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??行業(yè)進入深度調整期，企業(yè)利潤率仍在下行探底。

??2023年上半年，重點70家上市房企整體利潤規(guī)模凈虧損518億元，企業(yè)凈利潤增速中位數為-18.6%。

??這是繼2022年規(guī)模房企整體凈利潤首次出現凈虧損之后，進一步表現為凈虧損。

??與此同時，典型上市房企的凈利率較上年末進一步降低0.3個百分點至-0.5%，行業(yè)凈利潤率持續(xù)下行探底，企業(yè)各項利潤率指標降至歷史最低水平。2023年上半年，逾六成房企凈利率和歸母凈利率降低，超半數企業(yè)凈利潤虧損。

??目前市場仍在筑底盤整過程中，短期內企業(yè)利潤規(guī)模和盈利水平將繼續(xù)承壓。這一背景下，企業(yè)經營邏輯也將加速轉變。

??2021年以來，企業(yè)銷售規(guī)模增速放緩，部分房企規(guī)模負增長，企業(yè)整體的結算規(guī)模相應也受到影響。同時，部分前期高地價項目仍在陸續(xù)步入結算期，企業(yè)利潤空間進一步受到擠壓。

??從已披露中期業(yè)績的70家上市房企數據來看，2023年上半年行業(yè)典型上市房企實現營業(yè)收入19952億元，增速中位數為3.3%；而營業(yè)成本為17415億元，增速中位數為7%。

??兩組數據很明顯可以看出，營業(yè)成本已接近營業(yè)收入，且增速明顯高于營業(yè)收入。

??從利潤增速來看，自2018年以來行業(yè)利潤增速呈現出明顯的下行趨勢，2021年出現負增長，2022年規(guī)模房企整體的凈利潤首次出現凈虧損。2023年上半年，行業(yè)利潤規(guī)模延續(xù)負增長趨勢，且繼續(xù)表現為凈虧損。

??具體數據來看，2023年上半年行業(yè)典型上市房企整體實現毛利潤規(guī)模2282億元，企業(yè)毛利潤增速的中位數為-14.8%。凈利潤合計表現為凈虧損518億元、歸母凈利潤虧損744億元，企業(yè)凈利潤和歸母凈利潤增速的中位數分別為-18.6%和-22.7%。

??行業(yè)利潤率持續(xù)下行探底，且企業(yè)各項利潤率指標降至歷史最低水平。

??數據顯示，2023年上半年行業(yè)典型上市房企的毛利率中位數較上年末降低1個百分點至13.1%，凈利率較上年末進一步降低0.3個百分點至-0.5%。 

??具體到企業(yè)表現來看，2023年上半年典型上市房企中，接近六成企業(yè)實現營收同比增長。但受結算結構影響以及結算項目利潤率的不斷走低，毛利潤、凈利潤的表現并不盡如人意。有超半數行業(yè)典型上市房企的毛利潤（剔除稅金及附加）和凈利潤同比降低，其中部分企業(yè)的毛利潤降幅超過50%。

??營業(yè)收入與毛利潤同時降低的企業(yè)數量占到近四成。就連萬科地產、綠地控股、中海地產、龍湖集團、綠城中國、招商蛇口等中大型房企也遇到了“減收減利”的情況。

??以龍湖集團為例，2023上半年龍湖實現營業(yè)收入620.4億元、毛利潤139億元，同比分別降低35%和31%。其營業(yè)收入的下滑主要是由于物業(yè)銷售業(yè)務營收同比降低所致。2023上半年龍湖物業(yè)銷售實現營收498.7億元，同比降低40%，其中杭州、重慶兩地的營業(yè)收入分別同比降低63%及50%。

??凈利潤出現虧損的企業(yè)已超半數，其中遠洋集團、融創(chuàng)中國、世茂集團、合景泰富集團、禹洲集團、佳兆業(yè)集團等8家規(guī)模上市房企2023年上半年凈利潤虧損逾50億元。

??即便如此，上半年也有部分房企利潤表現穩(wěn)中有進，這部分房企以央國企和部分優(yōu)質民企為主，典型如保利發(fā)展、濱江集團、建發(fā)國際集團等，這部分房企實現凈利潤和歸母凈利潤雙增長。

??2023年上半年，行業(yè)整體盈利能力下行壓力持續(xù)，企業(yè)利潤率指標普降態(tài)勢進一步加劇。

??數據顯示，典型上市房企中有逾七成企業(yè)的毛利率同比降低，凈利率和歸母凈利率降低的企業(yè)數量也達到逾六成。

??部分規(guī)模房企毛利率和歸母凈利率雙降、且指標降幅較大，如合景泰富集團、遠洋集團、禹洲集團、弘陽地產、雅居樂集團等，歸母凈利率的降幅均在30個百分點以上。還有不少歷年利潤率保持在高位、穩(wěn)定性較強的房企，毛利率和歸母凈利率也出現相對明顯的波動下行，如深圳控股、寶龍地產、路勁等。

??近年來行業(yè)整體利潤空間收窄、多數典型上市房企利潤率水平顯著下降主要有以下幾方面原因：

??首先，規(guī)模房企歷史高地價、低利潤項目的影響仍在持續(xù)傳導，結轉出清拉低了利潤率水平。

??其次，近年來企業(yè)銷售去化壓力放大，不少房企通過打折促銷、“以價換量”來保證貨值去化，加劇了企業(yè)增收不增利的表現。

??第三，行業(yè)下行背景下，存貨及投資物業(yè)賬面價值縮水，房企結合市場風險對部分項目和股權投資計提資產減值損失等，也對當期的利潤表現有較大的負面影響。

??目前市場仍在筑底盤整期，毛利率水平下降是當前行業(yè)面臨的共同問題。

??企業(yè)經營邏輯最終將迎來變革，優(yōu)選項目、審慎投資，保證項目利潤率水平；戰(zhàn)略精簡、降本增效，提升經營效益；回歸產品、加強產品打造，提高產品適銷性及產品溢價，這是目前企業(yè)穩(wěn)利潤、穿越周期的關鍵。