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??區(qū)政府各委、辦、局，各管理局（管委會），各直屬企業(yè)，各街道辦事處、鎮(zhèn)政府：

??現(xiàn)將《浦東新區(qū)不成套職工住宅更新改造實施細(xì)則》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

??浦東新區(qū)人民政府

??2024年10月28日

??浦東新區(qū)不成套職工住宅更新改造實施細(xì)則

??第一章 總則

??第一條（目的和依據(jù)）

??為規(guī)范高效推動浦東新區(qū)不成套職工住宅更新改造，維護公共利益和公房承租戶權(quán)益，根據(jù)《上海市城市更新條例》及其他有關(guān)規(guī)定，結(jié)合浦東新區(qū)實際，制定本細(xì)則。

??第二條（適用范圍）

??浦東新區(qū)不成套職工住宅更新改造適用本細(xì)則。更新改造涉及歷史風(fēng)貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑等保留保護的，還應(yīng)符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。

??第三條（改造方式）

??不成套職工住宅更新改造采取拆除重建或成套改造方式實施。

??實施拆除重建的，房屋應(yīng)當(dāng)位于規(guī)劃住宅用地上，坐落區(qū)域應(yīng)當(dāng)具備施工出入和作業(yè)所需條件，重建的房屋應(yīng)當(dāng)滿足本市拆除重建的相關(guān)規(guī)定。實施成套改造的，原房屋應(yīng)當(dāng)具備改造條件，改造后的房屋應(yīng)當(dāng)符合相應(yīng)功能使用需求。

??第四條（公益性抽戶）

??為實現(xiàn)公共利益，僅可部分回搬或無法回搬安置的項目結(jié)合抽戶退出公房承租權(quán)（以下簡稱“抽戶”）實施更新改造，抽戶實施方案應(yīng)當(dāng)納入更新改造實施方案。抽戶涉及公房承租人他處實物安置的，可以使用征收安置住房。

??無法回搬安置并采取全部抽戶的項目，原房屋應(yīng)當(dāng)在符合相應(yīng)功能使用需求前提下，改建用于社區(qū)服務(wù)、建設(shè)者之家、保障性租賃住房等公益用途。

??第五條（部門職責(zé)）

??區(qū)房管部門負(fù)責(zé)不成套職工住宅更新改造的行業(yè)管理、業(yè)務(wù)指導(dǎo)和綜合協(xié)調(diào)，指導(dǎo)街鎮(zhèn)和實施主體落實更新改造具體任務(wù)。

??區(qū)規(guī)劃資源部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)更新改造項目的規(guī)劃研究方案，組織實施規(guī)劃設(shè)計方案征詢，按事權(quán)分工推動規(guī)劃調(diào)整，牽頭風(fēng)貌保護相關(guān)工作，辦理規(guī)劃土地審批手續(xù)。

??區(qū)發(fā)改、財政、生態(tài)環(huán)境、司法、公安、城管綜合執(zhí)法等部門按各自職責(zé)分工配合開展不成套職工住宅更新改造工作。

??街鎮(zhèn)承擔(dān)更新改造的穩(wěn)定管控等屬地責(zé)任，推動、協(xié)調(diào)更新改造全流程工作。

??第六條（實施主體）

??不成套職工住宅產(chǎn)權(quán)單位或其委托經(jīng)營單位（以下統(tǒng)稱“公房產(chǎn)權(quán)單位”）是更新改造的實施主體，負(fù)責(zé)做好更新改造相關(guān)的各項具體工作，落實改造所需要素。

??同一更新改造范圍內(nèi)有兩個以上公房產(chǎn)權(quán)單位的，由公房產(chǎn)權(quán)單位協(xié)商確定實施主體；無法協(xié)商確定的，由區(qū)房管部門報區(qū)政府批準(zhǔn)確定。

??實施主體可委托房屋征收事務(wù)所等第三方機構(gòu)具體實施更新改造項目涉及的調(diào)查摸底、簽約協(xié)商等工作。

??第二章 更新改造的籌備

??第七條（項目評估）

??街鎮(zhèn)組織公房產(chǎn)權(quán)單位、相關(guān)專業(yè)力量開展現(xiàn)場排摸、調(diào)研分析，在對房屋質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、規(guī)劃條件、實施路徑等情況進行綜合分析并形成報告后，向區(qū)房管部門申報更新改造需求，提出擬更新改造范圍和實施方式的建議。

??區(qū)房管部門組織區(qū)發(fā)改、財政、規(guī)劃、屬地街鎮(zhèn)等部門和單位進行項目評估論證并形成評估結(jié)果。評估結(jié)果應(yīng)明確項目范圍、實施方式和計劃配套等。

