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??中房網訊 （亞晨/文）2020年12月31日，央行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下稱《通知》），明確了房地產貸款集中度管理制度的機構覆蓋范圍、管理要求及調整機制。

??兩個月后，包括上海、四川、山東、遼寧、廣東、浙江、海南等地下發了地方版房地產貸款集中度通知，并對轄區內房地產貸款考核的部分指標上限進行了相應調整。

??多地調整房地產貸款集中度考核上限

??根據央行、銀保監會此前發布的《通知》，將考核的銀行業金融機構劃分為五檔：分別為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構和村鎮銀行。

??對上述五檔的房地產貸款占比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%、12.5%；個人住房貸款占比上限分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。

??近期，全國多個地方相繼下發了關于銀行房貸集中度地方細則，并對部分考核指標上限進行了相應調整。

??據相關媒體報道，人民銀行上海分行和上海銀保監局于2月23日下發轄內地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度的通知。與央行、銀保監會去年底發布的《通知》相比，上海在房地產貸款集中度管理要求的基準上，對第三檔、第五檔銀行的相關監管指標分別上浮2個百分點和1.5個百分點。

??除上海外，浙江和廣東也于近日對轄區內地方法人銀行房地產貸款考核指標作出調整。浙江方面，以第三、第四和第五檔房地產貸款集中度管理要求為基準。其中，第三檔上限不變，第四檔上限增加1個百分點，第五檔上限增加2個百分點；廣東對轄內（不含深圳）地方法人銀行房地產貸款集中度提出的要求為：第三檔銀行房地產貸款占比上限、個人住房貸款占比上限分別為24.5%、19.5%；第四檔銀行兩項占比上限分別為20%、15%。

??值得注意的是，遼寧、四川和海南、山東四省作出的調整，與上述省市稍有不同。

??遼寧近期下發的《銀行業金融機構房地產貸款集中度管理具體要求》內容包括，第三檔房地產貸款占比上限為22.5%，個人住房貸款占比上限為18.5%；第四檔占比上限為17.5%，個人住房貸款占比上限為14.5%；第五檔占比上限為12.5%，個人住房貸款占比上限為8.5%。同樣情況的還有四川，其僅上調了轄區內第四檔縣域農合機構的個人住房貸款集中度占比上限1.5個百分點至14%。

??從遼寧和四川調整的內容來看，監管方面對于房地產貸款占比上限的規定沒有變化，但對相關檔位的個人住房貸款占比上限則進行了相應的上調。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，在后續各地城鎮化和市民化過程中，部分銀行貸款上限提高，其在支持進城購房等方面會更加游刃有余。從大方向看，房價過熱的城市等所在銀行，其上限上調空間較小，而信貸額度充裕的城市上調的空間較大。

??另外，海南和山東的調整情況一樣。山東銀保監局近日將轄內城商行、民營銀房地產貸款集中度標準上限調高2.5個百分點至25%。同樣，海南也上調了第三檔銀行的房地產貸款占比上限2.5個百分點至25%。這兩個省均只對第三檔的房地產貸款上限進行了調整，其他檔未作調整。

??上述四個省份的調整方式體現了調控政策的靈活性，符合“一城一策”的調控思路，不排除后續會有其他省份對此效仿。

??調整結合實際情況 監管并未放松

??從各地落實房地產貸款集中度的舉措來看，地方對房貸占比上限的放松，大多是結合了各自區域內的實際情況。

??表面上看，這些地方銀行看似“松綁”了考核“紅線”，而實際上對于地方監管機構適當調整部分房地產貸款考核指標，在此前發布的《通知》中給出了一定的調整空間。

??央行、銀保監會此前發布的《通知》規定，央行副省級城市中心支行以上分支機構會同所在地銀保監會派出機構，可在充分論證的前提下，結合所在地經濟金融發展水平、轄區內地方法人銀行業金融機構的具體情況和系統性金融風險特點，以通知第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理要求為基準，在增減2.5個百分點的范圍內，合理確定轄區內適用于相應檔次的地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求。

??而部分地方也對針對調整考核指標作出了說明。

??2月20日，人民銀行海口中心支行在召開的新聞通氣會上介紹，在政策允許的前提下，確定上調第三檔中資小型銀行和非縣域農合機構的房地產貸款占比上限2.5個百分點至25%，這樣更符合海南實際，有助于相關機構更加合理優化信貸結構。

??山東銀保監局表示，此次安排是考慮后續規范非標投資業務和表外理財業務，為資金實際投向房地產領域但短期內無法收回，確需回表處理的，留出必要空間。

??雖然考核指標有所放松，但監管方面并沒有松動。

??此前上海銀保監局于1月29日發布的《關于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》中，除明確要求嚴格實施房地產貸款集中度管理，加強對房地產貸款占比、個人住房貸款占比的管理外，還提到對于房地產貸款集中度超出要求的相關法人銀行，應針對性地強化過渡期業務調整。

??浙江監管方面則表示，各級人民銀行分支機構會同銀保監會派出機構，對轄內地方法人金融機構加強指導，督促房地產貸款集中度超出管理要求的機構制定調整方案，明確按季調整目標，制定按季向管理要求邊際收斂的具體舉措。

??房貸利率或進一步上調

??一方面，地方調整考核指標，結合了自身的實際情況。另一方面，不得不承認的是，部分考核指標的“松綁”，也確實源于現實的需求。

??實際上，自今年1月份以來，多家銀行房貸額度不足、房地產貸款額度全面收緊的消息在多個熱點城市頻頻上演。

??據相關媒體此前報道，以上海為核心的長三角地區多數銀行1月份房貸額度出現吃緊的跡象，并且有部分大行當月額度用完，出現停貸的現象。另據一位廣州銀行從業人員此前透露，其所在的銀行1月份房貸總規模達到了監管規定的上限，已經沒有可以發放房貸的規模指標。即使一部分銀行沒有停貸，但在申請和放款上，相較于以往的時間更長。

??此外，房貸利率也出現了繼續上浮的趨勢。貝殼研究院日前發布的《2月重點城市主流房貸利率簡報》顯示，其監測的52城平均首套房貸利率5.32%，二套利率5.60%，環比均提升3個基點。

??同時，房貸利率上升的城市有所增多。報告顯示，2月份首套房貸利率上升的城市由6個增至12個，二套利率上升的城市由6個增至15個。鄭州、佛山、西安、廣州及惠州等城房貸利率上浮明顯，首套房貸利率增加10個基點以上，二套房貸利率增加15個基點及以上。

??在房地產貸款新規全面實施，以及抑制樓市過熱的調控下，房地產信貸環境或繼續收緊，未來房貸利率仍有進一步上調的可能。