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??5月5日，恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“恒大地產(chǎn)”）召開“19恒大01”2022年第一次債券持有人會議，會議審議通過將本期債券于2021年5月6日至2022年5月5日期間的利息支付時(shí)間，調(diào)整至2022年11月6日完成支付。這也意味著該筆債券第三年付息日成功展期六個(gè)月。

??此前4月28日，中梁控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱“中梁控股”）也發(fā)布公告稱，為改善公司整體財(cái)務(wù)狀況，擬推動公司旗下兩筆分別于5月和7月到期的美元債券進(jìn)行交換展期，預(yù)期兩筆就債券實(shí)際平均展期期限為1.4年。此外，中梁控股還指出，一筆將于2022年8月到期的私募美元債，存量規(guī)模1.5億美元，已于4月26日簽訂“再融資貸款” 協(xié)議，展期至2023年。

??實(shí)際上，自2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場環(huán)境發(fā)生劇烈變化，行業(yè)整體銷售情況下滑，境外融資功能喪失，境內(nèi)融資不斷收緊。在此背景下，民營房企面臨整體流動性壓力，為了化解流動性風(fēng)險(xiǎn)，不少房企尋求債券展期，以時(shí)間換空間。

??在一位機(jī)構(gòu)分析師看來，目前的行業(yè)形勢下，不少房企尋求債務(wù)展期是一種無奈之舉，但也是當(dāng)下房企平衡到期債務(wù)和穩(wěn)定經(jīng)營的最佳選擇，應(yīng)理性看待。

??20家房企超35筆債券展期

??2021年，房地產(chǎn)行業(yè)面臨了超萬億元的償債規(guī)模壓力。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)2022年預(yù)計(jì)到期債務(wù)約9603億元，雖然同比下降約25%，但嘗債規(guī)模仍處于高位。在此背景下，推動臨期債券展期已成為眾多房企應(yīng)對債務(wù)壓力的首要選擇。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，最近一年內(nèi)有20家房企對旗下超35筆債券進(jìn)行過交換展期行為，涉及其中的既有融創(chuàng)中國、恒大地產(chǎn)、中梁控股、正榮地產(chǎn)、龍光集團(tuán)等千億規(guī)模房企，同時(shí)也有花樣年、當(dāng)代置業(yè)、鴻坤地產(chǎn)等中小型房企。

??去年下半年，不少房企債券展期行為發(fā)生在部分債券已經(jīng)出現(xiàn)違約現(xiàn)象后，而今年以來，不少房企吸取出險(xiǎn)房企的教訓(xùn)，開始主動進(jìn)行債務(wù)管理，針對年內(nèi)到期的債券提前進(jìn)行交換要約或展期。

??展期形式也不相同。有的房企是到一期展一期，例如新力地產(chǎn)、陽光城等；而有的房企則是將年內(nèi)到期債券一起展期，例如中梁控股此前發(fā)布公告聲稱將旗下三筆存續(xù)債券全部展期，展期后公司年內(nèi)也再無到期債券。

??華東某房企證券部人士表示，展期不等于“逃廢債”，展期跟違約也不是一個(gè)性質(zhì)。違約是指企業(yè)債務(wù)到期直接不兌付，也就是常說的債務(wù)暴雷；展期則是在債券到期前的合理時(shí)間內(nèi)主動與債券持有人充分協(xié)商。一般來說，展期有一些附加條件。

