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千億房企出手了 下場收購業(yè)主的二手房

公司曾冬梅 2024-05-11 10:01:51 來源:中房報

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??在剛剛過去的“五一”黃金周,珠海華發(fā)實業(yè)股份有限公司(以下簡稱“華發(fā)股份”,600325.SH)珠海大區(qū)達成了超100%的業(yè)績完成率。

??為了打破新房交易瓶頸,這家深耕珠海的千億房企今年嘗試了不少創(chuàng)新的營銷手段,“以舊換新”便是其中之一。與其他開發(fā)商將“賣舊”的期望寄托在中介機構(gòu)身上不同,華發(fā)股份珠海大區(qū)從1月份便開始直接下場收購業(yè)主的二手房。

??“截至目前,已經(jīng)成交了120套,還有200多套正在進行驗房、評估。”5月8日,華發(fā)股份相關(guān)人士對中國房地產(chǎn)報記者表示。

??作為地方的龍頭房企及國資企業(yè),該公司希望接下來能跑通“以舊換新”的商業(yè)模式,發(fā)揮調(diào)節(jié)供需、穩(wěn)定市場預(yù)期的作用。

??近期,華發(fā)股份已前往南京安居建設(shè)集團有限責(zé)任公司(以下簡稱“南京安居集團”)取經(jīng)。據(jù)了解,南京安居集團啟動“以舊換新”試點工作不到10天,意向報名就超過3600組,繳納新房意向認(rèn)籌金的客戶超過300組,各方反響熱烈。

??從代售到收購

??華發(fā)股份一開始也是參考同行們的主流做法,于2023年11月在大本營珠海推出“舊房換新”置換服務(wù),包含免傭代售二手房源、置換租房補貼等內(nèi)容,依托旗下的華發(fā)租售中心代售業(yè)主的二手房源。嘗試一個多月后,該公司發(fā)現(xiàn)僅憑自己的代理渠道,交易的促進效果不明顯。

??于是,他們開始尋找更具實操性、效率更高的方案。彼時,太倉市的“以舊換新”已經(jīng)試行了幾個月時間。按照該市的方案,市屬國企將太倉市域范圍內(nèi)滿足一定條件的舊房回收,老百姓可將賣掉的舊房置換國資企業(yè)推出的新房,經(jīng)第三方評估后,用舊房價抵扣部分新房款。而國企回收的舊房,將作為保障房和人才公寓的房源。

??同為市屬國企,華發(fā)股份認(rèn)為太倉市的先行先試對其具有參考意義。于是,今年1月5日,華發(fā)股份的珠海大區(qū)便開始嘗試用收購的方式推進“以舊換新”。凡是符合以下五個條件的均可參與此項活動:珠海市房齡在15年內(nèi)的優(yōu)質(zhì)住宅;產(chǎn)權(quán)清晰、面積不限;新房總價30%≤舊房總價≤新房總價80%;房屋產(chǎn)權(quán)人只能為自然人;意向認(rèn)購珠海華發(fā)全資開發(fā)的新房項目。

??在此基礎(chǔ)上,僅需按照客戶報名、選購新房、舊房評估、收購認(rèn)購、手續(xù)辦結(jié)這五個步驟操作,就可完成舊房與新房的置換。

??據(jù)華發(fā)股份方面介紹,“以舊換新”覆蓋了珠海大區(qū)的7個全資在售項目,首批活動的截止日期為6月30日。目前,意向了解置換活動的客戶已超過2000批。

??困難也是有的,在對二手房的估值上,買賣雙方的預(yù)期存在一定的落差,不少業(yè)主希望獲得高于市場平均價的超額收益,收購方則要考慮交易及持有成本的問題。為了解決這個難點,5月1日,華發(fā)股份又推出“幫賣”模式,委托貝殼為意向客戶銷售二手房,并補貼客戶2個點的交易傭金。客戶可以將房子出售給華發(fā)股份,也可以選擇自己在市場上放盤銷售。

