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??2025年一季度樓市仍處于“止跌回穩(wěn)”通道中。

??好的消息是，重點(diǎn)30個(gè)城市新房一季度成交同比正增6.4%，超六成城市一季度新房成交同比為正。

??二手房漲幅要高于新房，一季度30個(gè)重點(diǎn)城市二手房累計(jì)同比增長(zhǎng)21%，深圳、杭州、上海等領(lǐng)漲，同比漲幅均在四成以上。

??與此同時(shí)，一季度因供給節(jié)制+成交筑底企穩(wěn)，狹義庫(kù)存緩步下行。

??一季度樓市迎來(lái)好的“開局”，二季度新房成交總量規(guī)模或?qū)⒕彶綇?fù)蘇，累計(jì)同比保持正增長(zhǎng)，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。二手房市場(chǎng)成交仍將延續(xù)穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)份額占比仍將進(jìn)一步上升，回暖程度好于新房是大概率事件。

??一季度重點(diǎn)城市新房成交迎來(lái)“止跌”。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度重點(diǎn)30城新房成交面積為3035萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.4%。

??主要原因在于，春節(jié)后季節(jié)性需求釋放，疊加政策寬松及房企促銷，推動(dòng)一季度新房成交回升。

??30城中有19城一季度新房成交好于去年一季度，占比超六成，其中有14城漲幅在兩成以上。

??具體城市來(lái)看，得益于政策余溫刺激需求進(jìn)一步釋放，深圳新房成交領(lǐng)漲，一季度新房成交面積為123.03萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)74.71%，整體成交規(guī)模仍處于階段性高位。

??成都一季度新房成交規(guī)模領(lǐng)先30城，一季度新房成交面積為360.06萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.05%。

??而上海2025年受供給約束明顯，一季度新房成交141萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3%左右，整體與去年同期持平。但從0.53的供求比來(lái)看，上海整體購(gòu)房需求仍在上升。

??一季度同比正增長(zhǎng)的城市除了熱點(diǎn)恒熱的深圳、上海、成都之外，前期深度調(diào)整的南京、寧波、合肥等經(jīng)濟(jì)、人口基本面較佳的二三線城市一季度漲幅也在三成以上。

??市場(chǎng)信心的回暖在二手房市場(chǎng)體現(xiàn)得更為明顯。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手房累計(jì)成交面積預(yù)計(jì)為5300萬(wàn)平方米，累計(jì)同比增長(zhǎng)21%，較去年四季度下降19%。

??具體城市來(lái)看，深圳、杭州、上海、寧波、成都、北京、合肥、廣州、重慶9個(gè)城市同比均保持2成以上正增長(zhǎng)，整體韌性較強(qiáng)。其中深圳、杭州領(lǐng)漲，二手房累計(jì)同比漲幅均在五成以上。此外，上海、寧波、成都和北京漲幅也在三成以上。

??相較而言，天津同比基本與去年持平，漲幅均在5%以內(nèi)，武漢二手房累計(jì)同比仍未回正，市場(chǎng)暫無(wú)明顯起色。

??以上海為例，政策紅利疊加年后需求集中釋放，市場(chǎng)信心和預(yù)期的回升使得二手住宅上升態(tài)勢(shì)得以穩(wěn)固，在以價(jià)換量的基礎(chǔ)上，一季度上海二手住宅成交量迎來(lái)自2022年三季度以來(lái)的第二個(gè)成交峰值，為495.03萬(wàn)平方米。從成交套數(shù)來(lái)看，上海一季度二手房共成交了58264套。

??對(duì)比一二手房市場(chǎng)，一季度二手房成交仍然強(qiáng)于新房。

??重點(diǎn)城市二手房成交份額繼續(xù)擴(kuò)大。比如北京、上海、南京、長(zhǎng)沙、南京等城市二手房成交占比躍升至7成以上，較2024年同期穩(wěn)中有增，京滬主要源于新政刺激，限購(gòu)松動(dòng)+低利率刺激剛需入市；長(zhǎng)沙、南京、長(zhǎng)春等城市購(gòu)買力持續(xù)降級(jí)，加之二手房業(yè)主短期降價(jià)策略，刺激一波剛需剛改集中入市。

??2025年一季度因供給節(jié)制+成交筑底企穩(wěn)，狹義庫(kù)存仍處下行通道。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年3月末重點(diǎn)30城庫(kù)存面積為22123萬(wàn)平方米，環(huán)比微降1.6%，同比下降8.8%。

??20城消化周期環(huán)比有所縮短，降幅多為10%以內(nèi)，其中青島因短期成交集中放量，去化周期環(huán)降9%降幅居首。

??值得注意的是，深圳、成都、南京、寧波等12城去化周期同環(huán)比齊跌。

??從絕對(duì)量來(lái)看，目前有14個(gè)城市消化周期小于18個(gè)月，其中杭州、合肥去化周期在10個(gè)月以內(nèi)，一線城市中僅上海庫(kù)存仍處低位，去化周期僅為12.8個(gè)月，供給導(dǎo)向型特征顯著。深圳降至16.9個(gè)月，整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)可控；北京、廣州去化周期均在20個(gè)月以上且同比仍在增加，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??不過(guò)，積極的一面是，消化周期超過(guò)18個(gè)月的城市數(shù)量在減少，隨著成交復(fù)蘇，庫(kù)存去化壓力有逐步緩解的征兆。

??整體來(lái)看，2025年一季度樓市“好消息”不斷，新房市場(chǎng)“止跌”迎來(lái)緩步復(fù)蘇，二手房市場(chǎng)韌性好于新房，成交依然穩(wěn)中有增，在成交帶動(dòng)下樓市庫(kù)存緩步下行，這些積極的信號(hào)也為全年樓市穩(wěn)步回升奠定了良好的基礎(chǔ)。

??預(yù)計(jì)接下來(lái)的二季度，新房成交總量還將保持增增長(zhǎng)，弱復(fù)蘇走勢(shì)延續(xù)。核心一二線城市中北京、上海、深圳、成都、杭州等延續(xù)高位震蕩行情。

??二手房成交方面，預(yù)計(jì)二季度回暖程度依然好于新房，重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)份額占比仍將進(jìn)一步上升。