哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)哈爾濱市加快發(fā)展保障性租賃住房實(shí)施方案的通知

哈政辦規(guī)〔2022〕12號(hào)

各區(qū)、縣（市）人民政府，市政府各委、辦、局，各有關(guān)單位：

??經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將《哈爾濱市加快發(fā)展保障性租賃住房實(shí)施方案》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

哈爾濱市人民政府辦公廳

2022年7月28日

哈爾濱市加快發(fā)展保障性租賃住房實(shí)施方案

??為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國(guó)辦發(fā)〔2021〕22號(hào)）、《黑龍江省關(guān)于規(guī)范發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見》（黑住房組〔2022〕1號(hào)）精神，加快構(gòu)建以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，滿足新市民、青年人等住房困難群體居住需求，結(jié)合我市實(shí)際，制定本實(shí)施方案。

??一、指導(dǎo)思想

??以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會(huì)精神，堅(jiān)持以人民為中心發(fā)展思想，立足新發(fā)展階段、貫徹新發(fā)展理念、構(gòu)建新發(fā)展格局，統(tǒng)籌考慮社會(huì)發(fā)展與基本民生保障，因地制宜，加快構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，提升群眾住房保障水平，不斷增強(qiáng)人民群眾的獲得感、幸福感，為實(shí)現(xiàn)“七大都市”奮斗目標(biāo)提供堅(jiān)實(shí)住房保障基礎(chǔ)。

??二、工作目標(biāo)

??“十四五”期間，全市籌集保障性租賃住房3萬套（間），其中2022年籌集保障性租賃住房1萬套（間）,力爭(zhēng)新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量比例的10%。

??三、基本原則

??——明確保障范圍。保障性租賃住房主要面向符合條件的新市民、青年人等群體，解決階段性住房困難及職住平衡問題。在申請(qǐng)租住地轄區(qū)無住房的，可租住該區(qū)域保障性租賃住房。保障性租賃住房以建筑面積不超過70平方米小戶型為主，合理配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施。已開工或已建成住房轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房和納入保障性租賃住房管理的人才用房，可適當(dāng)放寬建筑面積。

??——堅(jiān)持多渠道籌集。堅(jiān)持政府主導(dǎo)、政策支持、盤活存量、適當(dāng)新建、市區(qū)結(jié)合、市場(chǎng)運(yùn)作，科學(xué)制定年度保障性租賃住房籌集計(jì)劃，采取轉(zhuǎn)化盤活、改建改造、新建配建、租賃補(bǔ)貼等方式多渠道籌集保障性租賃住房。

??——合理確定租金標(biāo)準(zhǔn)。保障性租賃住房年度租金標(biāo)準(zhǔn)可由項(xiàng)目投資主體或運(yùn)營(yíng)管理單位委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定，原則上不得高于同地段、同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金的90%，租金標(biāo)準(zhǔn)面向社會(huì)公布。企事業(yè)單位、大專院校、科研院所、各類園區(qū)新（改）建運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房，用于解決本單位（園區(qū)）無房職工住房問題的，自行確定租金標(biāo)準(zhǔn)。

??四、房源籌集方式

??（一）轉(zhuǎn)化盤活方式

??主要來源為未配租的公租房、未售出的經(jīng)濟(jì)適用住房、未安置的回遷住房及收回的騰遷置換住房等政府的閑置住房，未售出的普通商品住房、收購的社會(huì)住房，其他符合轉(zhuǎn)化盤活條件的住宅房屋等。人才用房、專業(yè)化住房租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)的集中連片的市場(chǎng)租賃住房納入保障性租賃住房管理。

??（二）改建改造方式

??主要來源為黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位面向職工的租賃住房和集體宿舍等居住存量房屋，以及閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館賓館、廠房倉儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，其他符合改建改造條件的房屋。

??（三）新建配建方式

??主要來源是利用企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)工業(yè)項(xiàng)目配套的行政辦公及生活配套服務(wù)設(shè)施用地，以及商業(yè)商務(wù)集聚區(qū)、地鐵上蓋區(qū)域、公交停保基地等土地，新建的保障性租賃住房。結(jié)合保障性租賃住房需求，可擇地段、選區(qū)域，在部分新建普通商品住房項(xiàng)目中配建一定比例的保障性租賃住房。探索利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房。

