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??上海土地市場(chǎng)盛宴依然在持續(xù)。

??先是疫情期間香港置地斥資310.5億元拿下上海徐匯濱江地塊，刷新了上海乃至內(nèi)地“總價(jià)地王”成交紀(jì)錄，接著中海底價(jià)拿下上海虹口北外灘鉆石級(jí)地塊卻被爆出“圍標(biāo)”，而此事結(jié)果還未塵埃落定，涉事地塊重新出讓，轉(zhuǎn)手便被央企招商蛇口收入囊中。

??土地市場(chǎng)的“熱鬧非凡”最終也顯示在數(shù)據(jù)上。

??11月初，中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布了一份報(bào)告。報(bào)告中顯示，2020年前10個(gè)月，全國(guó)有超過(guò)22個(gè)城市土地出讓金累計(jì)超過(guò)500億元，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。其中，上海、杭州土地出讓金收入累計(jì)已超過(guò)2000億元；尤其是上海的土地出讓金最高，達(dá)到2500億元。

??上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，上海土地收入之所以這么高有兩方面因素：一是土地供應(yīng)量相比去年高；二是上海今年土地出讓方式有了變化，地塊不僅優(yōu)質(zhì)，且沒(méi)有15%自持要求，最終導(dǎo)致土地出讓總價(jià)推高。

??供應(yīng)量增加 出讓結(jié)構(gòu)調(diào)整

??疫情曾讓房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入短暫停滯狀態(tài)，但相比銷售市場(chǎng)滯后，土地市場(chǎng)率先回暖。全國(guó)土地市場(chǎng)中，上海土地市場(chǎng)表現(xiàn)尤為突出。

??首先，從供應(yīng)量上來(lái)看，同策咨詢研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年1-10月上海土地累計(jì)成交面積約3000萬(wàn)平方米（占地面積1568萬(wàn)平方米），去年上海同期的土地供應(yīng)量遠(yuǎn)達(dá)不到今年的水平。

??除了供應(yīng)量，上海今年宅地供應(yīng)結(jié)構(gòu)相比過(guò)去也有明顯變化。

??同策研究院資深分析師王豐表示，從2017年開(kāi)始，上海宅地供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，租賃住宅用地比例較高，擠占了傳統(tǒng)宅地出讓空間，致使過(guò)去3年土地財(cái)政收入有所下降。

??今年以來(lái)，上海推地結(jié)構(gòu)中，帶有住宅性質(zhì)的土地占了較大比例。根據(jù)上海中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月20日，上海共出讓土地178幅，其中帶住宅的（包括租賃用地）土地出讓數(shù)量為105塊，占總出讓量的近60%。

??在所有已經(jīng)成交的土地中，成交總價(jià)最高的3宗帶住宅性質(zhì)的土地分別位于徐匯區(qū)、楊浦區(qū)和閔行區(qū)，分別被香港置地、金隅集團(tuán)和華發(fā)集團(tuán)以310.5億元、69.2億元和64.35億元拿下。

??此外，除了推地量大，今年上海推出的地塊較為質(zhì)優(yōu)，其中市中心地塊出讓量明顯增多，過(guò)去為了抬高拿地門(mén)檻，上海住宅地塊一般都會(huì)要求配有15%自持，梳理今年出讓的土地可以明顯看出，15%自持這一要求基本都被取消了。

??在王豐看來(lái)，今年受疫情沖擊，上海經(jīng)濟(jì)也面臨較大的下行壓力，稅收下降亦是大概率事件，需要通過(guò)土地財(cái)政來(lái)支撐政府收入，因此政府也獻(xiàn)出很大誠(chéng)意，推出的地塊不僅優(yōu)質(zhì)而且沒(méi)有自持要求。

??“可能是疫情影響，很多以往政府不太舍得推的地塊今年都推出來(lái)了，比如黃浦區(qū)、虹口區(qū)、徐匯區(qū)這些核心地區(qū)的土地。這些土地本身價(jià)格比較高，所以整個(gè)土地市場(chǎng)出讓總價(jià)也就高。”盧文曦表示，如果市場(chǎng)恢復(fù)正常情況，可能明年這種優(yōu)勢(shì)地塊就慢慢取消了。

