土地 2025-05-12 08:56:37 來源：丁祖昱評樓市
??近日上海第四批次土拍落幕，四宗地攬金97億元，平均溢價率15.5%，成交金額和平均溢價率較第三批次均有所下滑。
??上海四批次土拍表現(xiàn)出一個典型的特征：高溢價與底價成交并存，土地市場出現(xiàn)局部分化、整體熱度持續(xù)的“溫差”現(xiàn)象。
??以上海為代表的一二線城市整體熱度仍在保持，而各城市之間的分化也在進一步加劇。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，今年4月重點城市平均溢價率回落至10%以下，而一二線城市連續(xù)4個月土拍平均溢價率超10%。
??在土地市場“加力去庫存”的背景下，上海等核心城市土地市場熱度有望繼續(xù)維持，而優(yōu)質(zhì)土地資源持續(xù)向頭部企業(yè)聚集。
??今年以來，上海土拍整體格局延續(xù)“量少價高”的態(tài)勢。首先是各批次供應(yīng)量減少，其中二批次僅1宗宅地，而一、三、四批次均為4宗宅地；其次，保證核心區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)節(jié)奏，且成交樓面價仍在上漲。
??四批次供地最為典型，楊浦區(qū)東外灘地塊和松江新城東區(qū)地塊加上虹口商住地塊和青浦重固宅地塊，平均溢價率15.5%也進一步顯示出了上海土拍市場的“克制”。
??其中，楊浦區(qū)東外灘地塊和松江新城東區(qū)地塊是唯二溢價成交的地塊。前者溢價率為26.3%，后者溢價率為20.42%。
??溢價率最高的地塊是楊浦區(qū)東外灘地塊，溢價率為26.3%，該地塊距離黃浦江岸線僅500米，擁有得天獨厚的濱水景觀資源，吸引了招商蛇口、金茂、華潤置地、中海、保利置業(yè)共5家競買人參與競價，經(jīng)過72輪競價，最終由保利置業(yè)以總價42.41億元競得，成交樓面價80199元/平方米，超過了去年11月底中海地產(chǎn)競得的K8-05地塊（樓面價73288元/平方米），刷新定海社區(qū)板塊單價紀錄。
??松江新城東區(qū)地塊則吸引了保利發(fā)展、招商蛇口、天安＆象嶼、中鐵建共4家競買人參與，最終中鐵建以總價24.71億元競得。
??另外兩宗虹口商住地塊和青浦重固宅地塊均只有一家企業(yè)參拍，最終由北外灘和保利發(fā)展底價競得。
??除了“高溢價與底價并存”以外，上海土拍兩極分化還體現(xiàn)在拿地房企層面。
??比如，第四批次拿地房企均為央國企，民企再次隱身，即便是參拍房企中也未見民企身影，這也是今年以來上海拿地房企的典型特征之一。
??另外，央國企對核心區(qū)地塊的競拍更為積極，據(jù)克而瑞上海機構(gòu)數(shù)據(jù)，一季度上海城區(qū)土地平均參拍房企數(shù)量7家，平均溢價率36%，而外圍地塊報名房企數(shù)量少，比如第四批次和第三批次兩宗青浦區(qū)地塊，報名房企均只有1家。
??分化的特征在全國土地市場呈現(xiàn)。
??一方面一線和強二線城市土地成交溢價率持續(xù)攀升，而三四線城市非核心城市土地成交仍底價成交或流拍。
??據(jù)CRIC監(jiān)測，4月重點城市平均溢價率為9.9%，較3月下降6.4個百分點，重新降至10%以下，原因是非核心城市土地成交占比上升所致。不過，一二線城市平均溢價率分別為13%和14%，高于平均水平，且連續(xù)4個月高于10%。
??以上海為首的核心城市土地市場熱度持續(xù)保持。比如杭州、重慶、蘇州4月平均溢價率均超過20%，北京、寧波也都在10%以上。即便是上海四批次較三批次有所降溫，但仍在15%以上，而三批次平均溢價率也在22%。此外，南京住宅用地也迎來了超高溢價，比如4月新街口宅地拍出了43%的高溢價，而上一次南京有地塊溢價率超過 40%，還是在5年之前的2020年5月。
??另一方面，熱點城市內(nèi)部分化明顯，從流拍情況來看，成都、西安、福州、佛山4月均有一宗位于城市遠郊宅地流標或撤牌，地塊未來銷售前景確定性不足，未能成功如期出讓。
??除此之外，房企之間的分化也日漸明顯。
??從房企角度來看，頭部房企持續(xù)強化對高能級城市優(yōu)質(zhì)土地資源的戰(zhàn)略性增儲，重點地塊參拍企業(yè)數(shù)量增加且出價競爭激烈。
??比如四批次上海土拍中熱度最高的楊浦區(qū)東外灘地塊，參拍房企清一色央企，且五家房企中有三家前四月銷售排在TOP5。
??從CRIC發(fā)布的2025年1-4月房企新增貨值TOP100也可以看出，未來市場格局將集中于頭部房企，銷售TOP10房企新增貨值占銷售百強新增貨值的69%，另外，銷售TOP11-20新增貨值占比也達到14%。
??這種投資格局預計將驅(qū)動優(yōu)質(zhì)土地資源持續(xù)向頭部企業(yè)聚集，頭部房企、國央企依托資金優(yōu)勢加速優(yōu)化土儲，而中小型房企受制于流動性壓力持續(xù)收縮投資半徑。行業(yè)集中度或?qū)⑦M入新一輪提升周期。
??上海四批次平均溢價率較三批次有所降低并不意味著土地市場降溫，“高溢價與底價成交并存”說明土地市場在分化中維持熱度。放眼全國，前4月土地市場依舊呈現(xiàn)出顯著分化特征，核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)地塊高溢價頻現(xiàn)，進而推動市場熱度重回上行通道。土地市場分化的同時，頭部房企和央國企成為拿地主力，優(yōu)質(zhì)資源持續(xù)向頭部企業(yè)聚集。
??隨著一二手成交總量同比回正的正反饋，預計后期土地供給側(cè)將進一步優(yōu)化供應(yīng)規(guī)模和質(zhì)量，確保核心城市土地市場維持應(yīng)有的熱度，從行業(yè)最上游穩(wěn)定市場預期，助力房地產(chǎn)市場更快達成供求新平衡。
住建部：切實落實促進民營經(jīng)濟發(fā)展的各項政策措施
2025-05-12為民營企業(yè)參與住房城鄉(xiāng)建設(shè)改革發(fā)展營造更好政策和法治環(huán)境。“五一”假期熱點城市新房熱度不減
2025-05-08部分城市延續(xù)穩(wěn)步復蘇。重磅！房地產(chǎn)多項金融支持政策落地
2025-05-07一攬子金融政策支持穩(wěn)市場穩(wěn)預期。2024年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用狀況白皮書發(fā)布
2025-04-30近八成開發(fā)企業(yè)信用良好，債務(wù)違約情況有所好轉(zhuǎn)。房企 “退房” 潮持續(xù)
2025-04-29斷臂求生能否換來新生？- 近期市場表現(xiàn)得到認可。
東莞調(diào)整普通住宅價格標準：一類鎮(zhèn)街每平方米上浮300余元
2025-04-25本次調(diào)整后的普通住宅價格標準自2025年3月1日起（以商品房買賣合同簽訂時間為準）在東莞全市范圍內(nèi)統(tǒng)一執(zhí)行。多家A股上市房企出手增持回購
2025-04-24提振市場信心。
中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