??五、優(yōu)惠政策

??（一）土地支持政策

??1.按照職住平衡原則，提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應(yīng)，編制年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)應(yīng)當(dāng)單列租賃住房用地計(jì)劃，并優(yōu)先安排、應(yīng)保盡保。保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應(yīng)，其中以出讓或租賃方式供應(yīng)的，可將保障性租賃住房租賃價(jià)格及調(diào)整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價(jià)款分期收取。

??2.企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地，在符合規(guī)劃、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許用于建設(shè)保障性租賃住房，并變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價(jià)款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式；允許土地使用權(quán)人自建或與其他市場(chǎng)主體合作建設(shè)運(yùn)營(yíng)保障性租賃住房。

??3.在確保安全的前提下，可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項(xiàng)目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項(xiàng)目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限相應(yīng)提高，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，嚴(yán)禁建設(shè)成套商品住宅；鼓勵(lì)將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中各工業(yè)項(xiàng)目的配套比例對(duì)應(yīng)的用地面積或建筑面積集中起來，統(tǒng)一建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。

??4.閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋，在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房。用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價(jià)款。

??（二）資金支持政策

??符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)項(xiàng)目，要積極爭(zhēng)取中央、省級(jí)財(cái)政的各項(xiàng)補(bǔ)助資金。結(jié)合市本級(jí)財(cái)政狀況及保障性租賃住房需求，可利用市級(jí)財(cái)政資金采取國(guó)有開發(fā)單位建設(shè)、收購社會(huì)房源等方式，對(duì)保障性租賃住房發(fā)展給予支持。

??（三）稅收優(yōu)惠政策

??對(duì)利用非居住存量土地和非居住存量房屋，包括商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房改造后出租用于居住的房屋，建設(shè)的保障性租賃住房，在取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，按照《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號(hào)）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

??（四）配套優(yōu)惠政策

??按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，保障性租賃住房項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。利用住宅、宿舍、賓館等用于居住的存量房屋改造改建的保障性租賃住房，在取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，消防設(shè)計(jì)審查驗(yàn)收可按照省關(guān)于既有建筑改造利用消防技術(shù)要點(diǎn)（指南）以及國(guó)家、省有關(guān)既有建筑改造的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。利用非居住存量土地新建和非居住存量房屋改建的保障性租賃住房項(xiàng)目，在取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，其用水、用電、用氣、用熱價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

??（五）金融支持政策

??鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化方式向參與保障性租賃住房建設(shè)管理的市場(chǎng)主體提供中長(zhǎng)期貸款，用于籌集保障性租賃住房。支持符合條件的企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)。支持商業(yè)保險(xiǎn)資金按照市場(chǎng)化原則參與保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)。支持符合條件的保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)在銀行間市場(chǎng)發(fā)債融資，支持符合條件的保障性租賃住房項(xiàng)目申報(bào)基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。

??（六）普通商品房轉(zhuǎn)化支持政策

??對(duì)國(guó)有開發(fā)建設(shè)單位將已建成的普通商品房轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房的，商品房銷售審批可由銷（預(yù)）售轉(zhuǎn)為自持房屋，不辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，不計(jì)入待售商品房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。對(duì)保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)期滿3年，且未申請(qǐng)各級(jí)政府支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展補(bǔ)貼資金、政策的，可適時(shí)予以轉(zhuǎn)化為普通商品房。其他開發(fā)建設(shè)單位可參照?qǐng)?zhí)行。

??（七）住房公積金支持政策

??承租人承租納入保障性租賃住房管理的房屋，符合住房公積金租房提取規(guī)定的，積極為承租人及其配偶提取住房公積金用于支付房租。

??（八）公共服務(wù)支持政策

??符合保障性租賃住房條件的承租家庭，可享有落戶、教育等公共服務(wù)權(quán)益。

??六、項(xiàng)目認(rèn)定

??（一）項(xiàng)目申請(qǐng)

