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??“今年是個冷冬”。這句話用來形容2021年沈陽的樓市，甚至比形容天氣狀況還要貼切。

??中國房地產報記者梳理了從2020年9月由沈陽市房產局、沈陽市自然資源局、沈陽市城鄉建設局、國家稅務總局沈陽市稅務局等9部門聯合發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱“沈八條”）以來，沈陽房地產市場的發展脈絡。

??發現政策執行一年多以來，尤其是今年下半年，隨著政策效力的持續釋放，加之地產信貸業務的全面收緊，沈陽市房地產市場步入下行通道的趨勢越發明顯，至集中供地后，第二輪土拍草草收場，“金九銀十”成色盡失，消費者預期過低，市場觀望情緒濃厚，沈陽樓市呈現一派“慘淡經營”圖景。

??而且，由于樓市銷量遇冷后引發的房企價格戰，導致部分先期購房業主群體維權事件頻發，沈陽個別區相關部門介入調停。

??重重亂象之下，沈陽樓市去化進程在寒冬中舉步維艱，地產行業從業人員正在面臨重重危機。

??房企降價“白刃戰”

??在沈陽賣房多年的渠道銷售潘奇，最近開起了滴滴快車。

??前幾年房地產市場好，賣房也“風光”過的他，今年下半年伴隨市場大行情走弱，事業遭遇困局。

??完成快車派單量，晚上收車下班到家已經快10點鐘了，忙了一天的潘奇才有休息的時間。

??“年底賣房拿不到錢，渠道（商）都申請破產了，開發商不結算傭金，等過了年，我還得賣房子，現在先跑滴滴，掙個飯錢，我們上班沒底薪的，得賣出房子才能掙到錢。”他告訴記者。

??在他看來，今年沈陽的樓市從里到外都透著“亂”。他說：“沈陽人是非常認可大開發商的，尤其是龍湖、金地、萬科、華潤這些品牌房企，但是今年這些開發商（旗下樓盤）一降再降，價格政策一星期一個變化，非常亂。”

??12月15日，國家統計局發布2021年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。2021年11月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環比延續下降態勢，同比漲幅持續回落。其中，沈陽新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，二手住宅銷售價格環比下降0.3%。

??參考此前數據，10月份沈陽新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，二手住宅銷售價格環比下降0.2%；9月份沈陽新建商品住宅、二手住宅銷售價格均環比下降0.1%。沈陽新房、二手房銷售價格，已經連續三個月下降。

??記者在實地調查中了解到，個體項目的降價幅度遠不如此。今年以來，由于沈陽市樓盤價格的大幅跳水，導致先期購房業主利益受損，引發了諸多群體維權事件。包括沈陽市皇姑區的金地峯范、沈北新區的中海望京府，蘇家屯區的華潤靜安府等。

??面對群體維權事件，當時針對房企降價銷售行為，沈陽沈北新區發布“限跌令”， 宣布自8月26日起區房產局將對沈北新區房地產市場銷售行為進行檢查。同時，多個部門聯合約談了部分開發企業，要求企業在考慮自身利益同時，要遵循房地產市場發展規律。

??“限跌令”出臺后，房企只能通過其他途徑促銷自救。58安居客房產研究院的文章指出，從國慶節開始，沈陽有不少樓盤開啟了“暗降”模式，各種名目的優惠和特價房頻出。

??在潘奇的介紹下，記者先后走訪了幾個樓盤，其中沈北新區的中海望京府樓盤位于沈陽師范大學地鐵站附近，周邊囊括了萬科地產以及華強城的樓盤，地理位置條件優越。

??記者以購房者身份在中海望京府樓盤銷售中心盤桓多時，期間只有一位購房者前來問詢，且興趣缺缺，幾分鐘后就離開了。

??在記者表露出對一處房產感興趣后，銷售人員告知價格為12000元/平方米，在記者多次詢問下，銷售人員稱，有“特價房”，為10000元/平方米。

??“當前樓盤降價促銷，已經成為主流”，一位深耕沈陽當地市場多年的房地產渠道銷售負責人告訴中國房地產報記者，“目前網上的均價已經不具備參考意義，一切都以售樓處為準，有些項目我們渠道都需要簽保密協議。”