??設(shè)定樓齡在15年以內(nèi)的門檻,則是考慮到房屋的流通性。目前,對于收購來的房源。華發(fā)股份的處理方式是委托給自己的長租公寓品牌——華發(fā)優(yōu)生活進行運營。

??華發(fā)股份相關(guān)人士表示,“以舊換新”的出發(fā)點很樸素,就是希望能切實解決置換客戶資金不足的問題,面向的也是有真實置換需求的客戶。例如,一位客戶在珠海市區(qū)有一套兩房單位,家里有2個小孩,需要把父母從老家請過來幫忙,但是家里已經(jīng)住不下,只能在小區(qū)里再租一套房給老人家住。這位客戶有迫切的換房需求,也看中了華發(fā)股份某項目一套109平方米的四房單位,但苦于二手房一直沒有賣出去,無法湊足資金。因此,他參加了“以舊換新”活動,整個置換過程只用了40天左右,而且在新房交付前,他還可以向華發(fā)優(yōu)生活租回原來的住所,免去了搬家的麻煩。

??房屋銀行的功能

??按照目前的進度,華發(fā)股份首批收購的房源很可能會超過200套。接下來的問題是,首批活動結(jié)束后,“以舊換新”還要不要繼續(xù)做?怎么做?

??中指研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,截至5月6日,全國已有超50城表態(tài)支持住房“以舊換新”,由開發(fā)商或國資平臺收購舊房的不在少數(shù)。對于這些城市的推進效果,華發(fā)股份的“以舊換新”團隊都很關(guān)注,也發(fā)現(xiàn)了對其頗具借鑒價值的成功案例。

??4月27日,南京安居集團啟動存量住房“以舊換新”試點工作,首批試點限額2000套。存量住房收購價格以評估價為依據(jù),并直接轉(zhuǎn)為新建商品住房購房款使用。收購主體邀請換購人代表,共同遴選3家評估機構(gòu)并取中間評估值為最終收購價格。

??根據(jù)公開資料,截至5月5日,微信小程序“寧換新”平臺登記意向報名3610組,初審符合條件2947組。在售項目現(xiàn)場累計來訪1705組,繳納新房意向認(rèn)籌金客戶322組。在目前的市場環(huán)境中,這樣的成績令人矚目。

??業(yè)內(nèi)人士總結(jié)了南京安居集團獲得成功的幾個要素,比如一開始就組建了2000套的資產(chǎn)池,具備一定的規(guī)模效應(yīng)。抽取3家評估公司取中間價的評估機制可以很好解決業(yè)主預(yù)期與確保國有資產(chǎn)不流失之間的矛盾。最后,南京安居集團還承擔(dān)保障房建設(shè)和運營的任務(wù),收購來的二手房未來有機會納入保障房體系,形成資產(chǎn)的良性循環(huán)。此外,南京安居集團也是一個市場化程度很高的開發(fā)商,在售新房6000套,“以舊換新”對其新房銷售有明顯促進,有助于提振城市信心。綜合來看,“以舊換新”最終可以發(fā)揮解決需求錯配、穩(wěn)定城市樓價的作用。

??華發(fā)股份也想朝這個方向走。“我們有愿望、有能力來做這個事情。”上述人士表示。

??但“以舊換新”要實現(xiàn)規(guī)模化,還有不少難關(guān)要過,最核心的便是交易的稅費問題。一位專家表示,若企業(yè)的相關(guān)稅費能夠減免,那么“以舊換新”便能像房屋銀行一般,平價進、平價出,實現(xiàn)解決客戶資金難題、平抑房價的閉環(huán)。但這不是一家企業(yè),或者某個管理部門能解決的問題,各地的做法也有差異。

??例如,海寧市鼓勵房企購買意向購房人的存量房,對房企購買存量房的,給予企業(yè)總購房款2%的財政補貼。鄭州市則要求稅務(wù)局落實好相關(guān)交易環(huán)節(jié)稅、費征免工作。而4月30日發(fā)布的《珠海市推動大規(guī)模設(shè)備更新和消費品以舊換新實施方案》并未提及商品房。

原創(chuàng) 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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