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??9月27日，歷經(jīng)3個(gè)交易日，上海第三輪集中供地落下帷幕，35宗地塊無(wú)一流拍，最終成交總金額達(dá)到1053.84億元，刷新了上海歷次集中供地的最高總價(jià)記錄。

??至此，上海2022年前三輪集中土拍共成交109宗地，均實(shí)現(xiàn)零流拍，土地總成交價(jià)達(dá)到2713億元，較2021年全年土地出讓金高出13%。

??整體來(lái)看，平穩(wěn)仍然是上海第三輪集中土拍的主基調(diào)，國(guó)央企仍是土拍頂梁柱。

??上海第三輪集中供地整體呈現(xiàn)出供應(yīng)放量的特點(diǎn)，供應(yīng)含宅地塊共計(jì)35宗，其中城中村改造地塊4宗，其余含宅地塊共31宗，總建面357.7萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲52%，起拍總價(jià)高達(dá)1030.4億元，環(huán)比增加38%。

??單從超千億的起拍價(jià)來(lái)看，已經(jīng)創(chuàng)下今年重點(diǎn)22城之最，同時(shí)也刷新了上海歷次集中供地成交價(jià)。

??值得注意的是，為吸引房企參拍積極性，本輪上海在一次性競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)增加了新增隨機(jī)值的機(jī)制，與之前的規(guī)則相比，一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)的隨機(jī)性增強(qiáng)，進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)后，房企拿地將更看“運(yùn)氣”。

??從目前來(lái)看，隨機(jī)值已經(jīng)伴隨上海土拍完成了五輪集中供地，總共觸發(fā)17個(gè)隨機(jī)值。

??除了調(diào)整隨機(jī)值細(xì)則，本次上海的地塊供應(yīng)可謂“誠(chéng)意滿滿”。其中不乏徐匯區(qū)、靜安區(qū)、普陀區(qū)、閔行區(qū)等核心區(qū)地塊，且出讓地塊位置相當(dāng)優(yōu)越。

??例如徐匯區(qū)龍華街道地塊，位于徐匯濱江核心區(qū)域，附近有云錦東方、融創(chuàng)濱江壹號(hào)等豪宅項(xiàng)目，且緊鄰西岸媒體港；另外靜安中興社區(qū)的兩宗地距離2016年的地王較近，也屬于內(nèi)環(huán)內(nèi)極度稀缺的宅地資源，但地塊為綜合或商住地塊，可售住宅的比例不高。

??在市區(qū)核心區(qū)供應(yīng)較多優(yōu)質(zhì)地塊的襯托下，青浦、松江、嘉定等區(qū)域本輪供應(yīng)的地塊則吸引力較弱。根據(jù)公開(kāi)信息顯示，優(yōu)質(zhì)地塊如唐鎮(zhèn)地塊、華漕鎮(zhèn)地塊吸引了近10家的房企參拍，但許多地塊的意向房企僅有1家，且還是地方城投類公司托底。

??上海土地市場(chǎng)熱度分化正在加劇，這也成為各大城市的共性。

??整體來(lái)看，上海第三輪集中供地35宗含宅地塊均成功出讓，11宗地塊溢價(jià)成交，其中8宗地觸及中止價(jià)，3宗地塊有溢價(jià)但未達(dá)到中止價(jià)，還有24宗底價(jià)成交，底價(jià)成交的比例接近七成。整體溢價(jià)率僅為2.27%，創(chuàng)下歷次集中供地最低溢價(jià)記錄。

??不同地塊之間的熱度仍差異顯著。

??分區(qū)域來(lái)看，閔行、寶山、普陀和徐匯本次有一半以上地塊溢價(jià)成交，屬于成交熱度較高的區(qū)域。

??例如，閔行本次共出讓3宗地，其中2宗地塊位于熱度較高的華漕和古美，均觸及中止價(jià)，僅有位于顓橋的城中村地塊底價(jià)成交；徐匯區(qū)出讓的3宗地塊中，龍華街道地塊也超過(guò)中止價(jià)，華涇的純宅地溢價(jià)率達(dá)到6.3%，綜合地塊則由于可售住宅比例太低而底價(jià)成交。

??反之，靜安作為核心區(qū)域，本輪出讓的2宗地卻和崇明、奉賢等較偏遠(yuǎn)區(qū)域的地塊一樣全部底價(jià)成交。其中，中興社區(qū)的兩宗地雖然地理優(yōu)勢(shì)巨大，但土地總價(jià)也高達(dá)120億和80億，對(duì)大部分房企而言會(huì)帶來(lái)很大的現(xiàn)金流壓力。

