??各縣（市、區）人民政府，市政府有關部門：

??《九江市公共租賃住房管理辦法》已經2020年9月17日市政府第48次常務會議審議通過，現予印發，請認真貫徹實施。

??2020年11月6日

??（此件主動公開）

??
九江市公共租賃住房管理辦法

??第一章??總??則

??第一條??為加強我市公共租賃住房管理，保障公平分配，規范運營及使用，明確工作職責，健全退出機制，根據《公共租賃住房管理辦法》（住建部令〔2012〕11號）、《公共租賃住房運行管理標準（JGJ/T 433—2018）》《江西省人民政府辦公廳關于進一步推進保障性住房建設管理工作的意見》(贛府廳發〔2013〕11號)、《江西省居民家庭經濟狀況核對辦法》(贛府廳發〔2014〕61號)、《關于進一步加強公共租賃住房管理工作的意見》(贛建保〔2016〕1號)等規章、政策規定，結合我市實際，制定本辦法。

??第二條??本市行政區域內公共租賃住房資格申請、審核、分配以及公共租賃住房建成交付后的租賃管理、出售管理、動態監管及物業服務、房屋維修等相關工作，適用本辦法。

??本辦法所稱公共租賃住房是指限定建設標準和租金水平，面向符合規定條件的城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員出租的保障性住房。

??第三條??公共租賃住房應充分考慮群眾就業、就醫、就學、出行等需要，盡可能設置在城市居民聚集區、商品住房毗鄰區、工商產業聚集周邊區和主要交通干道沿線區。新增公共租賃住房按照“布局合理、設計科學、質量可靠、配套完善”的原則，通過新建、改建、配建、收購和長期租賃等方式多渠道籌集。

??積極探索公共租賃住房租賃補貼制度，鼓勵和支持符合公共租賃住房保障條件家庭通過市場租賃方式解決住房問題，滿足其多樣化的居住需求。

??第四條??公共租賃住房建設規劃和年度計劃由市住房和城鄉建設部門會同市發改、自然資源、財政等部門，結合我市經濟發展狀況、城市總體規劃、土地利用規劃、產業政策、人口狀況以及公共租賃住房的需求情況編制，報市政府批準后實施。

??第五條??市住房和城鄉建設主管部門負責全市公共租賃住房管理相關政策的制訂，對全市公共租賃住房管理工作進行指導和監督。

??民政部門負責住房保障對象收入核對以及優先保障對象的資格認定。

??發展改革、財政、審計、自然資源、公安、人社、市場監督管理等部門按照各自職責，共同做好公共租賃住房管理相關工作。

??市住房保障管理部門和各區住房和城鄉建設（住房保障）主管部門按照各自職責具體負責中心城區公共租賃住房管理工作。各縣（市）住房和城鄉建設（住房保障）主管部門具體負責本行政區域內公共租賃住房管理工作。

??街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區負責本行政區域內居民申請公共租賃住房的受理、初審等工作，協助做好住房保障對象動態監管工作。

??各公共租賃住房管理單位負責具體組織實施其經營管理范圍內的公共租賃住房管理工作。

??第二章??申請與審核

??第六條??申請租住公共租賃住房的對象必須具備以下條件：?

??（一）在本地無住房或者住房面積低于規定標準；?

??（二）收入低于規定標準。?

??（三）申請人為外來務工人員的，在本地穩定就業達到規定年限。?

??具體準入條件由市、縣（區）住房和城鄉建設（住房保障）主管部門合理確定，報經本級人民政府批準后，向社會公布實施，并及時進行動態調整。

??對符合條件的包括戶籍在鄉鎮的所有城鎮特困人員、城鎮最低生活保障對象和支出型貧困低收入家庭實行“應保盡保”。對符合條件的殘疾人員、優撫對象、計劃生育特困家庭、退役軍人、消防救援人員等對象實行優先保障。

??第七條??申請公共租賃住房應以家庭為單位。申請家庭須自主選擇一名家庭成員作為主申請人，主申請人配偶、未成年子女或與主申請人具有法定贍養、撫養、扶養關系的其他家庭成員為共同申請人。未婚、離異、喪偶等具有完全民事行為能力的單身人員可個人申請公共租賃住房。