??從目前已有的房企債券展期行為來看，房企給出的展期條件基本上都是上調(diào)利率以及額外的增信措施。

??其中，增信措施主要分為兩種，一種是公司管理層做擔(dān)保，例如融創(chuàng)中國公告?zhèn)鶆?wù)展期時(shí)稱計(jì)劃提供公司董事會主席孫宏斌的無限連帶責(zé)任保證擔(dān)保等作為增信措施；鴻坤地產(chǎn)也在債務(wù)展期時(shí)追加了公司及實(shí)際控制人的擔(dān)保措施。另一種增信措施則是用項(xiàng)目或項(xiàng)目公司股權(quán)做資產(chǎn)增信，例如龍光集團(tuán)旗下債券“19龍控01”的展期方案中就提到將用旗下兩個(gè)項(xiàng)目公司的29%股權(quán)及對應(yīng)全部收益用于增信；中梁控股也在展期公告中指出，會設(shè)立開發(fā)物業(yè)增信包，并承諾部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目銷售套現(xiàn)后的自由現(xiàn)金流凈額的50%將優(yōu)先歸集用作歸還或回購展期的美元債。

??此外，在當(dāng)前市場環(huán)境下，債券展期也是監(jiān)管層認(rèn)可的一種債務(wù)處理方式。今年2月，證監(jiān)會在公開回復(fù)債券監(jiān)管時(shí)就曾表示，債券發(fā)行人可通過提前協(xié)商債務(wù)展期、債券置換等方式籌措償債資金，有效化解償債風(fēng)險(xiǎn)。3月25日，銀保監(jiān)會也公開表示鼓勵(lì)有還款意愿、吸納就業(yè)能力強(qiáng)的行業(yè)和企業(yè)，通過展期等方式紓困解難。

??宏觀環(huán)境改善，房企仍需多途徑“自救”

??那么，推動債券展期是否房企緩解債務(wù)壓力的有效措施？

??在上述房企證券部人士看來，答案是肯定的。“目前政策面已經(jīng)見底，市場面的刺激政策不斷出臺，雖然政策傳導(dǎo)還需時(shí)日，但毫無疑問行業(yè)最危險(xiǎn)的時(shí)間已經(jīng)過去。”

??自去年12月以來，中央及地方密集出臺較為寬松的樓市刺激政策，多措并舉緩解房企資金壓力。今年以來，各地限購限貸政策陸續(xù)放開，居民按揭支持力度不斷加大，預(yù)售資金監(jiān)管趨勢放松，局部債券展期為等待市場面轉(zhuǎn)暖贏得寶貴時(shí)間。

??具體來看，據(jù)公開報(bào)道不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來已有超65個(gè)城市放松樓市調(diào)控政策，僅“五一”期間就有嘉興、徐州、無錫、惠州、中山等10個(gè)城市發(fā)布地產(chǎn)新政。

??在金融政策方面，雖然并購貸等熱點(diǎn)政策還未形成規(guī)模發(fā)展，但5月以來央行、銀保監(jiān)會、深交所、上交所紛紛出臺落實(shí)金融支持穩(wěn)經(jīng)濟(jì)工作的措施，均對房企融資做了部署安排。

??不過，一位已經(jīng)尋求過債券展期的房企內(nèi)部人士表示，宏觀環(huán)境改善的同時(shí)，房企還是要更關(guān)注自身的經(jīng)營優(yōu)化，要有對應(yīng)的策略。

??“展期只是將債務(wù)兌付期限延后了，但到期仍然要兌付，所以對企業(yè)來說，展期只是贏得了一定的籌措辦法的時(shí)間，并非徹底解決了問題。”該人士提到，要想實(shí)現(xiàn)債務(wù)順利兌付，接下來在融資端，房企應(yīng)該加強(qiáng)與合作的金融機(jī)構(gòu)的溝通，增強(qiáng)互信，避免發(fā)生債務(wù)擠兌情況，同時(shí)要積極拓展區(qū)域性銀行、前融機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)管理公司等金融合作方資源，借助這些資本力量盡量盤活資產(chǎn)。此外房企還要盡可能充分利用展期債券價(jià)格下跌的時(shí)機(jī)，積極回購，化解債務(wù)負(fù)擔(dān)。

??在經(jīng)營端，上述人士也提到，企業(yè)還要根據(jù)市場動態(tài)制定有效的銷售去化措施，加快銷售，以實(shí)現(xiàn)資金回籠，增厚資金安全墊。