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??海南一重點園區建著建著，突然發現空間不夠了，于是，園區地盤趕緊“擴容”。

??近日，《三亞崖州灣科技城北拓展區控制性詳細規劃》經三亞市人民政府批準后實施。作為海南省13個自貿港重點園區之一，三亞崖州灣科技城因生產性空間嚴重不足等問題，向北拓展園區，拓展范圍面積約4026公頃（60390畝）。

??中國房地產報記者了解到，超60000畝的“擴容”是一種中長遠規劃，而近期規劃建設用地總量為353公頃（5295畝）。其中，居住用地18.79公頃（281.85畝），占建設用地總量的5.32%。

??上述北拓控規稱，三亞崖州灣科技城北拓展區，是為了進一步支撐保障“種業”“海洋”國家戰略需求，推動崖州灣科技城高新區從科技型產業園區向“產城融合”、職居服均衡綜合型城區轉型。

??也就是說，三亞崖州灣科技城北拓展區的功能定位，更傾向于將其打造成為一座就業、居住及生活等“一站式”的綜合型“新城”。

??據不完全統計，三亞崖州灣科技城從2021年5月公開掛牌出讓兩宗多幅安居房用地之后，至2024年底的4年間，該產業園區地塊共掛牌成交20次，土地使用權出讓面積共計63萬多平方米（945畝），總成交金額超過53億元。地塊用途主要為商品住宅（含安居房）。

??如今，保利、萬科、招商蛇口等各大開發商聚集三亞崖州灣科技城。從土地市場及房地產開發而言，該區域將成為繼三亞灣、海棠灣等片區之后的又一“熱門”區域？

??一個爛尾項目的適逢其時

??2024年12月初，三亞崖州灣皇冠假日酒店開業。這家位于三亞崖州灣海邊的五星級酒店，也是三亞崖州灣科技城內首個五星級酒店。

??在星級酒店如云的三亞，崖州灣是一個例外。

??究其原因，在創立崖州灣科技城園區之前，由于該區域位于三亞市西部數十公里處，地理位置較為偏僻，給外界的印象就是冬季瓜菜、熱帶水果等種植供應基地。

??崖州灣一般是指三亞市西南部的海灣，也是海南一處重要的古文化遺址。崖州灣（大疍港）一直是中國最南端的通商口岸，是中國古代海上絲綢之路出發和補給的重要港灣。

??10多年前，記者曾去過崖州灣一帶采訪，當時該區域只有零星的房地產開發，大部分仍是一片待開發的“處女地”，在當時較為熱鬧的崖州鎮中心區域，大批的外地人，如從福建等地而來的芒果種植大戶，往往選擇租房居住，后來也有與當地人合作自建房。

??無論當地人還是外地人，他們對商品房幾乎無感。

??2014年1月25日，國務院批復同意海南省撤銷三亞市所轄六鎮，新設4個市轄區，其中包括撤銷三亞市崖城鎮，設立三亞市崖州區。崖州灣和老崖城均在崖州區的行政區域范圍。

??崖州灣海邊占地53畝的酒店及配套項目（即后來的三亞崖州灣皇冠假日酒店項目），早在2013年和2014年就啟動了投資建設，但因各種原因導致項目建設停擺。這也是崖州灣區域早期的房地產項目。

??一直到2017年該酒店項目才得以“涅槃重生”。這一年，寧波嘉鵬投資有限公司收購該酒店項目；2020年，該企業在該酒店項目上引進洲際集團旗下知名五星級品牌——皇冠假日酒店。

??2020年6月3日，海南自貿港13個重點園區之一的三亞崖州灣科技城正式揭牌。曾經被外界認為一隅之地的崖州灣，包括該區域的配套五星級酒店——皇冠假日酒店，開始迎來了它的高光時刻。

??三亞崖州灣科技城總體規劃面積69.3平方公里，規劃布局南繁科技、深海科技兩大空間板塊。據三亞崖州灣科技城官網介紹，中國科學院深海所、中國地質調查局、中國船舶集團、招商局集團等科研院所和重點企業已經入駐。