??第八條（更新改造范圍）

??更新改造范圍應(yīng)當(dāng)結(jié)合不成套職工住宅坐落區(qū)域和項目實際確定，應(yīng)當(dāng)包括內(nèi)部道路、綠化和配套設(shè)施等用地范圍。

??第九條（初步意愿征詢）

??街鎮(zhèn)組織實施主體充分征求項目更新改造范圍內(nèi)公房承租人意見。經(jīng)范圍內(nèi)80%以上的公房承租人同意后，啟動后續(xù)工作。

??第十條（申報更新計劃）

??街鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)組織實施主體向區(qū)房管部門報送更新改造實施計劃，區(qū)房管部門應(yīng)在征求相關(guān)部門意見后報區(qū)政府審核實施計劃。區(qū)政府審核同意且拆除重建項目取得立項批復(fù)后，區(qū)房管部門將計劃報市房管部門申請列入本市舊住房更新實施計劃。

??第十一條（前期手續(xù)和資金來源）

??拆除重建項目按基建項目實行審批制，實施主體作為項目法人，由實施主體辦理項目前期審批手續(xù)。項目資金來源為區(qū)級財力基建資金。

??成套改造項目納入?yún)^(qū)財政專項，由實施主體辦理前期相關(guān)手續(xù)。項目資金來源為區(qū)級部門預(yù)算資金。

??第三章 更新改造的實施

??第十二條（編制實施方案）

??拆除重建項目在取得規(guī)劃土地意見書、上報工程可行性研究報告后，街鎮(zhèn)可組織實施主體編制更新改造實施方案。

??成套改造項目在更新改造實施計劃經(jīng)區(qū)政府審核通過后，街鎮(zhèn)可組織實施主體編制更新改造實施方案。

??實施方案應(yīng)當(dāng)包括編制依據(jù)、更新改造范圍、相關(guān)主體、安置方式和標(biāo)準(zhǔn)、協(xié)議生效條件、預(yù)計實施周期等內(nèi)容。涉及抽戶的項目應(yīng)當(dāng)在實施方案中明確安置房源區(qū)位。

??第十三條（方案公示）

??實施方案經(jīng)區(qū)房管部門組織相關(guān)部門、單位論證通過后，應(yīng)當(dāng)在更新改造范圍內(nèi)公示，征求公房承租人意見，公示時間不少于10日。更新改造項目涉及規(guī)劃設(shè)計方案的，規(guī)劃設(shè)計方案應(yīng)當(dāng)與實施方案一同公示。

??實施方案公示后，不得實施改變房屋用途、改建房屋等影響更新改造的行為。

??第十四條（舊房調(diào)查）

??街鎮(zhèn)組織實施主體對不成套職工住宅的基本情況進行調(diào)查，不動產(chǎn)登記部門、公房承租人等應(yīng)當(dāng)予以配合。

??第十五條（征詢座談）

??公房承租人可以在實施方案公示后的5日內(nèi)提出召開意見征詢座談會申請，街鎮(zhèn)根據(jù)申請組織實施主體召開座談會。申請人數(shù)較多的，可以協(xié)商確定代表參會。

??第十六條（方案認(rèn)定）

??實施主體應(yīng)當(dāng)將優(yōu)化完善后的實施方案，經(jīng)由街鎮(zhèn)報區(qū)房管部門同意。

??第十七條（調(diào)查結(jié)果）

??不成套職工住宅調(diào)查結(jié)果確認(rèn)時點為區(qū)房管部門同意實施方案之日。調(diào)查結(jié)果經(jīng)過財務(wù)監(jiān)管和檢查后，應(yīng)當(dāng)在更新改造范圍內(nèi)公示。公示內(nèi)容包括不成套職工住宅的承租人、位置、面積和房屋類型。

??第十八條（調(diào)查依據(jù)）

??公房承租人以租用公房憑證所記載的承租人為準(zhǔn)。公房承租人死亡或者戶口遷離本市的，可以根據(jù)相關(guān)規(guī)定確定公房承租人。協(xié)商不一致的，由項目公信評議小組組織當(dāng)事人協(xié)商確定公房承租人；協(xié)商仍不一致的，可以由公房產(chǎn)權(quán)單位按相關(guān)規(guī)定確定公房承租人，并留存相關(guān)過程記錄及有關(guān)證據(jù)資料。

??不成套職工住宅房屋類型以公房管理資料記載為準(zhǔn)。公房管理資料沒有記載的，由實施主體委托專業(yè)機構(gòu)實施鑒定。

??不成套職工住宅面積一般以租用公房憑證所記載的建筑面積為準(zhǔn)；租用公房憑證記載的是居住面積且已經(jīng)過登記測繪的，以不動產(chǎn)權(quán)證（房地產(chǎn)權(quán)證）和不動產(chǎn)登記簿記載或測繪的建筑面積為準(zhǔn)；未經(jīng)測繪的，參照《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈上海市國有土地上房屋征收與補償實施細(xì)則〉若干具體問題的意見》的有關(guān)規(guī)定計算建筑面積，其中：