??保障性租賃住房項(xiàng)目申請(qǐng)單位應(yīng)當(dāng)向市、區(qū)住房建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（以下簡(jiǎn)稱住房辦）提出申請(qǐng)，其中市住房辦受理新建配建保障性租賃住房和中省直、市屬項(xiàng)目申請(qǐng)；區(qū)住房辦受理本區(qū)范圍內(nèi)改建改造、區(qū)屬轉(zhuǎn)化盤活項(xiàng)目申請(qǐng)。

??（二）項(xiàng)目認(rèn)定

??市、區(qū)住房辦依據(jù)項(xiàng)目籌集方式，組織有關(guān)成員單位分層次、分性質(zhì)對(duì)申報(bào)保障性租賃住房項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)合審查，對(duì)通過審查的，出具保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書。區(qū)住房辦認(rèn)定的保障性租賃住房項(xiàng)目，須報(bào)市住房辦備案。

??（三）項(xiàng)目審批

??項(xiàng)目單位憑保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書辦理立項(xiàng)、用地、規(guī)劃、施工、消防等審批手續(xù)，并作為執(zhí)行稅費(fèi)、配套等相關(guān)支持政策的依據(jù)。市、區(qū)相關(guān)部門要優(yōu)化審批流程，提高項(xiàng)目審批效率。對(duì)新（改）建保障性租賃住房項(xiàng)目，鼓勵(lì)采取告知承諾制辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可等，探索將建設(shè)工程許可和施工許可并聯(lián)辦理；對(duì)不涉及土地權(quán)屬變化的項(xiàng)目，可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續(xù)。

??（四）交付使用

??保障性租賃住房應(yīng)按照法定程序報(bào)批建設(shè)，不得擅自變更規(guī)模和用途，經(jīng)工程建設(shè)各管理部門驗(yàn)收合格后，方可交付使用。

??七、監(jiān)督管理

??（一）嚴(yán)格建設(shè)管理

??保障性租賃住房應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行工程質(zhì)量管理的法律法規(guī)，確保符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。新建配建保障性租賃住房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)與所在商品房開發(fā)項(xiàng)目的房屋、配套基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等建設(shè)項(xiàng)目同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付使用。保障性租賃住房項(xiàng)目要提供簡(jiǎn)約、環(huán)保的基本裝修，集中式保障性租賃住房應(yīng)當(dāng)按照《關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn)的通知》（建辦標(biāo)〔2021〕19號(hào)）等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

??（二）建立租住管理制度

??堅(jiān)持“誰投資、誰所有”原則，鼓勵(lì)產(chǎn)權(quán)單位選聘經(jīng)驗(yàn)豐富、運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)的第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理保障性租賃住房。加強(qiáng)對(duì)保障性租賃住房供應(yīng)主體的市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范合同管理，嚴(yán)格租金標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)決防止銷售或變相銷售保障性租賃住房。

??（三）嚴(yán)格權(quán)屬管理

??保障性租賃住房項(xiàng)目需整體確權(quán)，不得分割登記、分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押，不得上市銷售或變相銷售。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證應(yīng)附記“保障性租賃住房項(xiàng)目，不得分割進(jìn)行登記、轉(zhuǎn)讓、抵押”。利用企事業(yè)單位自有空閑土地建設(shè)和非居住存量房屋建設(shè)的保障性租賃住房，在征地征收時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法補(bǔ)償。

??（四）建立退出機(jī)制

??除商品房轉(zhuǎn)化項(xiàng)目外，保障性租賃住房項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期限原則上不低于5年，運(yùn)營(yíng)期自項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)起計(jì)算。運(yùn)營(yíng)期內(nèi)，不得改變使用用途。運(yùn)營(yíng)期滿，經(jīng)申請(qǐng)批準(zhǔn)后，可繼續(xù)作為保障性租賃住房出租，也可向市住房辦申請(qǐng)根據(jù)籌集渠道分類退出。對(duì)運(yùn)營(yíng)期滿申請(qǐng)退出的，項(xiàng)目認(rèn)定書自動(dòng)廢止，不再享受相關(guān)優(yōu)惠政策，同時(shí)補(bǔ)繳已享受的免收基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)；對(duì)運(yùn)營(yíng)期未滿5年申請(qǐng)退出的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際運(yùn)營(yíng)時(shí)間、房屋折舊等因素進(jìn)行核算后，返還已享受的各級(jí)政府保障性租賃住房補(bǔ)貼資金。