??延伸入海的南山港建成國內首座公共科考碼頭。2020年11月10日，全海深載人潛水器“奮斗者”號從南山港啟航，創造10909米的中國載人深潛新紀錄。

??房企們的布局

??南繁科技與深海科技，是三亞崖州灣科技城這一高新產業園的個性特征及對外表達符號。

??“也就幾年的時間，崖城這一帶（崖州灣科技城片區）變化太大了。”在三亞種芒果的阿冰也感覺到，他到三亞20多年，受崖州灣科技城建設的驅動，該區域最近幾年房地產項目開發也越顯熱鬧起來，新房均價從當初的幾千元一平方米，到如今20000元/平方米左右。

??從安居房開始，保利、萬科等大型房企開始紛紛布局三亞崖州灣科技城區域。盡管該區域安居房的配售曾一度出現供大于求的局面，但這并不能阻攔各大房企在當地拿地的熱情。

??從某種意義上講，房地產開發是反映一個區域活躍度的晴雨表。三亞市崖州區也不例外，其外在的強大驅動力，便是自貿港重點園區之一的三亞崖州灣科技城的落地。

??而隨著三亞崖州灣科技城建設的不斷推進，突然發現產業園區空間不夠用了。

??近日，隨著《三亞崖州灣科技城北拓展區控制性詳細規劃》批后公布實施，也證實了此情況。

??上述規劃稱，作為海南自貿港重點高新園區之一，崖州灣科技城將向北拓展園區，拓展范圍面積約4026公頃。崖州灣科技城北拓展區控制性詳規的公布實施，將進一步支撐保障“種業”“海洋”國家戰略需求，推動崖州灣科技城從科技型產業園區向“產城融合”、職居服均衡綜合型城區轉型。

??上述詳規明確表示，為落實崖州灣科技城拓展產業發展空間，解決崖州灣科技城生產性空間嚴重不足等問題。

??記者了解到，去年6月28日，三亞市自然資源和規劃局對《三亞市2024年城鎮開發邊界局部優化方案》進行公示。在該局部優化方案中，崖州灣科技城因屬“海南省重大戰略”園區項目，其“北拓”排在《擬調入地塊情況表》的第一位。

??上述詳規稱，在崖州灣科技城北側調入城鎮開發邊界302.59公頃。本次將北拓展區城鎮開發邊界集中區域，即西側單元作為近期規劃單元，范圍面積888.54公頃，其中城鎮開發邊界覆蓋面積約320.15公頃。

??三亞崖州灣科技城北拓展區的總體定位為：區城協調創新發展的產研融合示范區。堅持“研、學、產、城”深度融合，發展“新質生產力創研基地、高端精密智造基地、大三亞創新服務中心”三個核心功能。

??上述詳規還預測：三亞崖州灣科技城北拓展區西側單元規劃范圍人口總量達到2.7萬，包含產業就業人口2.29萬及帶眷人口0.41萬。

??或成為供地“主流”區域

??早在2020年6月三亞崖州灣科技城正式揭牌之前，已有“嗅覺靈敏”的開發商開始布局崖州灣科技城片區。

??但是，該片區在近些年的供地量并不是太大。據中國房地產報記者對公開數據進行梳理（不完全統計），從2021年開始至今，包括住宅、商業等建設用地，崖州灣科技城片區通過公開掛牌出讓方式供地為63萬多平方米。

??從以上統計數據細分來看，三亞崖州灣科技城的供地從2021年開始，當年僅供應了兩宗多幅安居房用地，總面積約12萬平方米（180畝），成交總價約12億元。該兩宗安居房用地分別被保利、萬科競得。

??之后，在4年時間里，崖州灣科技城在土地使用權交易平臺掛牌成交20次，總成交金額超過53億元。其中涉及商品住宅用地（含安居房）掛牌成交11宗、約36萬平方米（540畝），成交金額約48億元。

??記者了解到，此次三亞崖州灣科技城北拓展區的近期規劃建設用地總量353公頃（5295畝），其中，居住用地18.79公頃（281.85畝），占建設用地總量的5.32%。

??除此之外，商業服務業用地0.73公頃，占建設用地總量的0.21%；工礦用地80.57公頃，占建設用地總量的22.82%；倉儲用地2.08公頃，占建設用地總量的0.59%；留白用地66.31公頃，占建設用地總量的18.78%。

??從近幾年三亞土地市場來看，其建設用地掛牌出讓主要集中在三亞市中心城區、三亞中央商務區、海棠灣國家海岸休閑園區，以及崖州灣科技城等區域。

??雖然從供地量及成交總價來看，崖州灣科技城排在三亞“主流”供地區域末尾，但其未來的“能級”不容小覷。