??雖然今年上海推出的優(yōu)質(zhì)宅地較多，但從溢價(jià)率上來(lái)看，上海土地價(jià)格也控制在較為合理范圍。

??中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，在今年上海成交178幅地塊中，共有120塊土地是底價(jià)成交，即溢價(jià)率為零。溢價(jià)率超過(guò)50%的居住用地僅有兩幅，分別被上海同潤(rùn)投資（集團(tuán)）有限公司和萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)斬獲。

??外來(lái)房企拿地“狂歡”

??超2500億元土地成交金額，是誰(shuí)在上海瘋狂買地？

??這些企業(yè)中，仍然以國(guó)企央企為主力，但不同的是，上海本土國(guó)企優(yōu)勢(shì)不明顯，外來(lái)企業(yè)今年在上海斬獲頗多。

??以華發(fā)股份為例，去年其在上海拿地總金額僅43億元，今年前10月其拿地金額就已經(jīng)超過(guò)110億元，僅次于香港置地（310.5億元）。

??這類企業(yè)過(guò)去幾年由于上海地價(jià)攀升，在公開(kāi)市場(chǎng)拿地有一定壓力，但今年由于疫情因素，對(duì)于其而言反而是拿地窗口期，華發(fā)股份也趁機(jī)在上海補(bǔ)倉(cāng)。

??與之類似的還有融信集團(tuán)。融信集團(tuán)早將總部搬至上海，但隨著其在上海項(xiàng)目逐漸去化完畢，其在上海存貨已不多。

??對(duì)于今年在上海補(bǔ)倉(cāng)行為，融信集團(tuán)相關(guān)人士表示，是在深耕長(zhǎng)三角戰(zhàn)略指導(dǎo)下而進(jìn)行的審慎拿地策略。

??在盧文曦看來(lái)，今年政府推了很多優(yōu)質(zhì)地塊，對(duì)房企而言是較好拿地窗口期。

??“去年拿地多了，今年拿地少是很正常的。尤其今年又比較特殊，很多地方需要用錢，所以現(xiàn)在房企強(qiáng)調(diào)快速銷售回籠資金，拿地方面是有余力才去拿。”盧文曦表示，今年上半年上海土地市場(chǎng)一個(gè)有意思的現(xiàn)象是，規(guī)模千億左右的房企相對(duì)進(jìn)行土地儲(chǔ)備的意愿更強(qiáng)烈。

??中海地產(chǎn)今年在上海拿地金額和排名均有所退步，原因可能與年初“圍標(biāo)”事件有關(guān)。雖然該事件最終并未定性，但或多或少對(duì)中海在上海拿地表現(xiàn)有所影響。

??此外，也有市場(chǎng)人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，有些房企拿地減少或許也與今年出臺(tái)的融資監(jiān)管“三道紅線”約束相關(guān)。

??土地市場(chǎng)熱火朝天，但上海樓市成交價(jià)格一直相對(duì)平穩(wěn)，成交情況分化較為嚴(yán)重。一般而言，市中心項(xiàng)目或者區(qū)位較好項(xiàng)目大多需要“搖號(hào)”陪跑，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目去化則較為艱難。

??在王豐看來(lái)，上海樓市住宅供應(yīng)量將在2021年繼續(xù)增加，考慮到2020年上半年住宅需求基本釋放，將加劇2021年上海市場(chǎng)供大于求局面，尤其是2020年年底需求端未完全恢復(fù)的情況下，房企為了年終業(yè)績(jī)目標(biāo)，勢(shì)必通過(guò)降價(jià)或平價(jià)跑量提前透支市場(chǎng)需求，其預(yù)計(jì)從2021年第四季度開(kāi)始，上海住宅市場(chǎng)需求將出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性上升；2021年，上海房?jī)r(jià)仍將處于價(jià)格調(diào)整周期內(nèi)。