??各地可結合本地實際，積極探索單位統一申請公共租賃住房的分配方式。

??第八條??公共租賃住房分配，堅持公平、公正、公開原則，按申請、受理、審核、公示、確定資格、選房登記、搖號分配的程序進行。

??（一）申請。公共租賃住房申請人應如實填報家庭成員、住房、收入等情況，并簽署承諾書和居民家庭經濟狀況核對授權書，對其所提供材料的真實性負責，并書面同意相關部門調查核實其申報信息。各地要進一步拓寬申請渠道，通過基層窗口、網絡平臺推行常態化申請，方便群眾。

??（二）受理。根據當地規定，將申請材料提交社區正式受理。受理時應當查驗申請主體、申請材料，并簽署受理意見，出具受理憑證。

??（三）審核。由市、縣（區）、街道（鄉鎮）按照公共租賃住房準入條件分別對申請材料進行審核，并提交審核意見。各地要進一步健全住房保障、民政、人社（社會保障）、公安（戶籍和車管）、自然資源（不動產登記）、市場監督管理（工商營業執照）、稅務、金融（銀行、保險、證券）、住房公積金管理等部門及區政府（管委會）、街道（鄉鎮）、社區協作配合的聯審聯批制度，提高審核工作效率和準確率，及時完成信息核查并將核查結果予以反饋。

??（四）公示。將審查結果按規定進行公示，公示期不少于7日，對有異議者由住房和城鄉建設（住房保障）主管部門牽頭會同有關部門調查核實。

??（五）確定資格。公示期內無異議或異議不成立的，即取得住房保障資格，資格有效期三年。

??（六）選房登記。住房保障對象在資格有效期內，對住房和城鄉建設（住房保障）主管部門公布的待分配房源在意向登記時限內進行選房意向登記。

??（七）搖號分配。在公證、監督等程序齊全，確保公正、公平、公開透明的前提下，住房和城鄉建設（住房保障）主管部門采取現場影音錄像留存，分配中簽結果及時對外公布的方式組織搖號分配。搖號分配未中簽的住房保障對象在資格有效期內可直接參加下一批次公共租賃住房搖號配租，直至中簽。?

??第三章??租賃管理

??第九條??公共租賃住房竣工交付前應進行分戶驗收，建設單位應按要求及時向公共租賃住房管理單位移交項目建設、保修、產權登記等有關資料，并做好小區共用部位、共用設施設備的承接查驗工作，簽訂公共租賃住房移交協議書。

??第十條??公共租賃住房管理單位應在公共租賃住房小區內設立管理服務站，并配備專門的管理人員，負責進行租賃管理、房屋及共用部位和共用設施設備的維修管理、開展動態清退、監督指導物業服務、協調解決小區居民反映的問題等日常工作。

??第十一條??公共租賃住房租金標準，由市、縣（區）發展改革（物價）、財政、國資、住房和城鄉建設（住房保障）主管部門結合市場租金水平、建設投資成本、維修管理支出、房屋類別及所處地段等綜合因素測算，報當地人民政府批準后公布實施，并及時進行動態調整。

??第十二條??公共租賃住房中簽對象辦理入住手續時，應對中簽房屋進行核驗，并與公共租賃住房管理單位簽訂租賃合同。簽訂合同時，雙方可以就保證金的繳納和退還有關事宜在合同加以約定，以保證合同的正常履行。合同簽訂后，公共租賃住房管理單位應當在30日內將合同報市、縣（區）住房和城鄉建設（住房保障）主管部門備案。

??第十三條??住房保障對象遵照安全、方便、互諒互讓原則居住和使用房屋，自覺遵守公共租賃住房管理規定和合同約定使用承租房屋，不得轉借、出租或者閑置，按時繳納房屋租金，自行負擔承租期間發生的費用并妥善處理通行、排水、采光、通風、環境保護、房屋維修、使用共用設施等方面的問題，不得破壞房屋主體結構和室內外設施設備，也不得對相鄰房屋的正常使用造成妨礙。對于已裝修的公共租賃住房，在未經公共租賃住房管理單位許可之前，不得以任何理由破壞原有裝修進行再次裝修。

??第十四條??住房保障對象之間自愿且有正當理由，可向市、縣（區）住房和城鄉建設（住房保障）主管部門提出互換申請。具體互換條件、程序由市、縣（區）住房和城鄉建設（住房保障）主管部門確定并公布實施。

??住房保障對象完成互換后，公共租賃住房管理單位應與其重新簽訂租賃合同，合同期限為原房屋租賃期限。

??第十五條??公共租賃住房租賃合同期限不超過5年。合同期滿，住房保障對象應當退出住房。住房保障對象需要續租的，應在合同期滿3個月前向市、縣（區）住房和城鄉建設（住房保障）主管部門提出續租申請。