??實(shí)際上，熱度較高的地塊，盈利空間是刺激房企積極拿地的原因之一。

??通過(guò)可售樓板價(jià)與銷售指導(dǎo)價(jià)的對(duì)比來(lái)看，本次上海土拍的平均地價(jià)房?jī)r(jià)比為0.55，平均房?jī)r(jià)地價(jià)差為25495元/平方米，盈利空間較為充裕。其中5宗地的房?jī)r(jià)地價(jià)差達(dá)到3萬(wàn)元/平方米以上，包括超過(guò)中止價(jià)成交的桃浦科技城地塊、徐匯龍華地塊和唐鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)地塊。

??上海的銷售指導(dǎo)價(jià)基本遵循“市區(qū)控房?jī)r(jià)、郊區(qū)給空間”的做法，因此郊區(qū)地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)有所提升。

??主要原因在于，市區(qū)核心地塊不缺房企競(jìng)拍，由于市區(qū)房?jī)r(jià)處于高位，因此“控房?jī)r(jià)”是最為迫切的需求，而郊區(qū)地塊則需要有更大的盈利空間來(lái)刺激房企參拍。

??以閔行華漕的純宅地為例，該地塊在地鐵13號(hào)線延伸線落地、板塊整體熱銷的情況下，銷售指導(dǎo)價(jià)達(dá)到6.6萬(wàn)元/平方米，與周邊的首創(chuàng)禧瑞薈、碧桂園柏悅前灣的均價(jià)相比有小幅上漲。

??綜合2022年三批次集中供地來(lái)看，上海3次土拍均以國(guó)企央企和城投類公司拿地為主，以第三輪集中土拍為例，成交的35宗地塊中，有26宗被國(guó)企央企以及城投類公司競(jìng)得，占總成交幅數(shù)的74%。

??國(guó)央企中保利、招商分別斬獲了2宗和1宗地塊，且均是以聯(lián)合體的形式拿地。其中，保利拿下寶山顧村和徐匯龍華的純住宅用地，拿地金額共計(jì)55.04億元，總建筑面積12.9萬(wàn)平方米，招商則以22.6億元競(jìng)得了徐匯華涇鎮(zhèn)地塊，總建筑面積為4.5萬(wàn)平方米。

??此外，建發(fā)今年在上海拿地較為積極，第三輪拿下了閔行區(qū)古美地塊，與今年首輪競(jìng)得的地塊相距2公里左右；華發(fā)則拿下了中興社區(qū)的商住地塊，總價(jià)高達(dá)80億元，中興社區(qū)的另一宗總價(jià)高達(dá)120億的地塊，由上海北萬(wàn)置業(yè)拿下。

??反觀民企的投資積極性仍未復(fù)蘇。

??從本輪集中供地也可以看出，在民企參與拿地的9宗地塊中，有4宗為聯(lián)合拿地，民企獨(dú)立拿地的地塊僅有5宗。

??龍湖仍是民企中拿地最為積極的房企，繼北京之后，又在上海拿下松江區(qū)廣富林街道的純宅地，總價(jià)15.4億元，建面5.3萬(wàn)平方米。

??此外民企中還有祥源、寶華等有所斬獲，寶華本輪在普陀桃浦又落一子，與第二輪競(jìng)得的桃浦地塊非常接近。

??值得注意的是，本次聯(lián)合體拿地有升溫趨勢(shì)，拿地房企中有10宗地為聯(lián)合體拿地，聯(lián)合體拿地比例接近三成。這也意味著，企業(yè)在資金方面仍然承受著不小的壓力。

??上海第三輪集中土拍熱度較上一輪出現(xiàn)了一定的下滑，此次供地雖然加大了中心城區(qū)的供應(yīng)，但由于地塊性質(zhì)較為復(fù)雜，難以激起房企參拍熱情，最終底價(jià)成交地塊較多。但基于城市基本面支撐，整體仍然平穩(wěn)收官。

??而接下來(lái)，由于多數(shù)城市今年集中供地節(jié)奏發(fā)生改變，樓市表現(xiàn)仍未明顯回暖，房企在經(jīng)歷前三季度的土拍消耗后四季度的拿地預(yù)算或?qū)⒂兴s減，投資態(tài)度也會(huì)更加謹(jǐn)慎，對(duì)于樓市表現(xiàn)持續(xù)低迷的城市甚至是核心城市中樓市熱度較低的區(qū)域來(lái)說(shuō)，土地出讓或更加困難，地市熱度也將進(jìn)一步走低。