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??2024年，物業(yè)管理行業(yè)在政策支持下穩(wěn)步發(fā)展。

??基礎(chǔ)制度層面，物業(yè)服務(wù)納入鼓勵類商務(wù)服務(wù)業(yè)，行業(yè)定位提升。“好房子好服務(wù)”內(nèi)涵逐漸明晰，“好服務(wù)”對應(yīng)著優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)和生活服務(wù)。行業(yè)標準化建設(shè)加速推進，據(jù)不完全統(tǒng)計，2024年共計發(fā)布了1項國家標準、2項行業(yè)標準、34項團體標準和15項地方標準。

??社區(qū)治理層面，中央與地方政府均出臺了一系列的管控政策措施，旨在全面加強社區(qū)安全管理。22城試點房屋養(yǎng)老金制度。重慶、銀川、青島和武漢4城再公示物業(yè)費標準，引發(fā)降價輿情。

??企業(yè)管理層面，針對市場競爭亂象，多省市物協(xié)發(fā)文呼吁物業(yè)企業(yè)維護市場秩序，共同抵制不正當(dāng)?shù)蛢r競爭行為，并加大懲戒力度。

??這一切都為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。

??截至目前，60家上市物企2024年報已全部發(fā)布，上市物企經(jīng)營業(yè)績成色究竟如何？我們從管理規(guī)模、營業(yè)收入、盈利能力及經(jīng)營效率、現(xiàn)金流表現(xiàn)、股東回報五大維度一一拆解。

??據(jù)53家披露在管面積的企業(yè)年報數(shù)據(jù)顯示，2024年上市物企總在管面積約76.6億平方米，較2023年的72.1億平方米增長6.3%，增速較2023年下滑6.1%，為2021年至今增速最低。

??分梯隊來看，小型物企增速最高，達7.6%，其次為頭部物企，增速7.2%，隨后是中型物企和大型物企，分別為5.4%和2.0%。

??雖然頭部物企和小型物企增速較高，但增速下滑也較高，分別達7.5%和5.7%，大型和中型物企增速相對更為穩(wěn)定。

??從合約面積來看，2024年44家披露合約面積的上市物企總合約面積約71.5億平方米，較2023年70.1億平方米增長2%，增速下滑3%，同樣為2021年至今增速最低。

??由于2024年上市物企合約面積增長放緩，41家上市物企合約在管比均值由2023年1.34倍下降至1.30倍。

??具體到市場拓展來看，2024年，企業(yè)第三方拓展力度加大，但受到持續(xù)退出項目影響，第三方在管面積占比有所下滑。披露完整數(shù)據(jù)的32家上市物企來自獨立第三方的在管面積占比約61.8%，較去年同期下降0.3個百分點。

??在管理規(guī)模方面，2024年，企業(yè)更加注重規(guī)模質(zhì)量，持續(xù)對低質(zhì)低效項目進行汰換。如萬物云全年退出53個住宅項目，涉及飽和收入2.86億元，世茂服務(wù)退出6090萬平方米、彩生活終止合約面積5860.8萬平方米、中海物業(yè)退盤4450萬平方米。

??企業(yè)更加聚焦高能級城市，如中海物業(yè)核心都市圈新簽合約額占比提升17個百分點至66%；招商積余收入前五的區(qū)域貢獻金額95.9億元，占比55.8%；融創(chuàng)服務(wù)核心城市簽約額占比提升6個百分點至98%，核心城市單城市管理密度提升11%。

??同時，企業(yè)更加聚焦優(yōu)質(zhì)賽道、優(yōu)質(zhì)客戶。如中海物業(yè)在學(xué)校、醫(yī)院賽道持續(xù)發(fā)力，在管數(shù)量分別超過95個、50個；招商積余聚焦醫(yī)院、交通、IFM等業(yè)態(tài)，新簽合同額分別同比提升95%、46%、11%；融創(chuàng)服務(wù)在高端住宅發(fā)力，新增飽和收入超過9000萬元。

??企業(yè)年報數(shù)據(jù)顯示，2024年60家上市物企營收總額增長至2858.1億元，較2023年的2751.1億元增長3.9%，增速下降3.6%。

??分梯隊來看，頭部物企優(yōu)勢依舊，2024年營業(yè)收入增速最高，達5.7%，其次為小型物企，達2.4%，大型物企營業(yè)收入增速為負，達-0.2%，這也是大型物企增速第二年為負。

