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??物企上市規(guī)模又有了新的突破。10月30日，世茂服務(wù)、合景悠活同一日在港交所成功上市，至此月內(nèi)已有4家物企上市，行業(yè)再次迎來(lái)物業(yè)上市大潮。

       克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，截止目前，全國(guó)上市物企已達(dá)到34家，其中2020年上市數(shù)量已至10家，已遞交招股書(shū)尚未上市交易的物企有10家，其中融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù)已通過(guò)上市聆訊，將于近期上市。無(wú)疑，2020年將成為物企上市“大年”，上市數(shù)量將創(chuàng)歷年最高。

       值得注意的是，行業(yè)快速裂變的勢(shì)頭已經(jīng)明顯。一方面物企上市規(guī)模再創(chuàng)新高，另一方面資本市場(chǎng)表現(xiàn)開(kāi)始分化，10月已有3家物企出現(xiàn)上市首日破發(fā)的情況。此外，9月以來(lái)整體物業(yè)股出現(xiàn)短期下行，這意味著市場(chǎng)對(duì)行業(yè)的認(rèn)知會(huì)進(jìn)入到一個(gè)更合理的水平，但物業(yè)股仍然是漲幅較大的一個(gè)版塊。

??房企分拆物管上市還將持續(xù)，但能夠獲得資本市場(chǎng)關(guān)注核心股的數(shù)量是有限的，未來(lái)股票之間會(huì)繼續(xù)分化，這將與企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)能力相關(guān)。目前行業(yè)仍處于向成熟階段跨越的關(guān)鍵時(shí)期，整體市場(chǎng)和單個(gè)企業(yè)仍具有較大增量空間，未來(lái)2-5年行業(yè)將快速裂變，行業(yè)已進(jìn)入規(guī)模增長(zhǎng)和品質(zhì)提升的關(guān)鍵階段。 

??01

??上市物企規(guī)模已至34家

??2020年作為物企的能力建設(shè)年，疫情給行業(yè)帶來(lái)更多發(fā)展機(jī)會(huì)。上市潮無(wú)疑已今年物企資本市場(chǎng)關(guān)鍵詞，截至10月30日，上市物企已達(dá)34家，本年已有10家物業(yè)公司成功上市，另有10家企業(yè)已遞表排隊(duì)等待中，而融創(chuàng)服務(wù)和金科服務(wù)已通過(guò)上市聆訊，成功上市已板上釘釘。

??此外，恒大物業(yè)、建發(fā)物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活等相繼遞交招股書(shū)。結(jié)合已知部分企業(yè)的上市計(jì)劃，四季度有望繼續(xù)新增多家物業(yè)公司遞表，并有前述物業(yè)公司正式上市交易，全年上市企業(yè)數(shù)量將再創(chuàng)新高。2020年全年，物管行業(yè)的資本窗口期將繼續(xù)開(kāi)放，物企業(yè)績(jī)保持雙位數(shù)增長(zhǎng)。

??2019年底，物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到10512億元，由于企業(yè)不斷延展市政環(huán)衛(wèi)、城市服務(wù)等新市場(chǎng)，行業(yè)未來(lái)潛在市場(chǎng)規(guī)模則更大。在萬(wàn)億市場(chǎng)中，TOP10的集中度低于15%，TOP100企業(yè)的集中度剛接近30%。

??目前行業(yè)集中度偏低，仍處于向成熟階段跨越的關(guān)鍵時(shí)期，整體市場(chǎng)和單個(gè)企業(yè)仍具有較大增量空間，高增長(zhǎng)仍會(huì)持續(xù)，未來(lái)2-5年行業(yè)將快速裂變，行業(yè)已進(jìn)入規(guī)模增長(zhǎng)和品質(zhì)提升的關(guān)鍵階段。

??02

??物業(yè)股回調(diào)頻現(xiàn)破發(fā)

??近日，前期活躍的物業(yè)股有明顯回調(diào)跡象。

??物業(yè)股股價(jià)明顯下挫，年初至10月30日，34家物業(yè)股平均漲幅為30%，平均漲幅有所收窄。單月來(lái)看，9月份，30家物業(yè)股的跌幅約為10%，其中13家跌幅在10%以上。究其原因，一方面是前期疫情期間，物業(yè)股熱度被推至最高；另一方面，近期資金分散，物業(yè)股在中期業(yè)績(jī)之后，獲利投資者轉(zhuǎn)移。

