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??臨近年末，房企開啟“搶地”模式，熱點(diǎn)城市“地王”不斷。

??12月3日，國(guó)企華發(fā)股份以34.5億元總價(jià)拿下珠海主城一宗地，折合樓面價(jià)16007元/平方米，刷新了珠海主城總價(jià)“地王”紀(jì)錄。

??就在前一日，華潤(rùn)中海聯(lián)合體才以185億元總價(jià)拿下深圳年度“地王”。

??11月末，保利發(fā)展33億元奪得上海浦東唐鎮(zhèn)板塊單價(jià)“地王”，樓面價(jià)44008元/平方米，溢價(jià)率26.56%；綠城中國(guó)以17.16億元競(jìng)得杭州東新板塊“地王”；濱江集團(tuán)以總價(jià)39.54億元競(jìng)得杭州蕭山區(qū)奧體博覽中心地塊，宅地成交樓面價(jià)創(chuàng)造了杭州土地出讓史上第二高。

??熱點(diǎn)城市接連誕生“地王”，不僅帶動(dòng)了百?gòu)?qiáng)房企前11月拿地總額同比降幅顯著收窄，同時(shí)也促進(jìn)了各地土地出讓金的增長(zhǎng)。

??機(jī)構(gòu)分析師楊驍表示，北京、上海等一線城市接連出讓多宗高總價(jià)地塊，這些地塊均由頭部央企國(guó)企摘得，帶動(dòng)TOP100企業(yè)拿地總額同比降幅顯著收窄。而拿地企業(yè)仍集中在央企國(guó)企和地方國(guó)資，民營(yíng)房企拿地仍較為審慎。

??同時(shí)，在一些業(yè)內(nèi)人士看來，雖然一線以及熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)熱度回升，但土地市場(chǎng)也存在熱度不均的問題，整體而言，當(dāng)前周期土地成交下滑的大趨勢(shì)仍未改變。

??央企、國(guó)企補(bǔ)倉(cāng)意志堅(jiān)決

??自9月底以來，在一系列樓市政策的推動(dòng)下，土地市場(chǎng)的熱度也在逐步回升。

??據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從11月單月來看，全國(guó)300城住宅土地出讓金同比增長(zhǎng)23.4%至3199億元。土地出讓金上漲的一個(gè)主要原因就是年末核心城市加快推出優(yōu)質(zhì)地塊，助推房企拿地?zé)崆椤?/p>

??土地市場(chǎng)熱度回歸后，前11月百?gòu)?qiáng)房企拿地金額同比降幅也在收窄。根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，前11月，百?gòu)?qiáng)房企拿地總額7431.8億元，同比下降31.5%，相較前10月降幅收窄7.1個(gè)百分點(diǎn)。

??在新增貨值方面，華潤(rùn)置地、保利發(fā)展和綠城中國(guó)位列前三，新增貨值分別為1091億元、1001億元、958億元。

??不難看出，央企、國(guó)企主力拿地的格局并未改變。尤其是最近一個(gè)月，頭部央企、國(guó)企補(bǔ)倉(cāng)決心較為堅(jiān)定。

??在上海第七批次土地出讓中，10宗待拍地塊，華潤(rùn)置地就報(bào)名了8宗，中海地產(chǎn)也報(bào)名了7宗，保利發(fā)展則報(bào)名6宗。從最終的結(jié)果來看，保利發(fā)展和華潤(rùn)置地均競(jìng)得3宗地塊，中海地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等均有斬獲。

??而在北京和深圳，兩宗高總價(jià)地塊競(jìng)拍中，均出現(xiàn)華潤(rùn)置地和中海地產(chǎn)的身影，最終，北京地塊由中海地產(chǎn)單獨(dú)收入囊中，而深圳地塊則由兩家組成聯(lián)合體共同拿下。

??一般而言，考慮到房企年度結(jié)算、資金流動(dòng)等因素，年末房企的拿地?zé)崆橥蝗缒瓿酰@然今年的情況變了。這些央企、國(guó)企為何在年末爆發(fā)，拿地?zé)崆楦邼q？

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，一方面是進(jìn)入11月以后，地方政府開始拿出“壓箱底”的地塊，地塊質(zhì)量較高，另一方面，開發(fā)商進(jìn)入補(bǔ)庫(kù)存階段。更重要的是，現(xiàn)在市場(chǎng)上供應(yīng)的地塊沒有一系列限制，對(duì)開發(fā)商而言是空前的友好和讓利。有券商測(cè)算，今年出讓地塊的利潤(rùn)空間在10%~30%。

??高溢價(jià)地塊頻出 地市冷熱不均

??除了“地王”頻現(xiàn)，高溢價(jià)率也成為近期土地市場(chǎng)的顯著特點(diǎn)。

??11月底，在上海出讓的10宗地塊中，有7宗地塊是溢價(jià)成交，且溢價(jià)率均在10%以上，平均溢價(jià)率達(dá)到20%，是上海2024年幾個(gè)批次土地出讓中溢價(jià)率最高的一批。其中，上海浦東新楊思地塊溢價(jià)率更是超過40%。

??同樣溢價(jià)率超過40%的還有成都出讓的高新區(qū)和錦江區(qū)2宗地塊。此外，11月杭州城東新城單元地塊、奧體博覽中心地塊以及之江度假區(qū)單元地塊溢價(jià)率均超過33%。

??據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年11月22個(gè)重點(diǎn)城市出讓的地塊中，溢價(jià)率超過10%的地塊有18宗，溢價(jià)率最高的達(dá)到了46.1%。

??不過，土地市場(chǎng)的回溫目前還僅限于熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊。

??從全國(guó)市場(chǎng)整體情況來看，土地市場(chǎng)仍然處于下行周期。根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，300城土地供應(yīng)面積同比下降21.5%，土地成交面積同比下降28%，土地出讓金同比下降21.7%。11月單月，全國(guó)300城住宅用地成交面積同比下降12.9%。

??同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，目前土地市場(chǎng)分化愈加明顯，開發(fā)商戰(zhàn)略布局的重點(diǎn)已經(jīng)由原來的布局核心一二線城市向重點(diǎn)一線城市轉(zhuǎn)移，尤其是核心城市的核心地塊，成為頭部房企競(jìng)爭(zhēng)的重心，這也是高溢價(jià)地塊產(chǎn)生的原因。

??但宋紅衛(wèi)表示，其實(shí)現(xiàn)在的土地市場(chǎng)并不是升溫的態(tài)勢(shì)，僅僅是個(gè)別地塊有熱度，整體都不太好。局部地區(qū)的“地王”頻發(fā)，說明整個(gè)行業(yè)的避險(xiǎn)情緒比較高，其實(shí)更凸顯了樓市下行壓力。

??對(duì)于接下來土地市場(chǎng)的走勢(shì)，宋紅衛(wèi)認(rèn)為“會(huì)進(jìn)一步下行”。因?yàn)橹挥泻诵膮^(qū)域的地塊才有人搶，而現(xiàn)在核心地塊不多，從供應(yīng)量上來看是下降的；同時(shí)，從庫(kù)存角度來看，一線城市如上海，其核心區(qū)域庫(kù)存量也在上升，而客戶量是相對(duì)穩(wěn)定的，之后也會(huì)面臨去化壓力。

??“明年房企拿地只會(huì)更加謹(jǐn)慎，只會(huì)挑最優(yōu)質(zhì)的地塊。明年也會(huì)有‘地王’，但量會(huì)更少。”宋紅衛(wèi)表示。