_japanese中年熟妇_人妻出轨中文字幕不卡一区 | 96在线看片免费视频国产_正在播放国产对白孕妇作爱_国产黄色免费看_亚洲性猛交xxxx乱大交_91污污视频_91视频高清免费_精品人妻无码一区二区三区换脸_国产成人福利视频 二级片免费_国产精品午夜久久久久久99热_久久av青久久久av三区三区_免费大片AV手机看片高清_久久精品AV无码夜色_欧美XXXX做受欧美69_久在线视频播放免费视频_国产日韩欧美一区 | 公交车上~嗯啊被高潮视频软件_伊人91_女人爽到高潮免费视频大全_黄色录像在线免费观看_亚洲欧美日韩中文加勒比_在线观看中出_青青久久av_国产亚州精品美女久久久免费 | 国产精品无码av无码_嫩草视频网_免费a级毛片无码∨_久无码久无码AV无码_久久九九免费视频_亚洲国产成人A精品不卡在线_在线午夜av_妇女站着交性打野战 | 免费看亚洲片_九一精品国产白色高跟鞋_久久无码专区国产精品S_欧美乱子YELLOWVIDEO_97影院九七理论片在线一二_99爱色_91亚洲国产成人久久精品网站_久久av一区二区三区 国产乡下三级全黄三级BD_无码AV免费网站_免费在线观看一区二区_2021国产va在线_成年人黄色在线观看_欧美久久久久久久久_91精品国产91久久久久久三级_一区二区三区精密机械公司 | 美丽姑娘免费高清观看_欧美黑人狂躁日本寡妇_亚洲精品久久无码AV片亚洲有色_国产日韩欧美另类_西西大尺度美軳人人体bt_一个人看的免费视频WWW中文字幕_天堂网www天堂在线资源库_伊人黄网 | 草久在线观看_黑料av_久久丫免费无码一区二区_免费的色网站_亚洲欧洲中文日韩乱码av_色拍拍噜噜噜3av在线_中国XXXX真实偷拍_www.夜夜操 | 日本三级无码中文字幕DVD_大陆熟女丰满XXXXX富婆_2021在线精品自偷自拍无码_xxxx内射美国老太太_91精品国产综合久久久久久蜜月_成人午夜在线免费视频_无码精品每日更新精品久久久_国产91高清在线 | 国产又黄又爽胸又大免费视频_日日干夜夜爽_女人和男人视频网站_97中文字幕第二十二页_亚洲第一网站男人都懂_女人夜夜春高潮爽A∨片传媒_精品一卡2卡三卡4卡免费网站_亚洲精品久久AV无码蜜桃第1集 | 男人操女人视频在线观看_一区二区视频_欧美在线黄色_免费的成年私人影院网站_国产毛片一线_日韩成人大屁股内射喷水_国产高清一区在线观看_一级视频在线观看视频在线啦啦 | 日本一二区视频_影音先锋中文字幕亚洲资源站_精品国自产在线观看_免费aa大片_国产精品yjizz视频网_在线成人免费av_老师夹震蛋上课出白浆_琪琪秋霞午夜av影院 | 免费成人网在线观看_上海少妇69式偷拍hd_91色噜噜狠狠狠狠色综合_亚洲乱妇19p_国产女人50精品二区毛片视涩漫_日韩精品资源在线_四虎影视免费永久在线_成人一区二区三区久久精品嫩草 | 日本黄色的视频_国产精品免费久久久久影院仙踪林_国产精品泄火熟女_国产激情内射在线影院_BT天堂新版中文在线_日本熟妇XXXⅩ50岁_亚洲第一网址_精品久久久久中文字幕一区奶水 | 国产农村妇女三级全黄91_国产精品偷伦视频免费观看了_亚洲国产一区二区三区在线播_精品无码人妻一区二区三区_好男人好资源在线观看免费视频_国产精品精品久久久_妹子干综合_午夜观看 | 色综合a_日韩一区二区三区精品视频第3页_成人午夜片av在线看_国产华人av导航_欧美一区二区三区在线观看_欧美丰满熟妇XXXX_国产XXXX做受视频_91九色欧美 | 中文WWW新版资源在线_国产公开久久人人97超碰_国产一区二区成人_日日爱699_国产资源精品在线观看_在线不卡aⅴ片免费观看_宝贝小嫩嫩好紧好爽H视频_中国a一片一级一片 | 久久久网_国产熟妇视频在线观看_色呦呦视频在线_18禁黄网站免费_韩国美女一级毛片_成人在线视频国产_www一级毛片_久久夜色精品国产欧美乱 | 91区在线观看_国产精品91久久久久久_国产精品久久久久四虎_国语自产自拍_亚洲aⅴ久久精品蜜桃小仓由菜_91靠逼软件_动漫精品视频一区二区三区_国产区视频在线播放 | 久久中文一区二区_久视频精品线在线观看_97久久人人爽人人爽人人片_日韩中出视频_视屏一区_热99re久久国免费超精品首页_日韩无线码精品中文字幕视频手机_美女毛片免费看 | 三级黄色的视频_免费视频久久久_久久综合综合_性bbbbbxxxxxzzzzz_亚洲精品二三区_美女黄的视频全免费_国产主播av在线_欧美日韩激情在线 | 自慰无码一区二区三区_插bb视频青春网站_人人爽久久涩噜噜噜丁香_91精品国产爱久久丝袜脚_手机午夜福利1000视频_大学生疯狂高潮呻吟免费视频_日本大片免费观看视频_色噜噜狠狠成人网p站 | 国产黄色免费观看_99精品久久久久中文字幕_夜夜躁狠狠躁日日躁202_中文字幕12页_亚洲精品乱码久久久久久麻豆不卡_91mv.cool在线观看_成人免费ā片在线观看_午夜视频h | 日韩中文字幕在线看_一级黄色a毛片_亚洲无遮挡无码A片在线_亚洲一区亚洲二区亚洲三区_欧美日本国产视频_麻豆视频免费看了_亚洲四区_黑人巨大亚洲一区二区久 | 极品少妇xxxx精品少妇偷拍_91琪琪在线_日本高清视频一区二区三区四区_台湾性色hd性色av_日韩伦乱_天天综合精品_性一级片_极品白嫩粉嫩美女国产 | 黄色av日韩_男人的天堂色_国产一乱一伦一情_91人人干_国产秋霞理论久久久_一区二区在线播放视频_亚洲国产欧美在线人成最新_亚洲av网址在线观看 | 成人综合激情_亚洲精品视频大全_亚洲欧美中文字幕在线观看_亚洲欧美国产日产综合不卡_妖精成人www高清在线观看_北条麻妃在线看_大香焦久久_精品在线一区 |