??其次，10月成功上市的4家物企有3家企業(yè)股價(jià)破發(fā)。而自2018年下半年開(kāi)始的物業(yè)上市潮，超過(guò)20家新上市物企，已至少五家物企上市首日出現(xiàn)跌破發(fā)行價(jià)的情況，其中10月22日成功上市的第一服務(wù)上市首日跌約27%，刷新紀(jì)錄。

??隨后，10月30日，世茂服務(wù)與和合景悠活雙雙掛牌交易，但兩家公司上市首日均受冷，先后破發(fā)，世茂服務(wù)于當(dāng)日收盤(pán)保住發(fā)行價(jià)。這意味著大型物企或者背靠有實(shí)力的母公司，企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力及潛在價(jià)值空間將更能獲得資本市場(chǎng)認(rèn)可，而小型物企劣勢(shì)則較為明顯。

??從以上種種表現(xiàn)來(lái)看，短期內(nèi)行業(yè)已進(jìn)入冷靜調(diào)整新周期，市場(chǎng)對(duì)物管行業(yè)的認(rèn)知會(huì)進(jìn)入到一個(gè)更合理的水平。但這并不會(huì)影響房企分拆物管上市的節(jié)奏，需要注意的是，未來(lái)物業(yè)股之間會(huì)繼續(xù)分化，能夠獲得資本市場(chǎng)關(guān)注的核心物管股數(shù)量有限，企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)能力將影響到資本市場(chǎng)表現(xiàn)。

??03

??物業(yè)股仍是成長(zhǎng)性較大板塊

??受新冠疫情的影響，雖然資本市場(chǎng)整體表現(xiàn)不盡人意，但物管板塊平均增幅達(dá)到了30%。從市值方面看，截止到2020年10月30日，34家上市物業(yè)市值總額4649億元，從市盈率角度看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)市盈率大多超過(guò)20倍，普遍高于地產(chǎn)母公司。

??實(shí)際上，物業(yè)股具備較強(qiáng)的防御特性。在戰(zhàn)“疫”的關(guān)鍵時(shí)刻，物業(yè)服務(wù)企業(yè)迎來(lái)新的一輪價(jià)值突破。進(jìn)入二月第一周以來(lái)，同期已上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體止跌上揚(yáng)，平均漲幅均值在13%左右，遠(yuǎn)超同期大盤(pán)表現(xiàn)。

??此外，物業(yè)行業(yè)可預(yù)期性較強(qiáng)。從收入端來(lái)看，物業(yè)服務(wù)本身具有輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的特性，營(yíng)收可預(yù)測(cè)、現(xiàn)金流穩(wěn)定。從規(guī)模增長(zhǎng)潛力來(lái)看，未來(lái)1～2年內(nèi)能釋放出千億級(jí)別的市場(chǎng)增量，隨著物業(yè)管理社會(huì)化的不斷深入，一些原本“封閉”的領(lǐng)域，如“三供一業(yè)”、軍隊(duì)營(yíng)區(qū)物業(yè)管理等，也正在向行業(yè)層面開(kāi)放。

??物管行業(yè)是低利潤(rùn)、弱周期的領(lǐng)域，但并不是一個(gè)高負(fù)債的行業(yè)，相比房企每年必須通過(guò)銷(xiāo)售來(lái)產(chǎn)生新的收入而言，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只要不丟盤(pán)，每年的基本收入是確定的。因此，市場(chǎng)的短期波動(dòng)是資金和情緒左右的結(jié)果，物業(yè)股仍然是接下來(lái)成長(zhǎng)性比較確定的板塊，而且成熟企業(yè)在加重專(zhuān)業(yè)服務(wù)的比重，未來(lái)在利潤(rùn)上物業(yè)公司也會(huì)擁有更多增長(zhǎng)。

??截止2020年10月30日34家上市物企市盈率及母公司市盈率

??04

??跑馬圈地后更需城市深耕

??一直以來(lái)，規(guī)模化增長(zhǎng)是物管企業(yè)經(jīng)營(yíng)的主要指標(biāo)，在規(guī)模達(dá)到一定程度后，企業(yè)需要加速提升自身城市深耕“濃度”。目前，行業(yè)內(nèi)差距有10倍之多，做深區(qū)域，企業(yè)將會(huì)帶來(lái)更多增長(zhǎng)預(yù)期，也會(huì)帶來(lái)更多新商業(yè)模式的可能性。

