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復蘇2023丨整體樓市點狀復蘇,4月成交轉跌

市場 2023-05-04 10:00:43 來源:丁祖昱評樓市

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??2023年一季度,整體樓市點狀復蘇:

??一方面供應縮量顯著,恰逢傳統春節假期,房企推盤積極性本就不高,加之部分城市因供給節奏問題面臨缺貨斷檔,整體推貨量創近年來同期新低;

??另一方面,在疫情全面解綁、降首付、降利率等外部利好刺激之下,成交出現了顯著復蘇:春節期間,蘇北、川渝等三四線返鄉置業需求蠢蠢欲動,節后多個前期低迷型城市諸如天津、鄭州、重慶等項目來訪、認購均出現了顯著回升,一線北京、上海等熱點恒熱。而二手房市場成交韌性更強,整體成交表現優于新房,根本原因在于剛需、剛改客群的集中釋放對短期成交形成了顯著支撐。

??不過步入4月以來,供求皆有轉降趨勢,重點30城供應顯著縮量,降至近5年來同期新低,成交環比下降27%,絕對量基本恢復到本輪行情啟動時2月同期水平,同比受去年疫情基數較低影響,增長37%,僅北京、深圳、成都、西安4城環比尚能保持增勢。

??2023年一季度全國商品住宅供應疲軟,部分城市“以銷定產”僅有少量推貨,部分城市恰逢供應空窗期“無貨可供”,不過3月迎來集中放量,據CRIC監測,一季度100個重點城市新增供應5639萬平方米,同比微降1%,基本與去年同期持平。不同能級城市呈現出顯著的分化行情,核心一二線推盤量跌幅略好于三四線,一季度三四線累計同比仍大幅下降20%。

??4月,30個重點城市新增供應1333萬平方米,環比下降35%,同比下降19%,相較2019-2021年同期更是腰斬。

??究其原因,一方面,3月房企為了搶收客戶加速供貨,使得部分供應前置,4月面臨較大供貨壓力。另一方面,3月下旬開始一些城市來訪、認購等先行指標均出現轉弱跡象,市場觀望情緒又起,房企的推盤積極性也隨之下滑。

??分能級來看,4個一線城市整體預計供應192萬平方米,環比下降45%,同比下降42%,前4月累計同比轉負。

??北京供應大幅縮水,本月僅有4個項目取證,供應規模低至9萬平方米,同、環比均下降90%以上。上海、廣州經歷上月集中推售潮后,本月供應節奏明顯放緩,環比分別下降49%和32%。4城中唯有深圳供應繼續改善,環比微增8%,同比翻番,龍崗、光明、龍華依然供給主力區域,供應占全市近7成比重。

??26個重點二三線城市合計供應1141萬平方米,環比下降33%,同比下降13%,前4月累計同比增幅收窄至6%。環比來看,近9成城市供應規模有所回調,武漢、天津、昆明等環比腰斬。

??重點二三線城市中僅長沙、鄭州、福州供應面積高于上月,譬如長沙4月末2周供應開始發力,房企為備戰五一加快推貨節奏,其中供貨大戶岳麓區規模超18萬平,占比約3成。同比來看,6成城市供應不及去年同期,南京、南寧、昆明等縮水最為明顯,杭州、濟南等同比小幅增長,長春、成都等同比增幅較大的城市,大多是因為去年疫情影響取證進度導致供應基數偏低。

??2023年一季度樓市成交止跌,100個重點城市商品住宅成交面積9393萬平方米,同比增幅22%,環比去年四季度增長16%。二三線略好于一線,當前市場回暖的共性原因除了疫情管控全面松動,行業政策持續利好之外,主要與房地產自身供求關系、客群變化密不可分。一方面,年初房企推盤積極性不高,多城市處于供給空窗期,造成短期供應緊缺假象。另一方面,積壓的剛需、剛改需求集中入市,帶來了一波購房需求的集中釋放。

??4月整體成交規模由升轉降,市場熱度恢復到本輪行情啟動初期水平。據CRIC監測,30個城市商品住宅成交1642萬平方米,與2月絕對量基本持平。變化情況來看,環比下降27%,同比持增37%,雖然單月成交量略好于去年同期,但仍顯著低于2019-2021年同期水平,市場復蘇動能略顯不足。

