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濰坊市住建局等五部門聯合印發《關于進一步優化調整房地產相關政策的通知》

??根據國家、省有關工作部署，圍繞嚴控增量、優化存量、提高質量，聚焦推動房地產市場止跌企穩，結合我市實際，提出以下政策措施。

??一、合理控制新增商品住宅用地供應。對商品住宅去化周期超過36個月的縣市區、開發區，暫停供地。去化周期超過18個月的，限制供地，按照“盤活多少、供應多少”原則，根據年內竣工和收回的存量商品住宅用地面積，動態確定其新出讓商品住宅用地面積。

??二、切實優化商品房存量。支持各縣市區、開發區積極爭取國家保障性住房再貸款政策，優選1-2家政府保障性住房收購主體，細致摸排保障性住房需求底數和已建成存量商品房情況，收購戶型面積合適、價格合適、位置合適的已建成存量商品房用作保障性住房。對金融機構發放的支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房用作保障性住房的貸款，人民銀行向金融機構發放再貸款的比例從貸款本金的60%提升到100%。

??三、盤活閑置存量土地資源。落實屬地政府主體責任，支持企業開發建設，對超期一年以內的未開發土地，企業承諾在一定期限內動工的，允許簽訂補充協議，重新約定開竣工日期和違約金繳納條款。充分利用二級市場流通轉讓，為企業轉讓土地、合作開發等提供服務。對非企業自身原因造成閑置，企業無力繼續開發、也難以轉讓的，政府與企業協商收回土地，合理確定回購價格；對企業原因超期未動工兩年以上的閑置土地，應依法無償收回。

??四、推進高品質住宅開發建設。對新競得宗地的高品質住宅項目，或經區級研究同意按照《濰坊市住宅規劃設計品質提升指引》調整規劃并經主管部門確認整宗地未銷售（含預售）的住宅項目，在不影響交通組織、消防安全、相鄰權利人權益且滿足綠地率等情況下，住宅建筑首層可設置庭院。庭院面積不計入建筑密度和綠地率，進深不大于7米，圍墻高度不大于1.8米（設置北向庭院、確需設置實體圍墻或圍墻高度超過1.8米等應進行專題論證），沿東西向主次干路及30米以上城市道路的庭院不得設置實體圍墻，可采用起到景觀遮擋作用的通透性圍墻或綠籬，庭院內不得設置永久性建筑物。住宅首層可設計下復式結構，并采用采光井、下沉庭院等措施，提高居住生活體驗。

??五、優化容積率計算規則。對新開工項目優化完善計容建筑面積計算規定。①配建的社區黨群服務中心、衛生服務設施、養老服務設施、托育設施、體育健身設施、應急物資儲備房間等公共服務配套設施，不計入容積率。②建筑保溫層外的保護層、找平層、飾面層（含幕墻）等，不計入容積率。③住宅建筑開敞式陽臺、封閉式陽臺水平投影面積合計不超套內建筑面積的20%，且進深不超過2.1米的部分，按照水平投影面積的1/2計入容積率；進深或面積比例超出上述規定的部分，按其水平投影面積計算容積率。④每套住宅用于放置集中空調外機等的設備平臺水平投影面積不大于4.5平方米的不計入容積率，不符合上述要求的按照開敞陽臺規則計算建筑面積并計入容積率。⑤建筑高度不超過54米的住宅建筑，每戶可設置一處建筑主體結構以外且不封閉、進深不小于2.1米且不大于4米、高度不小于兩個自然層、水平投影面積不超過住宅套內建筑面積25%的戶屬空中花園。戶屬空中花園進深在2.1米以內的部分，按其水平投影面積的1/2計入容積率，在2.1-4米的部分不計入容積率。住宅同時設有陽臺和戶屬空中花園的，陽臺應為封閉式，陽臺外不得再設戶屬空中花園。

??六、優化新發放個人住房貸款服務。商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房，最低首付款比例統一為不低于15%，具體首付款比例由商業銀行根據客戶風險狀況和意愿，與客戶協商確定。商業性個人住房貸款借款人自主選擇固定利率或浮動利率作為定價方式，與金融機構協商約定重定價周期，更好滿足剛性和改善性住房需求。

??七、降低存量個人住房貸款利率。完善商業性個人住房貸款利率定價機制，促進降低存量房貸利率。2024年10月31日前，各銀行機構統一對符合條件的存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調整，對于LPR基礎上加點幅度高于－30BP的存量房貸，將其加點幅度調整為不低于－30BP。

??八、強化住房公積金支撐保障作用。住房公積金最高貸款額度上限提高到100萬元；在我市購買首套自住住房的多子女家庭，住房公積金最高貸款額度上限提高到120萬元；符合申請住房公積金個人貸款條件的高層次人才，在我市首次購房申請住房公積金貸款的，最高貸款額度上限提高到200萬元；購買高品質住宅、裝配式住宅的，在上述基礎上各提高10萬元。適時推出“商轉公”政策。在山東省行政區域內新購住房的，取消購房提取住房公積金的戶籍地或工作地限制。

??九、加大“白名單”項目支持力度。優化住宅類資金業務受委托銀行考核辦法，對支持“白名單”項目融資的銀行，在住房公積金、住宅維修資金、商品房預售資金等存放和銀行考核賦分上加大權重；對工作不積極的銀行可采取在業務承辦銀行招標委托中予以剔除、依法依規約談等負面懲戒措施。

??十、推行轉移預告登記。在商品房“以舊換新”中，開發企業收購的存量住房可以辦理轉移預告登記，辦理預告登記的住房在賣出后，可由開發企業申請注銷預告登記，舊房權利人與舊房購買人申請辦理轉移登記。

??本通知自印發之日起實施。實施期內遇上級政策調整，按調整后相關政策規定執行。

??濰坊市住房和城鄉建設局

濰坊市自然資源和規劃局

中國人民銀行濰坊市分行國家金融監督管理總局

濰坊監管分局

濰坊市住房公積金管理中心

2024年10月12日