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共議“以舊換新”，激活市場活力

——“以舊換新，如何統籌消化存量和優化增量”專題研討會成功召開

??近日，一場以“以舊換新，如何統籌消化存量和優化增量”為主題的研討會在上海召開，此次會議作為第23屆上海市社會科學普及活動周的活動之一，吸引了行業協會、房企、房地產平臺等多方專業人士的積極參與。本次會議在中央政治局會議提出統籌消化存量房產和優化增量住房政策措施的背景下，上海房地產業兩大協會聯合發起了商品住宅“以舊換新”活動，旨在響應國家號召，促進房地產市場健康發展。

??“以舊換新”是今年房地產行業的一個重要方向

??上海易居房地產研究院副院長崔霽在主持會議時強調了“以舊換新”活動的重要性，并指出這是今年房地產行業的一個重要方向。從這個意義上來講，必須對“以舊換新”活動加深理解，結合實際情況把這一活動搞好，從而在當前形勢下，起到促進房地產市場健康發展的積極作用。她認為，我們要認真學習中央關于統籌消化存量房產和優化增量住房的政策精神，要通過“以舊換新”等一些具體的舉措將其落地。

??上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進在會上分享了由他執筆的《全國以舊換新市場規模與政策效應分析》的主題報告。該報告概括分析了當前“以舊換新”模式的三種形態：以舊換新、收舊換新和賣舊買新。同時進而提出，要科學測算“以舊換新”的市場規模，并把其他政策工具一起結合進行分析，只有這樣，才能有助于更全面理解以舊換新的工具機制和優勢，更好地和其他政策工具形成組合拳，使其發揮出更好的效應。

??上海市房地產業協會秘書長蔣慰如作為“以舊換新”活動發起單位的主要領導，在會上提出了對上海房地產市場的基本看法，強調了必須在戰略上對市場要客觀理性看待，在戰術上則要高度重視。他認為，“以舊換新”活動的推出，主要考慮幾個核心點：一是一二手房聯動，把并聯的交易變為串聯交易；二是市場主體各方要合作共贏，這個才是市場能夠發展起來的方法；三是“以舊換新”深層次也是一種房地產發展新模式的探索。

??“以舊換新”具有積極的社會效應和市場潛力

??上海樂居總經理虞婕分享了參與此次“以舊換新”活動的感受，她認為，“以舊換新”活動應該是個長期作用，而不是一個短期作用。“以舊換新”希望能夠解決一些信息的不對稱，同時需要解決想買、能買、有錢買的問題，如果在這三個環節里都能做一點點相應的進步，就能在交易流程環節實現更好的動作。此次活動從社會效應的角度看，能夠體現一定的價值感，從平臺的角度看，希望能夠鏈接好開發商端，鏈接好C端，鏈接好經紀機構端，能夠實現相應效益的最大化。

??中鐵諾德華東區營銷總經理陳明指出，“以舊換新”這個事，房企本身就一直在做，這次活動變化的最主要內容就是對于購房者有比較大的保障，即享受了“以舊換新”這個事情之后，萬一房子沒有賣掉，購房者可以無條件退房退款。另外，“以舊換新”出來后，影響比較大的就是二手房掛牌量持續增加，二手房價格持續下降，對于市場也會產生一定影響。

??廈門國貿上海公司營銷總經理吳曉麗認為，“以舊換新”其實更重要的是一個平臺信用力的背書，可以給客戶提供更多購房的信心，以及對未來的一些安全感。我們企業將在這方面加深了解和深入溝通，然后爭取有可能給我們的項目做一些機會的突破，使其取得實效。

??“以舊換新”應提供更加細分和完善的政策支持

??象嶼地產滬浙區域總經理鮑軼群認為，上海“以舊換新”和外地“以舊換新”是處于兩個階段，上海的“以舊換新”主要的一個問題其實還是要解決現在上海的購房置換鏈的問題。目前市場的整個觀望情緒還是比較嚴重的，“以舊換新”主要解決一手房和二手房置換鏈的問題，但關鍵是二手房的去化壓力較大。現在媒體對于“以舊換新”都是正向的宣傳，但也不能忽視中介對業主的反向影響，需要對中介等機構進行規范，才能更好地維護這個事情。

