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??樓市持續(xù)筑底，即使是傳統(tǒng)旺季的10月份也依舊成色不足。

??10月31日，多家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布了房企銷售數(shù)據(jù)。根據(jù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的《2023年1~10月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜》來看，10月單月銷售額同比下降33.5%，環(huán)比下降7.5%；從累計(jì)業(yè)績來看，TOP100房企前10月銷售總額為52977億元，同比下降13.1%，降幅相比上月擴(kuò)大2.8個(gè)百分點(diǎn)。

??其中，銷售額超千億元房企14家，較去年同期減少2家；百億元房企100家，較去年同期持平。TOP100房企權(quán)益銷售額為36181.6億元，權(quán)益銷售面積為21297.6萬平方米。

??慘淡的市場行情中，房企拿地更為謹(jǐn)慎且更為聚焦，僅熱點(diǎn)城市或核心區(qū)域地塊土地拍賣熱度較高。

??百強(qiáng)房企業(yè)績繼續(xù)縮水

??整個(gè)10月份，TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4476億元，環(huán)比降低7.5%，降幅高于往年平均，同比降幅較9月擴(kuò)大9.4個(gè)百分點(diǎn)至33.5%。累計(jì)業(yè)績來看，百強(qiáng)房企1月~10月銷售操盤金額的同比降幅達(dá)13.1%，年內(nèi)累計(jì)業(yè)績降幅繼續(xù)擴(kuò)大。

??從各大陣營房企數(shù)量來看，今年前10月，銷售額超千億元房企有14家，較去年同期減少 2家；銷售額在500億元~1000億元間房企有12家，較去年同期減少7家；超百億元房企100家，較去年同期持平。

??從銷售榜單看，前三強(qiáng)分別是保利發(fā)展、萬科、中海地產(chǎn)，前10月銷售額分別為3681.5億元、3116億元和2642.3億元。排在第四名的華潤置地，前10個(gè)月銷售額2618.2億元；第五名是招商蛇口，共實(shí)現(xiàn)銷售額2473億元。

??去年1~10月銷售榜TOP5強(qiáng)分別是碧桂園、保利發(fā)展、萬科、中海地產(chǎn)、華潤置地。經(jīng)過一年市場調(diào)整，保利發(fā)展已經(jīng)以565.5億元的優(yōu)勢領(lǐng)先第二名，穩(wěn)居行業(yè)榜首；華潤置地已超過中海地產(chǎn)，躋身第四名；碧桂園已經(jīng)退出銷售TOP5強(qiáng)陣營。

??在保利發(fā)展2022年度工作會(huì)議上，董事長劉平曾提出升級(jí)版目標(biāo)——“進(jìn)三爭一”，并表示2023年公司將繼續(xù)不斷做強(qiáng)做大自身，將按照既定戰(zhàn)略，把握市場機(jī)會(huì)。如今，保利發(fā)展顯然已經(jīng)實(shí)現(xiàn)其提出的“進(jìn)三爭一”的目標(biāo)。

??盡管從銷售金額方面看，碧桂園已經(jīng)退出銷售TOP5強(qiáng)陣營，但在銷售面積方面碧桂園仍“一騎絕塵”。

??今年1~10月，碧桂園全口徑銷售面積達(dá)2374.7萬平方米，超過第二名保利發(fā)展484.5萬平方米；權(quán)益銷售面積1971.6萬平方米，超過第二名萬科511.6萬平方米。

??不過，與去年同期相比，碧桂園全口徑銷售面積和權(quán)益銷售面積均出現(xiàn)大幅下滑，這也導(dǎo)致碧桂園在全口徑銷售額和權(quán)益銷售額榜單中從去年1~10月的榜首到今年同期跌出前五。

??對此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這與碧桂園長期以來重倉三四線城市策略有關(guān)。碧桂園也開始轉(zhuǎn)換策略。2022年業(yè)績會(huì)上，碧桂園董事會(huì)主席楊惠妍表示，在布局上從原先偏重三四線城市轉(zhuǎn)向一二線城市和三四線城市“五五開”的布局。

??慘淡的市場行情中，房企拿地更為謹(jǐn)慎且更為聚焦，僅熱點(diǎn)城市或核心區(qū)域地塊土拍熱度較高。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，今年前三個(gè)季度，地方國資拿地金額占比僅為13%，較2022年全年下降29個(gè)百分點(diǎn)，民企拿地占比在兩成左右，仍處于低位。

??樓市交易呈現(xiàn)下降態(tài)勢

??8月底以來監(jiān)管部門及地方頻繁出臺(tái)政策利好，多數(shù)城市限制性政策已基本放開，北上廣深等多地落實(shí)首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，為市場注入信心。

??10月，明確大城市推動(dòng)規(guī)劃建設(shè)保障性住房，城中村改造明確三類推進(jìn)方式。同時(shí)，各地優(yōu)化政策進(jìn)一步落地推進(jìn)，但政策效果持續(xù)性不足，全國房地產(chǎn)市場整體依然面臨一定壓力。

??克而瑞研究中心認(rèn)為，目前，樓市復(fù)蘇動(dòng)能不足、企業(yè)仍需加強(qiáng)供應(yīng)和營銷力度以提振成交去化。10月近6成百強(qiáng)房企單月業(yè)績環(huán)比降低，近半數(shù)百強(qiáng)房企同環(huán)比雙降。有20家百強(qiáng)房企的單月業(yè)績環(huán)比降幅大于30%，40家的環(huán)比降幅在0～30%之間。

??機(jī)構(gòu)認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，10月多地市場情緒回落，政策效果持續(xù)性不足，房價(jià)普跌、一線城市政策優(yōu)化預(yù)期等因素依然制約著購房需求釋放節(jié)奏。

??供給端來看，10月份，企業(yè)推盤意愿回落。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，10月份，重點(diǎn)100城新房成交面積同比下降約10%，降幅較9月收窄；重點(diǎn)50城批準(zhǔn)上市面積環(huán)比下降超50%，同比下降超四成，供應(yīng)規(guī)模處在低位。

??克而瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，10月供應(yīng)顯著縮量，重點(diǎn)30城供應(yīng)環(huán)比下降45%，前10月累計(jì)同比下降8%。成交環(huán)比上漲9%，同比減少4%，累計(jì)同比增幅收窄0.65個(gè)百分點(diǎn)至1.58%。

??分能級(jí)來看，一線城市平穩(wěn)運(yùn)行，9月小幅放量后10月再度回落，但仍好于7～8月水平；二三線城市成交環(huán)比持增，但可持續(xù)性不足。

??對此，克而瑞研究中心認(rèn)為，四季度房地產(chǎn)下行壓力依然存在，供應(yīng)或?qū)⒌臀换厣山粍t不容樂觀，熱點(diǎn)城市和熱銷項(xiàng)目個(gè)數(shù)都將持續(xù)減少。