??市、縣（區）住房和城鄉建設（住房保障）主管部門應當會同有關部門對申請人是否符合住房保障條件進行審核。經審核仍然符合住房保障條件的，公共租賃住房管理單位可與其重新簽定租賃合同予以續租。

??未按規定提出續租申請的承租人，租賃期滿應當騰退公共租賃住房；拒不騰退的，公共租賃住房管理單位可以向人民法院提起訴訟，要求承租人騰退公共租賃住房。

??第十六條??住房保障對象租賃期滿不再續租或在承租期間自愿退出公共租賃住房的，應即時結清租金、物業服務費、水費、電費、燃氣費、電話費、有線電視收視費等應由個人承擔的費用后，向市、縣（區）住房和城鄉建設（住房保障）主管部門提出書面申請，辦理退出手續并騰退房屋。房屋租金自騰退住房的次月起停收。

??第十七條??市、縣（區）住房和城鄉建設（住房保障）主管部門應當健全公共租賃住房資產檔案管理制度，建立公共租賃住房管理信息系統，并按住房保障對象“一戶一檔”、住房保障房源“一套一檔”要求完善紙質檔案和電子檔案收集、管理及利用工作，保證檔案數據完整、準確；根據變動情況，及時變更住房保障檔案資料，實現公共租賃住房檔案的有效管理。

??第四章??出售管理

??第十八條??由市、縣（區）人民政府投資建設的公共租賃住房，可遵循“租售結合、自愿購買、產權分類、區別定價、同步實施、統一管理”的原則，出售有限產權或完全產權。

??企事業單位等社會投資主體建設的公共租賃住房原則上不得作為出售房源，如確需出售應按照有關規定提請當地政府批準。

??第十九條??符合公共租賃住房申請條件并已承租，且無違規違約行為的住房保障對象可申請購買其承租的公共租賃住房，既可購買有限產權，也可直接購買完全產權。購買公共租賃住房完全產權后，不得再次申請公共租賃住房。

??具體出售及付款方式由市、縣（區）人民政府以便民為原則結合當地實際制定。

??第二十條???公共租賃住房出售價格由市、縣（區）發展改革（物價）、住房和城鄉建設（住房保障）、國資部門共同核定提出意見，核定過程中可參考財政、審計對相關項目的評審和審核結論。最終結果報市、縣（區）人民政府批準后向社會公布，并及時進行動態調整。

??第二十一條???取得公共租賃住房有限產權，可以自住、依法繼承或抵押，但不得進行轉讓、贈予、出租、轉借，也不得擅自改變住房用途。如購買人因經濟和住房條件變化，超出當地規定的保障標準，或因特殊原因需要轉讓的，由市、縣（區）政府按原銷售價格加同期銀行存款活期利息回購，并補交租住期間有限產權減免的租金。取得公共租賃住房完全產權后，原公租房保障功能即行消失，其管理、權屬登記、交易等均按普通商品住房有關規定執行。取得公共租賃住房完全產權的稅費按國家有關規定執行。

??第二十二條??出售公共租賃住房回收的資金一律進入同級財政保障性住房資金專戶，專項用于償還銀行貸款等因公共租賃住房建設而形成的債務和公共租賃住房新建、管理、發放租賃補貼等。

??第二十三條??通過單位統一申請方式承租公共租賃住房的職工家庭，也可申請購買其承租的公共租賃住房，但只可購買公共租賃住房完全產權，并一次性付清全款。?

??第五章??動態監管

??第二十四條??住房保障資格實行動態管理。各地應建立并實施保障對象自行申報、主管部門和社區、街道核查、群眾舉報查實的常態化公共租賃住房動態監管和退出核查機制。

??第二十五條??住房保障對象人口及住房等情況發生變化，應在發生變化后30日內向所在地街道（鄉、鎮）如實申報情況。所在地街道（鄉、鎮）應當對申報情況進行核實，并將核實情況報送市、縣（區）住房和城鄉建設（住房保障）主管部門。

??住房保障對象未在規定期限內進行家庭狀況申報的，將視為不再符合住房保障條件，市、縣（區）住房和城鄉建設（住房保障）主管部門自發生變化的第二個月起，按同一公共租賃住房小區租金標準2倍計收租金。

