竇文章：尊敬的麥克省長、市長，各位專家，首先自己介紹一下，我是來自北京大學的一位學者，主要是研究規劃和旅游發展方面的，同時我也是人居委專家組的成員。非常高興今天上午邁克爾教授能帶領我們去參觀兩個非常好的成功的綠色項目。
    今天我和大家剛才講的主題可能相比起來更宏觀一些，主要是討論在新常態下的中國房地產市場發展趨勢，以及這些趨勢對城市規劃的影響，我想宏觀發展趨勢對規 劃的影響是非常大的。在這里有一個關鍵詞叫“新常態”，我不知道邁克爾他們是否知道“新常態”的意思？因為在中國都在講新常態，主要是講的美麗中國，我們 增長速度要稍微降低一點，但是轉型質量要提高。
    今天我們講的美麗中國，還有一帶一路的戰略，其實都是跟這個題目有關系。亞洲投資銀行也和這個占了一部分，今天我們分享有三個方面的內容：第一個是中國房地產發展趨勢；第二個是進一步的細分市場；第三個它的影響是什么？
    我從四個方面來討論房地產市場發展趨勢。第一個是政策環境。主要是幾個關健詞一個是“去庫存”、“促消費”、“穩增長”，這是我們中國房地產市場的主導方 向。從去年的第一季度開始，行政化的市場越來越弱，而市場手段越來越強。第二個是市場的動態，我們看這些數據顯示出許多城市的房地產價格在下降，就是微 跌，尤其在一線城市的成交量在回暖，那么房地產投資，增長也趨于放緩。藍線表示的是月成交面積，紅色表示的是季度的成交面積。我們可以看到，國家在“國十 條”、“國八條”、“國五條”都是在打壓房地產的價格。但是近期我們可以看到，通過央行降息的手段，在提升房地產。
    這是一個市場的動態。那么說企業自身的發展，除了我們把庫存量降低，控制目標和增加率，這是一個基本的企業對策。但同時尋求轉型，企業的轉型。比如說通過一些高科技，通過移動互聯網的手段來提高自己發展方向，或者把移動互聯網的技術帶到房地產發展新興的業態。
    這個圖是全國大概15家比較好的企業，他的銷售金額、月度目標，我們可以看到除了首創置業，因為這個是經濟適用房，其他的都是保持在10%的增長率，也有 企業是負增長。大家可以發現首創置業40%，為什么這么高呢？因為它是保障房銷售比較高的一個增長率。所以說通過前面的分析，未來2-3年之內我們行業 看，它的回暖的跡象雖然是有，但是我們覺得還是中長期面臨結構性調整，也就是說企業的變革之路是比較漫長的。所以我們覺得還是比較白銀時代，還是這樣的一 個趨于下緩的趨勢。
    那么，總的來看，在一線城市趨于平緩，略有上漲，但是在二線、三線城市，面臨很大的一個調整期。這是我講的第一個問題。
    第二個問題，我主要是對一些細分的市場做一個簡單的描述。因為這個是房地產或者說我們規劃的一些新的發展趨勢和方向或者是重點。大家都知道我們在中國大概 從90年代中后期在全國建了許多的高新區域，比如說高新技術區、工業區，或者叫開發區，建了很多這樣的，以工業化背景為條件，以產業為依托這一些空間，我 們叫園區的空間，就像上面我們參觀的，大概就是這一個比較典型的代表。比如說像港口縣的園區，我們城市里面也有園區，還有我們圖里面表現的在郊區劃一塊 地，然后就成了園區，所以這個很多。因為工業地產消費者總是這些客戶，主要是公司、企業和個體，它和房地產不一樣，不等同于住宅，這是很大的一個特點。所 以目前這樣一個發展的方向，目前還沒有停止，還處于增長的趨勢在中國。

    在中國目前出現兩大類的工業地產，第一個是工業廠房，標準化的定制廠房，還有工業園區，這是兩大類。所以說工業園區里面又包括綜合工業區、科技園區、物流 園區、專業園區和企業總部這些類別。這些工業地產的發展趨勢，我們覺得從一般到一個更多的辦公樓宇結構形態的調整，現在變化很大。所以今天上午我們參觀的 GRANVILE ISLAND對我們的啟發很大，它的業態豐富多彩對我們有非常好的啟發。因為現在這些工業產業地產發展都面臨一個業態比較單一，所以說現在這個發展方向都 是多業態的調整。所以這方面綠色建筑的標準將來也成為一個很重要的重點，一個重點要改造的地方，這是第一個。第二個就是養老地產，在中國市場比較巨大，當 然我們叫養老地產。