??實(shí)際上，物業(yè)公司應(yīng)該注重提高自身服務(wù)的附加值，并逐步改變自身盈利結(jié)構(gòu)，提升自身競(jìng)爭(zhēng)護(hù)城河。克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，17家物業(yè)公司中，超過(guò)65%平均物管收入是上升的，我們認(rèn)為，即使在存量領(lǐng)域，隨著物業(yè)服務(wù)價(jià)格的逐步放開(kāi)，物業(yè)公司有望獲得更高的盈利質(zhì)量，而專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的開(kāi)展使企業(yè)不再依賴(lài)單一物管收入，也重構(gòu)了物業(yè)的增長(zhǎng)邏輯。

??行業(yè)發(fā)展一大重要待解決的問(wèn)題在于能否行穩(wěn)致遠(yuǎn)，這取決于能夠吸納人才的數(shù)量、層次，并且企業(yè)能夠有效留下人才。今年頭部物企新招聘人員數(shù)約為現(xiàn)有規(guī)模的20%，除了傳統(tǒng)的物業(yè)安保、客服外，更多引進(jìn)財(cái)務(wù)、投資、市場(chǎng)及營(yíng)銷(xiāo)、數(shù)字化產(chǎn)品開(kāi)發(fā)等人才。跨界、多元人才涌入，塑造了物業(yè)服務(wù)企業(yè)面向未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)力。

??服務(wù)力仍然是未來(lái)企業(yè)發(fā)展的核心，物業(yè)管理行業(yè)的本質(zhì)是以“服務(wù)”為核心的商業(yè)活動(dòng)，必然要以專(zhuān)業(yè)的服務(wù)價(jià)值來(lái)體現(xiàn)。過(guò)去傳統(tǒng)的、粗獷的服務(wù)一去不復(fù)返，數(shù)字化時(shí)代，借助人工智能、大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)與物聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合，在新理念、新技術(shù)和新思維的改造之下，將實(shí)現(xiàn)服務(wù)專(zhuān)業(yè)度和服務(wù)質(zhì)量的提升。

??股價(jià)是短期博弈的結(jié)果，物業(yè)公司的基本面并沒(méi)有發(fā)生變化，這仍然是一個(gè)在加速增長(zhǎng)的行業(yè)。行業(yè)的真正價(jià)值是企業(yè)的“服務(wù)力”與居民生活所需、城市發(fā)展所需的碰撞所創(chuàng)造出巨大可能性，這是一個(gè)廣闊的市場(chǎng)。

??實(shí)際上，資本市場(chǎng)的表現(xiàn)一定程度上代表著上市物企的分化表現(xiàn)，物企資本表現(xiàn)與其背后實(shí)力強(qiáng)、操盤(pán)面積大的相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)不無(wú)關(guān)系。從另一角度看，分化的背景下物企市場(chǎng)仍較分散，也遠(yuǎn)未達(dá)到充分競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)，這意味著行業(yè)整合、龍頭物企市場(chǎng)占有率的提升還有很大空間。

??展望未來(lái)，后續(xù)物管行業(yè)上市潮仍將持續(xù)，據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，目前還有10余家物業(yè)公司在香港遞表排隊(duì)等待上市，其中，融創(chuàng)服務(wù)和金科服務(wù)已通過(guò)上市聆訊，第四季度可能還將新增多家物業(yè)公司遞表，全年上市企業(yè)數(shù)量將再創(chuàng)新高。可以預(yù)見(jiàn)，在標(biāo)的不斷增多，業(yè)績(jī)持續(xù)分化的前提下，物業(yè)板塊的估值短期內(nèi)可能還將繼續(xù)承壓。

??長(zhǎng)期來(lái)看，整體市場(chǎng)和單個(gè)企業(yè)仍具有很大的增量空間，高增長(zhǎng)仍然會(huì)持續(xù)，未來(lái)3-5年行業(yè)將快速裂變，行業(yè)已進(jìn)入規(guī)模增長(zhǎng)、收并購(gòu)?fù)卣埂⑵焚|(zhì)提升的關(guān)鍵階段。