??第二十六條??住房和城鄉建設（住房保障）主管部門應定期會同有關部門開展住房保障對象家庭人口及住房情況動態核查。民政部門應定期會同有關部門對住房保障對象家庭收入及資產情況進行復核，根據《江西省居民家庭經濟核對操作規程》依法依規出具家庭經濟狀況核對報告，并向住房和城鄉建設（住房保障）主管部門反饋。

??住房和城鄉建設（住房保障）主管部門對民政部門反饋的核對信息必須嚴格遵循居民家庭經濟狀況核對的操作規程和保密要求，確保居民家庭經濟狀況信息安全。

??第二十七條??市、縣（區）住房和城鄉建設（住房保障）主管部門應根據多部門動態核查結果及民政部門認定的家庭經濟狀況等情況，認定住房保障對象是否繼續符合住房保障條件。

??認定仍符合住房保障條件的，可繼續享受住房保障。

??認定不再符合公租房保障條件的，取消住房保障資格。已承租入住對象，由公共租賃住房管理單位限期15日騰退其租住的公共租賃住房，或經市、縣（區）住房和城鄉建設（住房保障）主管部門同意，由其通過補繳公共租賃住房完全產權有關價款，取得公租房完全產權的方式退出。

??暫時無法騰退的，給予3個月的過渡期，過渡期內按同一公共租賃住房小區租金標準2倍計租。過渡期滿，仍不騰退公共租賃住房的，申請人民法院強制退出，并按照合同約定依法追究其違約責任。

??第二十八條??住房保障對象有下列情況之一的，市、縣（區）住房和城鄉建設（住房保障）主管部門可要求公共租賃住房管理單位直接解除租賃合同，收回公共租賃住房，五年內不得再次申請公共租賃住房：

??（一）采用虛報隱瞞戶籍、家庭人口、收入以及住房等欺騙方式取得住房保障資格的。

??（二）擅自將所承租的公共租賃住房轉租、轉借或者改變用途的。

??（三）連續6個月以上未在所承租的公共租賃住房居住，且未向市、縣（區）住房和城鄉建設（住房保障）主管部門說明正當理由并備案的。

??（四）累計6個月以上未繳納公共租賃住房租金，且未向市、縣（區）住房和城鄉建設（住房保障）主管部門說明正當理由并備案的。

??（五）損毀、破壞公共租賃住房，擅自改變房屋結構和配套設施，或者不當使用、違規再次裝修造成重大毀損的。

??蓄意騙取承租資格、擅自轉租轉借改變用途、以及損毀、破壞及其他違法違規使用公共租賃住房的，須按同一公共租賃住房小區租金標準2倍補繳租金。造成損壞的，依法承擔賠償責任。

??第二十九條??根據本辦法第二十八條收回公共租賃住房的，公共租賃住房管理單位應向住房保障對象出具書面通知。住房保障對象應當在收到書面通知15日內騰退所租住的公共租賃住房。暫時無法騰退的，經公共租賃住房管理單位同意，可給予3個月的過渡期，過渡期內按同一公共租賃住房小區租金標準2倍計租。過渡期滿仍拒不騰退的，公共租賃住房管理單位可向人民法院提起訴訟，要求住房保障對象騰退公共租賃住房。

??第三十條??公共租賃住房管理單位應將騰退的公共租賃住房報市、縣（區）住房和城鄉建設（住房保障）主管部門備案，重新納入分配范圍，不得私自處置，更不得挪作他用。

??第三十一條??公共租賃住房管理單位應定期或不定期開展住房保障對象入戶核查，及時掌握入住家庭成員變化、房屋使用、室內設備設施完好等情況，對發現的違反規定或合同約定使用房屋行為應及時制止，對拒不糾正的應及時上報市、縣（區）住房和城鄉建設（住房保障）主管部門予以查處，同時做好核查記錄，歸入住房保障對象檔案。對有違規使用房屋不良記錄的住房保障對象，可根據情況適當增加入戶核查次數。

??第三十二條??市、縣（區）住房和城鄉建設（住房保障）主管部門應設立舉報信箱、公布舉報電話，接受群眾投訴、舉報，并做好舉報信息匯總登記、調查及處理工作。

??第六章??物業服務與維修管理

??第三十三條??公共租賃住房管理單位可自行組建，也可通過公開招投標、邀請招標、定向委托等方式委托物業服務企業對公共租賃住房小區實施物業服務。同一物業管理區域，原則上由一家物業服務企業實施物業服務。

