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關于推進個人存量住房交易“帶押過戶”有關工作的通知

京銀保監發〔2023〕45號

各相關單位:

??為持續優化營商環境，進一步提升不動產交易、登記和金融服務水平，根據《中華人民共和國民法典》及《自然資源部 國家稅務總局 中國銀保監會關于協同推進“互聯網+不動產登記”方便企業和群眾辦事的意見》（自然資發〔2020〕83 號）等相關規定，現就推進本市個人存量住房交易“帶押過戶”有關事項通知如下。

??一、適用情形

??符合《自然資源部 中國銀保監會關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》（自然資發〔2023〕29號）要求，且同時滿足四方面條件。（1）本市個人存量住房交易；（2）交易住房在轄內商業銀行設立且僅存一次有效抵押；（3）交易賣方未結清貸款為個人住房商業貸款,或已還清公積金貸款且無相應抵押登記的組合貸款；（4）交易買方全款或辦理個人住房商業貸款購房。

??二、辦理流程

??（一）簽訂買賣合同。買賣雙方自行或在中介機構撮合下達成房屋買賣意向，簽訂房屋轉讓合同，約定同意“帶押過戶”。

??（二）辦理房屋網簽。買賣雙方通過存量房交易服務平臺辦理網上簽約。

??（三）向銀行申請“帶押過戶”。參考流程如下：

??1.跨行貸款購房模式（買賣雙方貸款機構為不同銀行，即抵押權人為不同銀行，下同）。買賣雙方向銀行申請“帶押過戶”，與雙方貸款銀行簽訂協議，約定首付款監管賬戶、賣方貸款銀行收款賬戶等事項；買方申請貸款，買方貸款銀行按照市場化原則自主審批，如首付款和貸款金額之和不足以結清賣方貸款，賣方需向賣方貸款銀行補齊差額部分；雙方貸款銀行通過北京金融綜合服務網交互信息（未接入北京金融綜合服務網的銀行通過事前約定方式交互信息）；買方將首付款交至約定的監管賬戶。

??2.同行貸款購房模式（買賣雙方貸款機構為同一銀行，即抵押權人為同一銀行，下同）。買賣雙方向銀行申請“帶押過戶”，簽訂相關協議，約定首付款監管賬戶等事項；買方申請貸款，銀行按照市場化原則自主審批，如首付款和貸款金額之和不足以結清賣方貸款，賣方需向銀行補齊差額部分；買方將首付款交至約定的監管賬戶。

??3.買方全款購房模式。買賣雙方向賣方貸款銀行申請“帶押過戶”，簽訂相關協議，約定交易資金監管賬戶等事項；買方將購房款交至約定的監管賬戶。

??（四）辦理“帶押過戶”登記手續。買賣雙方及相關方在不動產登記中心辦理“帶押過戶”。

??（五）銀行貸款發放及結清。參考流程如下：

??1.跨行貸款購房模式。買方貸款銀行方面：確認“帶押過戶”完成信息；對房產增設第二順位抵押權；將首付款和貸款劃至約定的賣方貸款銀行收款賬戶。賣方貸款銀行方面：確認款項到賬信息；結清貸款并解除房屋抵押權；將剩余資金轉至賣方本人收款賬戶。

??2.同行貸款購房模式。銀行對房產增設第二順位抵押權；發放買方貸款至約定的監管賬戶，扣劃資金結清賣方貸款；解除賣方貸款抵押權，將剩余資金轉至賣方本人收款賬戶。

??3.買方全款購房模式。賣方貸款銀行用購房款結清貸款；解除房屋抵押權；將剩余資金轉至賣方本人收款賬戶。

??三、工作要求

??（一）規范交易撮合服務。各房地產中介機構要加強人員培訓，充分掌握本通知適用范圍及操作流程，及時對合同條款進行補充完善，全面提高服務效率。在提供經紀服務時，要主動向買賣雙方介紹“帶押過戶”交易模式，不得強制使用“過橋貸”等增加客戶交易成本。

??（二）優化金融服務。各商業銀行要主動完善內部制度，優化業務流程，改進信息系統，建立健全風險管控機制，積極回應符合適用情形下客戶的“帶押過戶”需求。不得因辦理“帶押過戶”向客戶收取額外擔保費或服務費。

??（三）完善登記服務。各不動產登記機構要進一步提升登記服務水平，為各方權利主體做好業務咨詢與指導工作。充分發揮綜合服務窗口優勢，一窗辦理不動產轉移登記、抵押權變更登記及抵押權設立登記業務，做到共性材料不再重復提交，實現“帶押過戶”一站式辦理。

??（四）做好網簽配套服務。各區級房屋交易窗口、各房地產經紀機構在提供存量房屋網簽服務時，針對交易房屋已設定抵押權且新的買受人知情的，可繼續辦理存量房屋網簽業務。

??各單位在執行過程中遇到問題時，要及時向主管部門報告。

中國銀保監會北京監管局

中國人民銀行營業管理部

北京市規劃和自然資源委員會

北京市住房和城鄉建設委員會

2023年3月31日