??從基礎(chǔ)物管服務(wù)來看，2024年收入占比仍在提高，43家上市物管企業(yè)基礎(chǔ)物管服務(wù)營收總額1704.4億元，同比增長6.9%。企業(yè)主動聚焦基礎(chǔ)服務(wù)主業(yè)，年內(nèi)該占比為67.7%，同比提升1.8個百分點。

??社區(qū)增值服務(wù)則收入占比下滑，各家仍在積極探索。2024年41家上市物企社區(qū)增值服務(wù)營收總額293.8億元，同比下降4.3%，占營收的比重為11.9%，同比下降1.0個百分點。

??非業(yè)主增值服務(wù)方面持續(xù)收縮，營收占比持續(xù)下滑。2024年40家上市物企非業(yè)主增值服務(wù)營收總額153.2億元，同比下降20.7%，占營收的比重為6.3%，同比下降2.0個百分點。

??從盈利能力來看，2024年60家上市物企毛利潤均值9.1億元，同比下降2.2%；凈利潤均值1.9億元，同比下降19.7%。

??受物業(yè)費降價、人力成本持續(xù)上升影響，2024年，59家上市物企平均毛利率19.2%，同比下降1.2個百分點；毛利率下滑疊加資產(chǎn)減值等導(dǎo)致凈利率同比下降1.2個百分點至4.2%。

??從管理效能來看，2024年，上市物企持續(xù)優(yōu)化組織管控，平均管理費率下降至9.4%，同比下降0.6個百分點。

??經(jīng)營效率方面，2024年50家上市物企人均管理面積提升至8528.4平方米，較2023年7799.8平方米增長9.3，增速較2023年下降3%，但高于2022年的-6.5%。

??57家上市物企2024年人均營收提升至27.3萬元，較2023年25.6萬元增長6.5%，增速較2023年下降0.6%，但高于2022年的-3.9%。

??人員精簡成為企業(yè)人均在管面積、人均營收提升的主要原因，2024年57家企業(yè)員工數(shù)量同比下降2.5%。同時，AI賦能、人機協(xié)同也成了企業(yè)經(jīng)營效率提升的原因之一。

??2024年60家上市物企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物總額下降至1137.3億元，同比下降6.9% ，增速較去年同期下降17.6個百分點。

??分梯隊來看，頭部、大型、中型和小型物企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物均值分別為77.2億元、29.4億元、11.4億元和2.7億元；增速分別為-1.8%、-12.9%、-16.4%和-0.6%，頭部、大型、小型物業(yè)增速分別下降14.1、43.8、15.2和9.9個百分點。

??2024年60家上市物企應(yīng)收賬款總額為940.7億元，應(yīng)收賬款總額與上年基本持平，同比微增0.1%；應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)由2021年80.1天上升至2024年133.4天。

??2024年強化現(xiàn)金流管理成為共識，企業(yè)通過降低關(guān)聯(lián)風(fēng)險、以資抵債、加大預(yù)繳、催欠力度，持續(xù)提升現(xiàn)金流。

??2024年60上市物企中29家上市物企進行了分紅，分紅總額約123.3億元。23家企業(yè)連續(xù)2年分紅，平均分紅率為63.3%，同比提升1.4個百分點；29家上市物企年內(nèi)進行了派息，其中6成以上企業(yè)股息率超過5%，潤華服務(wù)、祈福生活服務(wù)、泓盈城市服務(wù)、建業(yè)新生活、鑫苑服務(wù)、星盛商業(yè)股息率超10%。

??2024年，上市物業(yè)企業(yè)面臨經(jīng)營業(yè)績的挑戰(zhàn)，營收增速放緩，凈利潤持續(xù)下滑。

??為應(yīng)對市場下行壓力，企業(yè)持續(xù)聚焦高質(zhì)量發(fā)展策略，持續(xù)主動退出低質(zhì)低效項目，集中資源于高能級城市、優(yōu)質(zhì)賽道和優(yōu)質(zhì)客戶。

??同時，加大對應(yīng)收賬款的回收力度，采用以資抵債、增強預(yù)繳和加強催收等方式強化現(xiàn)金流管理。

??未來，企業(yè)將繼續(xù)秉持現(xiàn)金流重于利潤、利潤重于營收的高質(zhì)量發(fā)展理念，持續(xù)推進業(yè)務(wù)優(yōu)化和戰(zhàn)略調(diào)整。