??各能級城市均出現不同程度回落,一線成交韌性較強,自上月集中放量后本月小幅微跌11%,累計同比仍增21%。其中北京、深圳延續同環比齊增,深圳主要得益于供應放量,龍崗、光明等供應量基本都在10萬平以上;北京則面臨顯著的供不應求,剛需熱情不退,順義、房山多個性價比較高剛需盤持續熱銷。上海、廣州成交環比微降,熱度略有回落,但同比仍保持增勢。

??二三線城市則面臨熱度轉降,一方面整體成交回調幅度大于一線,環比降幅達30%;另一方面,各城市環比跌幅跌多漲少,僅成都、西安等中西部城市行情獨立、環比持增。目前來看,回落較為顯著的可分為以下三類:一是武漢、天津、重慶等尚有人口優勢的強二線城市,本輪行情主要依托剛需剛改自住需求驅動,隨著低價房源去化殆盡,整體需求也進入階段性疲軟期。二是長春、南寧、大連、昆明等弱二線城市,整體城市基本面欠佳,高庫存問題難解,成交復歸理性之后預期還將延續筑底行情。三是徐州、佛山、東莞等三四線城市,隨著返鄉置業、短期投資投機熱情減弱,市場重新復歸理性。

??相比于新房市場,2023年一季度二手房市場成交回暖的跡象更為突出。據CRIC數據統計顯示,2023年一季度22個重點城市成交二手房4287萬平方米,同比上升63%。一線和二三線強市在剛需和剛改的需求推動下成交快速反彈。但值得注意的是,本輪二手房成交回暖主要以房東主動降價為主,積壓的購房需求短期消耗后,二季度將面臨成交增長乏力。

??4月,17個重點城市二手房成交面積預計為895萬平方米,環比下降17%,同比仍增77%。成交環比轉跌固然有節假日影響網簽的原因,但最主要的還是前期積壓需求釋放逐漸接近尾聲,后續進入平緩釋放期,前4月二手房累計成交3116萬平方米,累計同比增長76%。

??分城市來看,近9成監測城市二手房成交環比負增,北京、杭州等回調尤為明顯,環比跌幅在3成左右。實際上自3月下旬起,杭州二手房帶看等指標就在明顯下滑,二手房成交也開始逐周走弱,反映市場活躍度持續下降。北京二手房成交在3月底迎來一波放量,隨著疫情期積壓需求和入學置業需求逐漸釋放完畢,清明節后成交漸顯疲軟。

??同比來看,8成以上城市成交規模均高于去年同期。成都、蘇州、東莞等增幅居前,例如成都,4月二手房成交延續強勢表現,規模同比翻番,根據統計局數據成都二手房價已經十五連漲,“買漲不買跌”促使剛需購房者加速入市。

??蘇州二手房市場經歷較長低迷期后迎來反彈,4月成交規模同比增長150%,達到2021年以來單月次高。

??深圳4月末成交明顯發力,核心動因在于二手房指導價政策時隔兩年迎來調整,中介平臺仍需按照指導價展示房源價格,但執行層面不再影響放貸,這意味著指導價降購房杠桿進而抑制二手房交易的機制基本失效,政策利好下市場信心明顯提振。

??但反觀廈門、舟山等城市,同比增幅已收窄至20%以內,北京、寶雞更是同比負增。

??總體來看,4月樓市無論供求均迎來“拐點”,絕對量回歸本輪行情啟動2月時的水平。究其原因,主要源于行業信心尚未完全修復,前期積累的剛需剛改需求釋放完畢所致。

??隨著月末中央政治局會議召開,再次重申“房住不炒、因城施策”,支持剛性和改善性住房需求,定調延續積極,也算是為后期行情企穩奠定了良好的政策基礎。

??展望后市,我們認為,因二季度仍是年內供應高峰期,短期供應量還有上升空間;從需求端來看,剛需疲軟、改善缺位是大概率事件,整體成交仍將進一步走低。

??不同城市預期延續分化行情:對于熱點恒熱的北京、上海、杭州、成都、合肥而言,或將面臨供給約束,整體成交還將平穩運行;而對于武漢、鄭州、天津等前期低迷型城市,仍面臨階段性的調整期,成交短期內難見明顯起色,而對于依托返鄉置業驅動的蘇北、川渝三四線熱度還將持續下滑。

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2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數環比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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