??改建、配建、收購、租賃等方式籌集的非集中建設公共租賃住房，應與本物業管理區域內的其他物業委托同一家物業服務企業實施管理。

??第三十四條??公共租賃住房管理單位應與物業服務企業簽訂物業服務合同，并報市、縣（區）住房和城鄉建設（住房保障）主管部門備案。

??第三十五條??公共租賃住房物業服務費標準，通過招標、協商等方式確定，但不得高于政府指導價，并由公共租賃住房管理單位與物業服務企業根據項目規模、物業服務內容及其服務質量等因素在委托合同中明確約定。

??住房保障對象在完成公共租賃住房完全產權購買前，可根據政府確定的公共租賃住房小區物業服務收費優惠比例，享受適當的物業服務費優惠。購買完全產權后，應按物業服務合同約定的收費標準全額繳交。相關物業服務費優惠比例也應在委托合同中予以明確約定。

??第三十六條??受托的公共租賃住房小區物業服務企業，除按照物業服務合同履行相關職責外，應當做好以下工作：

??（一）協助開展日常巡查，催繳租金，核實處理有關投訴、舉報，登記住房保障對象的入住、使用等情況。

??（二）配合進行住戶定期走訪，入戶檢查，收集住戶的意見和建議，及時了解住房保障對象的家庭成員變化及收入、住房變化情況，并協助辦理住房保障對象的入住、互換、家庭信息變更、退出等相關手續，協助建立住房保障對象檔案。
????（三）配合做好住房保障政策宣傳，引導住房保障對象合理使用房屋，維護小區秩序。

??第三十七條??市、縣（區）住房和城鄉建設（住房保障）主管部門應加強對公共租賃住房小區物業服務的指導監督，對公共租賃住房小區物業實行服務評價考核機制，并建立和完善科學有效的公共租賃住房物業服務監管體系和考核制度。

??市、縣（區）住房和城鄉建設（住房保障）主管部門可實行以獎代補機制，按不超過該小區給予住房保障對象在完全產權購買前物業費優惠的額度作為獎勵性補貼，根據年度評價考核結果予以發放。物業服務獎勵資金經市、縣（區）財政部門核定后，報同級政府批準，從上繳國庫的公共租賃住房租金中列支。

??物業服務合同期限屆滿前，公共租賃住房管理單位應在住房和城鄉建設（住房保障）主管部門指導監督下，對物業服務企業的合同履行情況進行考核，并組織該小區入住群眾代表對其服務情況進行評價，作為綜合確定是否續聘的條件。

??第三十八條??住房保障對象要妥善使用公共租賃住房的各種設施設備并合理維護，造成損失，依法承擔賠償責任。

??第三十九條??公共租賃住房質量保修期滿后，公共租賃住房出售前，室外共用部位及共用設施設備的大修、更新、改造及室內除易損物品外專有部分的維修由公共租賃住房管理單位負責；公共租賃住房出售后，上述室內專有部分的維修養護由購房人自行承擔，室外共用部位、共用設施設備的維修養護費用，按購房人與公共租賃住房管理單位產權面積占建筑總面積的比例分擔。

??公共租賃住房的維修養護費用，應當由公共租賃住房管理單位承擔的部分，由市、縣（區）住房和城鄉建設主管部門核定，同級財政部門按規定從公共租賃住房租金收入中予以解決；由住房保障對象或購房人承擔的部分，按規定自行負擔或從其繳納的房屋維修基金中支出。

??第七章??監督保障

??第四十條??各級住房和城鄉建設（住房保障）主管部門應當與當地政府（管委會）、公安（治安）、金融監管、銀行等部門和單位建立聯席制度，加大對物業服務企業、住房保障對象違法違規行為的聯合懲戒。

??第四十一條??任何組織和個人對違反本辦法的行為都有權進行舉報、投訴。住房城鄉建設（住房保障）主管部門接到舉報、投訴，應當依法及時核實、處理。

??第四十二條??政府相關部門工作人員在公共租賃住房管理工作中不履行本辦法規定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由同級紀檢監察機關依法依規追究其責任；構成犯罪的，移交司法機關處理。

??第八章??附??則

??第四十三條??各工業園區管委會或所屬企業組織籌集運營的公共租賃住房管理可結合實際，參照本辦法執行。

??第四十四條??本辦法自公布之日起三十日后實行，有效期五年。?