??（五）納入住房租賃綜合監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)

??將保障性租賃住房統(tǒng)一納入住房租賃綜合監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)監(jiān)管，為住房租賃企業(yè)、出租人、承租人提供網(wǎng)上“一站式”服務(wù)，對(duì)房源信息發(fā)布、租賃等環(huán)節(jié)實(shí)施全流程監(jiān)管。

??（六）完善保障性住房供應(yīng)體系

??加強(qiáng)公租房和保障性租賃住房政策銜接。符合保障性住房政策退出的對(duì)象，可以承租保障性租賃住房。仍在領(lǐng)取公租房貨幣化補(bǔ)貼的新市民、青年人所在家庭和人才住房租賃補(bǔ)貼對(duì)象，可選擇承租保障性租賃住房，租金按市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

??八、保障措施

??（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)

??成立由市長(zhǎng)擔(dān)任組長(zhǎng)、分管副市長(zhǎng)擔(dān)任副組長(zhǎng)的市住房建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，成員單位由市發(fā)改委、市國(guó)資委、市住建局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局、市資源規(guī)劃局、市營(yíng)商環(huán)境局、市市場(chǎng)監(jiān)管局、市金融局、市人社局、市公安局、市教育局、哈公積金中心、市不動(dòng)產(chǎn)中心，南崗區(qū)、道里區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)、平房區(qū)、松北區(qū)政府，國(guó)網(wǎng)哈供電公司、哈供水集團(tuán)、哈排水集團(tuán)、哈物業(yè)集團(tuán)、哈中慶燃?xì)夤镜冉M成。負(fù)責(zé)統(tǒng)籌指導(dǎo)協(xié)調(diào)推進(jìn)全市保障性租賃住房工作，向上爭(zhēng)取國(guó)家、省關(guān)于保障性租賃住房發(fā)展的傾斜政策以及補(bǔ)助資金，制定市保障性租賃住房發(fā)展規(guī)劃、年度計(jì)劃、資金使用及補(bǔ)貼計(jì)劃，發(fā)布保障性租賃住房相關(guān)政策，協(xié)調(diào)解決保障性租賃住房發(fā)展中的共性問題，統(tǒng)籌促進(jìn)各區(qū)域適度發(fā)展。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市住建局，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)小組日常工作。各區(qū)政府要參照成立工作領(lǐng)導(dǎo)小組，設(shè)立住房辦，專職做好轄區(qū)保障性租賃住房推進(jìn)管理工作。

??（二）實(shí)行市區(qū)聯(lián)動(dòng)

??由市住房建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室牽頭，對(duì)全市保障性租賃住房工作進(jìn)行考評(píng)，市領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位按職責(zé)分工對(duì)各區(qū)進(jìn)行政策協(xié)調(diào)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。各區(qū)政府負(fù)責(zé)摸清轄區(qū)內(nèi)保障性租賃住房需求和存量土地、存量房屋資源情況，提報(bào)轄區(qū)保障性租賃住房年度籌集計(jì)劃并實(shí)施。

??（三）做好政策銜接

??各區(qū)、各有關(guān)部門要在梳理現(xiàn)有住房保障政策基礎(chǔ)上，銜接國(guó)家住房保障“三房”體系，落實(shí)好各類支持政策。對(duì)符合規(guī)定的住宅房屋均應(yīng)納入保障性租賃住房規(guī)范管理，并及時(shí)兌現(xiàn)各類政策和稅費(fèi)減免。

??呼蘭區(qū)、阿城區(qū)、雙城區(qū)和各縣（市）政府，可結(jié)合轄區(qū)實(shí)際情況參照?qǐng)?zhí)行，具體政策措施自行制定。

??本方案自印發(fā)之日起施行，有效期5年。

??文件下載：哈政辦規(guī)〔2022〕12號(hào)哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)哈爾濱市加快發(fā)展保障性租賃住房實(shí)施方案的通知.doc

??相關(guān)解讀：《哈爾濱市加快發(fā)展保障性租賃住房實(shí)施方案》解讀