??（一）職工住宅（新工房）3（3）類房屋（標(biāo)準(zhǔn)較低、小梁薄板結(jié)構(gòu)、設(shè)備較差的及五十年代建造的二萬戶新工房均屬此類）的換算系數(shù)為1.65；

??（二）其余不成套、無電梯新工房的換算系數(shù)為1.94。

??第十九條（評估機構(gòu)的選定）

??被改造房屋和安置房屋相關(guān)價格由具有資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，參照國有土地上房屋征收評估有關(guān)規(guī)定評估確定。

??實施方案公示后，實施主體發(fā)布評估項目并接受評估機構(gòu)報名。報名時間不少于3個工作日。

??街鎮(zhèn)負(fù)責(zé)組織公房承租人協(xié)商選擇評估機構(gòu)；協(xié)商不一致的，可以通過投票或搖號等方式確定。

??第二十條（實施評估）

??經(jīng)確定的評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)與實施主體簽訂委托協(xié)議，并以區(qū)房管部門同意實施方案之日為時點開展評估工作。相關(guān)評估情況應(yīng)當(dāng)及時向委托方、街鎮(zhèn)和區(qū)房管部門報告。

??被改造房屋的分戶評估結(jié)果應(yīng)由評估機構(gòu)在約定期限內(nèi)出具，并在更新改造范圍內(nèi)公示，街鎮(zhèn)和實施主體應(yīng)當(dāng)組織評估機構(gòu)開展答疑。評估機構(gòu)還應(yīng)當(dāng)按約定出具被改造房屋評估均價、安置房屋一房一價評估報告。

??對評估結(jié)果有異議的，可以參照國有土地上房屋征收評估有關(guān)規(guī)定申請復(fù)估和鑒定。

??第二十一條（安置意向）

??更新改造項目需達到最低抽戶比率的，由街鎮(zhèn)組織實施主體確認(rèn)公房承租人選擇的安置方式。抽戶比率達標(biāo)的，方可啟動更新改造協(xié)議簽約。

??第二十二條（制定細(xì)則）

??實施主體綜合項目實際，在區(qū)房管部門的指導(dǎo)下編制更新改造項目操作細(xì)則和選房安置規(guī)則。生效后的細(xì)則、規(guī)則需報送區(qū)房管部門。

??第二十三條（細(xì)化籌備）

??街鎮(zhèn)組織實施主體按照公開公正、電子簽約要求開展場地布置、電子簽約硬件布設(shè)、數(shù)據(jù)錄入鎖定等各項籌備工作。區(qū)房管部門組織開展現(xiàn)場檢查。

??實施主體應(yīng)當(dāng)同步足額、足量落實安置所需資金和房源。

??第二十四條（啟動簽約）

??實施主體經(jīng)由街鎮(zhèn)向區(qū)房管部門報告簽約開始時間等信息后啟動簽約。

??第二十五條（協(xié)議生效）

??實施主體應(yīng)當(dāng)與公房承租人簽訂更新改造協(xié)議。簽約比率達到95%以上，協(xié)議方可生效。

??項目操作細(xì)則和協(xié)議文本應(yīng)當(dāng)明確協(xié)議生效條件。成套改造項目可以結(jié)合實際在實施方案中明確特定的協(xié)議生效條件和操作規(guī)則。

??第二十六條（交房搬遷）

??公房承租人應(yīng)當(dāng)按照約定期限履行水電煤氣等公用事業(yè)費用和公房租金結(jié)算、公房退租、搬遷交房（含共同居住人和其他房屋使用人遷出）等義務(wù)。

??實施主體應(yīng)當(dāng)按照約定向公房承租人支付差價或安置款、臨時安置補助等，辦理入戶安置手續(xù)。

??第二十七條（行政調(diào)解與決定）

??項目簽約率達到95%以上且協(xié)議生效后，公房承租人拒不配合更新改造的，實施主體可以向區(qū)政府申請行政調(diào)解；調(diào)解不成的，可以報請區(qū)政府依法作出行政決定。行政調(diào)解和決定、決定執(zhí)行等按照《上海市舊住房更新有關(guān)行政調(diào)解和決定的若干規(guī)定》執(zhí)行。

??第二十八條（后續(xù)手續(xù)辦理）

??更新改造項目按規(guī)定納入新、改、擴建項目審批流程管理。建設(shè)完成后，按規(guī)定辦理房屋權(quán)屬調(diào)查等手續(xù)。

??第四章 更新改造的標(biāo)準(zhǔn)