??隨后，記者從該渠道銷售處問詢到中海望京府樓盤的所謂“特價房”可以低至8500元/平方米。而對于此前鬧得沸沸揚揚的業主維權事件，銷售中心的工作人員連連搖手，諱莫如深。

??“大開發商口碑好，普遍存在溢價，市場行情下行時，大開發商降價對于周邊的本地開發商是一次降維打擊。”潘奇說。

??“在沈陽，恒大是打響了降價銷售第一槍，其他開放商為了完成銷售任務，也跟著降價，上半年賣15000元/平方米的房子，下半年就賣10000元/平方米，買房還要簽保密協議。”潘奇補充道。

??在今年9月，網絡上某房產中介人員貼出的價目表格中，沈陽市10個區有近50個樓盤推出了不同程度的降價。

??其中，金地各項目均有降價，幅度在10%~30%；龍湖部分項目降價約5%；華潤部分項目降價約30%；中金、萬達降價約15%。

??據表格中數據，位于和平區的陽光城和平101降價幅度達到了5000元/平方米，同在和平區恒大帝景則是下降了4000元/平方米。

??中海望京府銷售中心，孤零零的沙盤，當天看房者寥寥無幾。

??成交連續下滑 二手房存量高企

??成交量連續六個月下滑。這是沈陽市二手房市場下半年的成績單。

??根據貝殼網的數據顯示，自今年5月起，沈陽二手房市場成交量持續下滑，除了成交量走低，成交價格也持續下探。

??與市場降聲一片、成交持續下滑相對應的，是沈陽二手房市場高企的存量。

??截至12月20日，鏈家網可查詢的數據顯示，沈陽市僅在鏈家登記出售的二手房數量為136431套，作為參考，同為東北省會城市的吉林省長春市為76179套，黑龍江省哈爾濱市為98942套。

??沈陽在售二手房數量接近長春市與哈爾濱市二手房在售數量的總和，人口數量卻不具備優勢。

??根據第七次全國人口普查數據，沈陽市常駐人口為907萬人，長春市常住人口906萬人，哈爾濱市常駐人口1000.99萬人。

??與第六次人口普查的數據相比，沈陽10年共增加963922人，增加11.89%。年平均增長率為 1.13%。

??雖然沈陽市的人口數量持續增加，但是按照這樣的比率速度，二手房去化周期將非常長。而且沈陽的商品房房源庫存一直不低。

??根據相關機構數據，自今年2月起，沈陽商品房出清周期維持在30個月左右高位。截至今年9月，沈陽市商品房可售套數達到332410套，出清周期為29.07個月 ，遠高于出清周期12個月左右的正常范疇。

??業內人士認為，“沈八條”靴子落地，將個人住房轉讓增值稅免征年限由2年調整到5年的新規，加劇了二手房出清的難度，這種鎖死存量保增量的辦法，不是長久之計。

??政策合成的“盤尼西林效應”

??如果說，“沈八條”鎖死了二手房存量市場，“限跌令”鎖死了新盤降價空間，那么政策合成之后的效果，正在壓榨沈陽市房產中介機構的生存空間，正在消弭沈陽購房群體的市場預期。

??從目前房地產市場從業者角度來看，作為穩定房地產市場初衷的“沈八條”出臺和后來穩定房價的“限跌令”面世，政策合成之后并沒有形成1+1＞2的效果。

??2020年，“二進京”的沈陽代表團在沈陽市場拋出了“沈八條”，從政策內容上看，其主要目的是平抑高房價，給購房投資降溫，在房住不炒的大背景下，建立房地產平穩合理的消費環境。

??不過，“沈八條”似乎是一把雙刃劍，在平抑高房價的同時，持續居高不下的二手房高庫存，也讓市場觀望情緒高漲，二年改為五年的房產交易新政（指個人房屋買賣增值稅免征年限由兩年改成五年），讓很多改善型住房需求遭到了短期擱置。

