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??房地產行業重磅傳聞迎來落地。

??5月14日，杭州市臨安區發布一則重磅公告。公告顯示，經杭州市臨安區人民政府研究決定，在臨安區范圍內收購一批商品住房用作公共租賃住房，房源要求位于杭州市臨安區范圍內。

??臨安區還明確了收購房源的最高限價原則，收購價格以不超過周邊房源、車位的評估價作為本次收購的最高限價，最終按經區政府審議通過的《關于收購商品住房用作公共租賃住房的具體實施方案》執行。

??對于此次政策落地，杭州市臨安區住房和城鄉建設局保障科相關工作人員表示，“本身我們就有公租房籌集任務，正常情況下是通過建設開工新項目來籌集房源，考慮到近期商品房去庫存壓力較大，決定購買存量商品房轉為公租房，這既完成了公租房籌集任務，又可以完成存量商品房去庫存任務。”

??杭州市臨安區新政落地前，市場消息稱相關部門正在考慮一項計劃，即讓全國各地地方政府購買尚未售出的存量住房，該方案可能會讓銀行提供貸款。需要注意的是，類似的方案已經傳過幾個版本，但至今皆未見官方證實。

??杭州市臨安區收購存量房之舉是否為落實的上述計劃？上述杭州市臨安區住房和城鄉建設局保障科相關工作人員未給出正面回應。

??“公告發布后，目前咨詢具體情況的企業有很多，報名申請的企業有1家了。”5月16，杭州市臨安區方面相關單位人士表示。

??“這可以認為在樓市去庫存或消化存量房方面‘國家隊’出手了，具有非常好的導向性，同時也說明關于最近流傳的‘政府考慮購買待售房屋以緩解供過于求’的傳言有切實的安排。”易居研究院研究總監嚴躍進表示。

??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這是貫徹“4·30”中央政治局會議提出的“統籌謀劃存量消化和增量優化政策”在地方的落地，意味著未來不管是公租房、保租房還是拆遷安置房，都可以通過存量盤活的方式來解決。

??受相關政策影響，地產股持續大漲，5月16早盤，萬科Ａ、招商蛇口漲超5%，保利發展、華僑城Ａ、金地集團、華發股份漲超3%。

??打響收儲模式去庫存第一槍

??杭州打響了以收儲模式去庫存第一槍。

??杭州市臨安區收購方案公告提出，本次收購規模不超過10000平方米，現房或一年內具備交付條件的期房，基本條件如下：房源以整幢作為基本收購單位，同時單套建筑面積不超過70平方米；收購房源需搭配一定比例的車位，房源待售車位數量滿足配比條件，即60平方米（含）以下的每套按0.6個車位比例配置，60平方米以上的每套按1.0個車位比例配置。

??“杭州市臨安區負責籌建公共租賃住房28.3萬平方米，目前已經籌建了一些，還剩余20.4萬平方米公租房籌集任務，正常情況下還有兩個開工任務，目前暫停了。”上述杭州市臨安區住房和城鄉建設局保障科相關工作人員表示，此次發布公告的目的也是篩選出市場中符合的樓盤。

??值得注意的是，若以每套70平方米計算，此次杭州市臨安區商品住房收購規模至少超過142套房子，但臨安區滿足不超過70平方米的現房或者期房并不多。

??據相關機構平臺顯示，目前臨安區在售商品房17個，其中僅有榮上青云府、天目觀山月、柏源晶舍、桃語春福里、佳源錦盛里5個項目有低于70平方米的戶型。

??一位杭州市場人士向相關媒體表示，滿足收購條件的房源要整幢、有面積限制、有嚴格的車位配比，最符合的是此前出讓的封頂競配自持的自持房源。不過，杭州市臨安區經濟適用住房開發有限公司相關負責人稱，由于自持項目無法轉讓，不在此次收購范圍。

??事實上，杭州市臨安區收購商品住宅與2024年1月5日央行批復總額1000億元的住房租賃團體購房貸款，支持重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個試點城市購買商品房用作長租房類似，收購資產上均是以整棟優先、單套為剛需大小（新建保障房通常單套60~80平方米）的原則為主。