??第二十九條（安置方式）

??更新改造項目按戶實施安置，以租用公房憑證等證明材料計戶。

??更新改造項目一般采用原地承租權(quán)安置，結(jié)合抽戶實施的項目可實施他處實物安置和貨幣安置。三種方式均遵循同等價值調(diào)換原則。

??第三十條（安置金額）

??公房承租人的安置金額=被改造房屋評估價格*80%+綜合平衡補助。

??被改造房屋評估價格=被改造房屋建筑面積*評估單價，評估單價低于項目評估均價的按評估均價計。

??綜合平衡補助標(biāo)準(zhǔn)在項目操作細(xì)則中予以明確。

??第三十一條（承租權(quán)安置）

??采用原地承租權(quán)安置的，每戶公房承租人限取一套原地建設(shè)公房承租權(quán)，選房安置實施一房一價、同等房型、公開搖號。

??原地建設(shè)公房承租權(quán)金額=原地安置房屋建筑面積*安置單價*80%。原則上，取得原地建設(shè)公房承租權(quán)的金額不得超過安置金額；安置金額不足以取得原地安置房屋最小戶型承租權(quán)的，可以補差取得一套最小戶型的承租權(quán)。

??原地建設(shè)公房租金按現(xiàn)行公房租金標(biāo)準(zhǔn)作相應(yīng)調(diào)整。

??第三十二條（他處實物安置）

??采用他處實物安置的，選房安置實施一房一價、公開搖號。他處安置房源金額=他處安置房屋建筑面積*安置單價。公房承租人選購他處安置房源的金額不得超過安置金額。

??第三十三條（貨幣安置）

??選擇貨幣安置的，按項目實施方案和操作細(xì)則的規(guī)定執(zhí)行。

??第三十四條（更新補助）

??更新改造項目房屋裝修、設(shè)施移裝等不再另行實施價值評估，給予一次性更新補助，具體標(biāo)準(zhǔn)在實施方案中明確。

??第三十五條（聯(lián)動獎勵）

??更新改造項目可設(shè)置簽約聯(lián)動獎勵。公房承租人在規(guī)定的簽約期內(nèi)簽約，并按約定搬遷的，可享受簽約聯(lián)動獎勵。聯(lián)動獎勵標(biāo)準(zhǔn)在項目操作細(xì)則中明確。

??除不可抗力外，簽約期內(nèi)未能簽約、簽約后協(xié)議未能生效、未按約定履行交房搬遷義務(wù)的公房承租人不得享受聯(lián)動獎勵。

??第三十六條（搬家補助）

??更新改造項目設(shè)置搬家補助，補助標(biāo)準(zhǔn)在項目操作細(xì)則中明確。被強制執(zhí)行的承租人不享受搬家補助。

??第三十七條（臨時安置補助）

??更新改造項目設(shè)置臨時安置補助，補助按月計算，補助標(biāo)準(zhǔn)在項目操作細(xì)則中明確。

??臨時安置補助自公房承租人將被改造房屋交出當(dāng)月起開始發(fā)放，至通知辦理入戶手續(xù)當(dāng)月為止。選擇全現(xiàn)房安置或貨幣安置的，一次性給予3個月的臨時安置補助。選擇部分現(xiàn)房安置或貨幣安置的，臨時安置補助金額應(yīng)當(dāng)按比例核減。

??采用他處期房安置或原地安置的，應(yīng)當(dāng)在項目操作細(xì)則中明確過渡期。

??第五章 其他事項

??第三十八條（系統(tǒng)公房和部隊資產(chǎn)）

??不成套職工住宅為系統(tǒng)公房或部隊資產(chǎn)的，街鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)牽頭與系統(tǒng)公房或部隊資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)單位對接，提前協(xié)商明確更新改造范圍、實施方式、實施機制、實施主體、資金來源等事項。

??第三十九條（配套管線）

??更新改造項目涉及的市政管線無法匹配改建后房屋使用需求的，應(yīng)當(dāng)納入更新改造項目一并實施。

??第四十條（財務(wù)監(jiān)管）

??更新改造項目應(yīng)當(dāng)按要求采取全過程財務(wù)、投資閉環(huán)監(jiān)管。

??第四十一條（安置歸屬）

??公房承租人所得的安置款、獎勵費、補助費、安置房歸屬參照有關(guān)規(guī)定，在實施方案和協(xié)議中明確。

??第四十二條（配套政策）

??公房承租人使用安置款購買住房或取得安置房的，按照本市有關(guān)規(guī)定享受購房、稅收等優(yōu)惠政策。

??第四十三條（文件執(zhí)行）

??本細(xì)則自2024年11月1日起施行，有效期至2029年10月31日。施行前已啟動實施不成套職工住宅更新改造的項目按原路徑和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

??本細(xì)則中涉及的日期，除明確為工作日外，均為自然日。