??招商蛇口華東研究院院長陳杲表示，目前房企現金流壓力比較大，問題主要有三個方面，一是銷售下降，二是監管趨嚴，三是合作方不斷出現問題。從“以舊換新”這個事情看，應該是長線的，不是立竿見影的，根源在于大家誰來買二手房的問題。上海嚴格限購的話，再加上增量人口比較少，這都會是一個系統性的問題。

??上海中建申拓黨委書記、總經理趙瑋談到，“以舊換新”總體是個好事情，活動推出后，群眾的參與度和積極性還是不夠，購房心態不一樣，需求也不一樣，還需要進一步激發參與“以舊換新”的積極性。同時，對于房屋中介的宣傳方面，確實也需要進行一定的規范。目前，有購房需求沒有房票是一個需要解決的問題，是否可以考慮通過“以舊換新”去嘗試政策突破，這對于購房市場也會有所幫助。

??廣州城建院華東分院院長陳侃杰提出，“以舊換新”主要考慮幾個方面的問題，一個是解決什么樣的問題，到底是剛需還是改善型需求；還有一個是“舊”和“新”的概念是否應該要細分，這都需要后續在政策方面進一步細化。

??房小邦技術（上海）有限公司創始人陸靖萍談到，“以舊換新”政策出來后，總體感受有兩點，第一是對于大部分的房東，尤其是想賣掉房子買新房的房東，對于他們的心態是有激勵的，但在行動上不敢冒進，有所顧慮，這可能與目前政策力度還沒有持續性的到位有關。第二是房東對市場的預期感到沒底，源于二手房帶看量的成交比例較低以及二手房成交周期的拉長。“以舊換新”需要讓大家看到政策，理解政策，認可政策，最終從行動上響應政策。從我們拿到的一線數據看，其實也印證了“以舊換新”的未來有很大的機會，非常值得期待。

??市場正走在從量變到質變的路上

??上海易居房地產研究院院長張永岳表示，第一，此次“以舊換新”活動是值得肯定的，效果也是好的。率先參與這個活動的企業和個人，是有眼光和見地的，有利于企業去化自己的項目，也有利于激活整個行業和市場的活力，在現在形勢下是一個合適的舉措。第二，目前市場和行業總體上的發展趨勢是逐漸向好的，行業心態調整大體已經到位，今年要做到的行業舉措逐步到位，這樣市場大概率就會向更好的方向發展。第三，對于房地產業轉型的長期性、深刻性和復雜性必須有一個客觀認識。在這個過程中，我們應該本著積極的姿態，“不以善小而不為”，努力把“以舊換新”的活動搞實、搞透、搞好，從而促進整個房地產市場持續健康地發展。

??上海市房地產業協會秘書長蔣慰如在作會議總結時談到，首先，“以舊換新”肯定是一件正確的事情，難度非常大，光靠企業、協會、中介機構自身去做非常難，但是現在已經起步，未來隨著政策的深入、賦能加持，會越來越好。其次，“以舊換新”活動已經在提升了，變成穩定乃至激活房地產市場的一個抓手，非常符合現在的市場狀況。后續鏈條可以更長，政策面可以更寬，對此下一步可以繼續研究探討。最后，大家要有信心，只要政府有決心，市場一定會走在從量變到質變的路上，會越來越好。

??本次研討會的成功舉辦，不僅為“以舊換新”活動提供了多角度的思考和建議，也為房地產市場的未來發展提供了新的思路和方向。隨著政策的不斷完善和市場的逐步回暖，我們有理由相信，“以舊換新”一定會成為推動房地產市場健康發展的有力舉措和重要力量。