??另一方面，開放商為了求生存，降價促銷，又引發了業主維權和大量投訴。

??“新盤房價大幅下降，面對業主維權，政府的解決方案就是禁止降價，但是這樣（新房二手房）‘倒掛’的房價，只會熬死一大批房產中介。”潘奇說。

??事實上，沈陽房地產中介正在面臨“至暗時刻”。

??一些新盤蓄客能力不足，選擇調整開盤時間。在售樓盤為了回籠資金，實現銷售目標，大力度降價促銷，二手房“沈八條”新規澆滅了部分改善型剛需的交易欲望。沈陽房產中介機構的門庭和近乎橫盤的樓市一樣冷清。

??潘奇的生存狀態就是他們這一群體的真實寫照。

??據記者在沈陽多日走訪的不完全統計，沈陽當地大量房產中介門店轉讓或倒閉，其中不乏瑞家等當地比較知名的中介，此外，還有盛世安家、邦邦不動產、百嘉地產、優巢不動產、優居房產交易等小型中介機構。

??此外，沈陽樓市政策合成之后的蝴蝶效應還波及了財政領域。

??記者查詢到，據沈陽市十六屆人大第四次會議公布的《2020年沈陽市預算執行情況和2021年沈陽市預算草案》內容，其中國有土地出讓收入計劃完成480.8億元，下降 12.6%。草案中給出的解釋是綜合考慮國家對房地產市場宏觀調控等因素。

??但是顯然沈陽市對土地出讓的情況估計不足。

??受銷售端影響，下半年沈陽在土地供應方面表現堪稱“大潰敗”。根據公開數據，截至11月20日，沈陽已完成兩批次集中供地。第一批供應25宗，成交22宗，成交總金額約198億元。第二批供應44宗，成交19宗，流拍25宗，成交總金額為139億元 。

??而第三次集中供地截止時間為12月24日，有27宗地塊掛牌，總出讓面積約138萬平方米。

??值得玩味的是，從配建要求來看，第三次供地明顯低于第一次供地的要求，觸及限價后用搖號的方式取代了第二次集中供地的競品質，種種跡象都感覺此次供地底氣不足。

??12月14日，沈陽市第三次集中供地結果可以用“糟糕”來形容，僅8宗地塊成功出讓，7宗地塊底價成交，總成交價約43.81億元，其余19宗地塊慘遭流拍，流拍率高達70%。

??前兩次集中供地成交總額合計為337億元，與預算草案計劃完成金額相差143億元，而第三次集中供地成交總金額僅43億元，尚存100億元的缺口，或增加沈陽市政府的財政赤字。

??記者針對上述沈陽房產政策疊加引發的包括土拍走低、房產存量高企、中介機構倒閉等相關問題，計劃采訪沈陽市住建局等部門進一步了解詳情及對政策目前執行引發問題的看法。

??沈陽市委宣傳部負責外宣新聞工作的楊姓處長，以“需要提前準備采訪函給相關部門領導、再決定是否回復”為由，拒絕了記者的采訪要求。

??今年年底的中央經濟工作會議指出，“我國經濟發展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力”。要擴大內需，“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”至關重要。

??房地產市場良性循環，這與“房住不炒”主基調并不矛盾。

??中央財經委員會辦公室副主任韓文秀曾表示，經濟社會發展是一個相互關聯的復雜系統，要防止出現合成謬誤，不把分兵把關變成只顧自己不及其余，避免局部合理政策疊加后造成負面效應。要防止分解謬誤，避免把整體任務簡單一分了之，更不能層層加碼，導致基層難以承受。制定和實施政策都要堅持系統觀念和實踐標準，遵循經濟規律，以實踐效果來檢驗政策的成敗優劣。

??面對未來可能出現的橫盤、漫長的出清和去化過程，沈陽樓市持續上漲的拐點已經越發明顯。

??一面是寒冷徹骨的樓市，一面是熱鍋上的螞蟻一樣焦急的開發商，還有無數從事兼職糊口的房地產行業從業者。

??沈陽樓市回暖，亟須從政策層面建立更有效的長效調控機制。

??“作為一名房地產行業從業人員，我真的很希望未來（沈陽房地產）市場穩定，千萬不要再像2021年這么亂了。”潘奇說。