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??5月17日，中國人民銀行（央行）、金融監(jiān)管總局接連發(fā)布三條重要通知，宣布再次下調(diào)個人住房貸款利率并降低首付比例。

??根據(jù)通知，此次房貸利率下調(diào)幅度明顯，5年以上首套個人住房公積金貸款利率已調(diào)整至2.85%，商業(yè)性個人住房貸款利率也有所下調(diào)。同時，央行還進一步降低了首付比例，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

??通知還稱，在此基礎(chǔ)上，中國人民銀行各省級分行、國家金融監(jiān)督管理總局各派出機構(gòu)根據(jù)城市政府調(diào)控要求，按照因城施策原則，自主確定轄區(qū)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例下限。

??央行和金融管理局表示，該項通知發(fā)布主要是為適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??多位受訪人士認為，下調(diào)房貸利率、降首付是央行為了應(yīng)對房地產(chǎn)市場的下行壓力，采取的寬松貨幣政策。“通過降低房貸利率可以降低購房者的購房成本，從而刺激購房需求，帶動房地產(chǎn)市場回暖。同時，降低首付比例也可以減輕購房者資金壓力，提高購房者購買意愿。”IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜表示。

??對于這一政策調(diào)整，開發(fā)商普遍表示歡迎。他們認為，降低首付比例將有效減輕購房者的首付壓力，提高購房者的購房意愿，從而帶動銷售量的增長。同時，貸款利率的下調(diào)也將降低購房者的還款壓力，進一步刺激市場需求。

??回顧歷史，中國購房首付比例一直備受關(guān)注。在過去幾年中，為了遏制房價過快上漲和防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險，政府曾多次上調(diào)首付比例和房貸利率。過去，全國購房首付比例最低為20%，關(guān)于繼續(xù)降低首付比例一直存在爭議。此次央行將首付比例下調(diào)至15%，無疑是中國購房歷史上最寬松的首付政策。

??“房貸首付比例歷史性地做了下調(diào)！”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，這既是我國按揭史上的最寬松政策，也是最近幾年各類購房政策中最為寬松的政策，說明國家層面對于去庫存和支持合理住房消費需求高度重視，對于剛需和改善型住房的快速釋放和規(guī)模性釋放等都具有非常重要的意義，同時對于房地產(chǎn)市場和地產(chǎn)股等將產(chǎn)生重大積極影響。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，目前限制杠桿的必要性已經(jīng)下降，當(dāng)前面臨的是信貸需求疲弱，加杠桿動力減弱，這導(dǎo)致金融加速器效應(yīng)退化，這也是信貸緊縮、提貨緊縮的罪魁禍首，迫切需求修復(fù)杠桿動力，首當(dāng)其沖的就是降低首付比例。

??李宇嘉進一步解釋，國外首付比例低至10%，有的只有5%。降低比例疊加房價下跌，對于很多新市民、年輕人來說購房門檻下降了，可以探得著了，“而且降首付與降利率結(jié)合起來，再加上房價下跌和后續(xù)可能降稅費，月供負擔(dān)將大幅度下降，房貸進入可支付階段，即月供不會明顯影響居民其他消費。”

??也有業(yè)內(nèi)人士提醒購房者，在享受政策紅利的同時也要注意理性購房。購房者應(yīng)根據(jù)自身的經(jīng)濟實力和購房需求來選擇合適的房源和貸款方式，避免盲目跟風(fēng)或過度負債。

??“當(dāng)然，具體效果取決于銀行執(zhí)行層面如何落地，畢竟這要求銀行讓利，后續(xù)預(yù)計降準、降息會相繼推進，因為在‘4·30’中央政治局會議上，已經(jīng)明確‘要靈活運用利率和存款準備金率等政策工具，加大對實體經(jīng)濟支持力度，降低社會綜合融資成本’。”

??值得注意的是，當(dāng)前，樓市仍處于深度調(diào)整中。5月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2024年1～4月份全國房地產(chǎn)市場基本情況，房地產(chǎn)投資、銷售、融資各項指標繼續(xù)下滑。

??“從4月份房地產(chǎn)領(lǐng)域主要數(shù)據(jù)情況看，房地產(chǎn)繼續(xù)處于調(diào)整期。”國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、總經(jīng)濟師、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長劉愛華在當(dāng)日該局召開的新聞發(fā)布會上表示，下階段，要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系新變化，以及人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

??從投資端來看，1～4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資30928億元，同比下降9.8%，降幅比1～3月擴大0.3個百分點。從銷售端來看，1～4月份，新建商品房銷售面積29252萬平方米，同比下降20.2%，降幅比1～3月擴大0.8個百分點；新建商品房銷售額28067億元，同比下降28.3%，降幅收窄2.4個百分點。

??“總結(jié)今年前4月數(shù)據(jù)，充分說明當(dāng)前房地產(chǎn)市場依然處于比較明顯的調(diào)整過程中。”嚴躍進表示，市場調(diào)整說明需要進一步優(yōu)化政策，尤其是要立足“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，這恰也說明政策需要有破局。此外，市場有進一步向好發(fā)展的基礎(chǔ)，當(dāng)前包括杭州等地購房市場活躍，也說明政策效應(yīng)積極顯現(xiàn)，其對于預(yù)期調(diào)整、指標改善等都具有積極作用。