??臨安，地處杭州西部。2017年8月，浙江省人民政府發布了《浙江省人民政府關于調整杭州市部分行政區劃的通知》，臨安“撤市設區”，成為杭州第十區。

??資料顯示，2023年，杭州市臨安區商品住宅成交面積為53.1萬平方米，商品住宅成交套數為 4995套。不到5000套的成交量與杭州市2023年全年成交量超10萬套相比，占比約5%。2023年12月，臨安商品住宅可售面積約104.54萬平方米，環比下降3.91%；短期庫存去化時間為26.2個月。

??今年5月9日，杭州取消全面限購，位置略顯偏僻的臨安，勢必會受到杭州樓市新政的沖擊。

??另據公開數據顯示，截至4月30日，杭州顯性住宅庫存（即已領出預售證但尚未網簽的房源）約3.9萬套，如果按2023年商品住宅月均7284套的成交量計算，去化周期為5.3個月。如果以今年前4個月的月均3802套計算，去化周期為10.2個月。

??“此次杭州市臨安區推行的政策一方面是對盤活存量、去化庫存的有益嘗試，另一方面也是對政府公共租賃住房的供應支持。”中指研究院華東大區常務副總經理高院生認為，不過本次收購房源規模較小，總套數預計在200套以內，對于當前臨安積壓的大量庫存不能形成有效的緩解，但為臨安區之后或將出臺“以舊換新”等存量資產盤活政策的推廣打下基礎。

??針對杭州市臨安區政策，有房企高層人士表示，市場確實空前嚴峻，這項舉措的落地將解決供求不平衡問題，有很好的市場效應。

??高企的樓市庫存

??事實上，自從4月30日中央政治局會議提出“統籌研究消化存量房產”以后，市場對通過“政府收儲存量房產以緩解市場壓力”予以期待。

??期待背后是停緩的市場與高企的庫存。據天風證券估計，2022年底空置二手房面積約有47億平方米，考慮到近年來新增需求也在消化空置的存量住房，估計2024年3月空置二手房面積約有44億平方米。即使不考慮房企待開發土地面積，只考慮新房廣義庫存（房企已開工未銷售的住宅）和能成為有效供給的空置二手房，目前廣義住房庫存也有26.3億平方米。其中，新房廣義庫存約為15.3億平方米（假設可售比為98%）；有效的空置二手房面積約為11億平方米（假設空置二手房僅有25%能成為供給）。

??“目前樓市庫存去化的主要問題之一依然在于銷售端，因銷售規模持續處于低位，市場消化庫存的力量仍然偏弱。”嚴躍進表示。

??李宇嘉預計，接下來會有越來越多的城市推進存量收儲用作保障房、拆遷安置房等。他建議，對于消化周期過長的新盤項目，尤其是國企、城投項目，可考慮通過創新貨幣政策工具，注入中國版QE，收購在售項目用作保租房、配售型保障房，修復開發商資金鏈，以穩定開工和供地。

??“對于消化超過70%、尾貨去化難的項目，建議采取政府基金收購尾貨的方式實現完全去化，讓項目順利交付。”李宇嘉說，對于前期消化較少、后續消化困難較大的項目，可通過產權調換將購房人置換到其他項目后，由基金介入整盤收購，考慮用于保租房或配售保障性住房。

??他進一步強調，目前市場上的資產包、掛牌在售的二手房、新房庫存都比較大，盤活的關鍵在于有大體量資金進來，按照評估價大量收購物業，從而把市場價格穩定住，不要再大幅度下跌。

??不過，天風證券認為，政府收購存量住房理論上可以降低庫存水平，緩解房地產市場的下行壓力，并通過更改用途為保障性住房來實現三大工程的部分目標，但要起到托市作用，則需將住宅去化周期壓降至18個月以內。而要把住房去化周期壓降到18個月以內，需要去掉約7.4個月的庫存，這對應了7.7億平方米銷售，約占廣義住房庫存的29%。

??另據浙商證券研究，2023年全國商品房銷售面積為11.2億平方米，假設2024年銷售面積同比降低10%，則大約有1億平方米需求缺口。假設通過財政發力進行收儲來消化1億平方米的商品房缺口，則市場可以達到供需平衡，那么收儲資金至少約為7000億~9000億元。