    加方提問：養老地產的具體概念是指把以前居住改進成養老，還是什么意思的養老，能不能再解釋一下。
    竇文章：后面我會提到養老地產具體概念，就是會有一些把原來居住變成養老地產；還有一部分是新建的。大家知道我們預測到2050年老齡人口達到4億之多，也就是說30%之多，現在大概是這樣的規模。現在是從20%到2050年的35%。所以這個養老地產來源于剛才講到，一個是已有的要做一些改造，但是更多的按照國家這種會圈一些新地，一塊新的地產出來專門做養老。
    這個是養老地產的分布，在國家的三個區域，環渤海、長三角和珠三角，有許多專門以養老地產為核心的企業或者是地產形成。目前養老住宅的模式大概有這么幾個方面，一個是企業盈利的，一個是政府福利性的。其中企業型包括老年公寓和老年社區，但是目前因為養老地產的發展盈利模式很難，將來是一個趨勢。因為這里面不同類型它的收益模式不一致，所以將來這個里面做綠色的，環保可能就會有難度，因為它的引領模式并不是很清晰，一方面靠政府補貼；另一方面靠自己市場運作，這個有一個不公平的一個戰略現象，所以這方面的預測，規劃和綠色建筑可能有很大的難度。
    第三類就是現在在中國大陸比較熱的就是旅游地產，我們叫旅游綜合體。比如說大家知道主題公園就是迪士尼，或者我們看長隆公園，這是第一個，主題公園型的。第二類就是濱海度假型的，像好多好的小島很多，馬爾代夫、巴黎，包括在溫哥華都有很多度假型的。在中國現在還有一個很大的一個發展跡象叫城鎮化改造，特別是以鄉村文化，鄉村小鎮，在城市化改造當中出現的一些旅游地產的一些類型。現在目前我們叫做城市化的改造過程當中對上萬個具有特色的小的鄉村可能會面臨很大的威脅。這其實是現代化和傳統文化的沖突，產生主要的焦點。還有一些山地度假，也是做的比較成功，像萬達。旅游地產的類型在國內比較熱。因為旅游地產在中國，因為中國的差異性很大，所以旅游的景區很多。現在在旅游景區當中做旅游開發這種熱度是不減的，所以矛盾也很大。所以說我們講綠色建筑、綠色環保，并不是在城市的住宅里面，而我剛才講到的工業地產，講到的養老地產和旅游地產，在中國都面臨這樣的問題，但是這方面的綠色建筑的規劃考慮也要列入到我們的試點范圍之內。
    最后一類，講到了關于城市綜合體，我們叫做城市商業綜合體。把商業住宅、辦公、餐飲、會議一體，大型的商業綜合體，在中國的大城市都有這樣的，以萬達為代表。在中國的許多新區的開發都借鑒了綜合體的模式，有高套住宅，有花園，有購物中心，還有公寓，都在5萬平米以上。所以這樣成功的案例也很多，在中國大陸許多一線城市都在做這樣的綜合體，更糟糕的是在二線、三線城市也在做這的大型綜合體，這可能對于我們建筑綠色環保的要求越來越高。
    北京有三里屯，這是一個老的社區的改造。我們叫酒吧一條街，原來是個非常傳統的街區，經過改造以后變成一個高檔的時尚社區。所以說在中國的大陸，現在我們叫做有許多老的城市，但是叫老的新城，和我們在美國看到的叫新的老城有一個很大的反差。
    最后一個問題，這樣的一個房地產發展的趨勢，對我們城市規劃，對綠色建筑的標準有哪些影響？我覺得以北京、上海這兩個地方簡單談一談我的一些觀點。像北京和上海都超過兩千萬以上的大城市，的確發展有很多的集約化的一個好處，但同時我們知道在上海、北京有許多要反思的一些地方。
    這兩張圖是上海新一輪的城市規劃。
    這是北京的新一輪的總體規劃。
    我們知道上海的城市發展，大家都知道，發展從一個小的像溫哥華一樣因水而產生的一個城市，現在我們成了一個多層的工業格局。左右思考有幾個方面，第一個方面，城市空間的發展方向有變化，我們怎么樣和城鄉結合非常好，這是第一個我們要反思的。第二個就是城市發展的資源，受到一些資源約束，比如說土地的、水的這些問題。所以剛才王會長講到的叫綠色城市規劃，就是將來要介入到這里面去。

    作為北京市的發展，剛才看到總體的規劃，主要是東面、西面，一條扁擔兩條區縣。北京城市這么多年我們覺得有幾個誤區，第一個是對城市肌理的保護做的并不是太好；第二個對城市道路的寬度無限制擴張，而且兩邊做一些防洪建筑，和傳統文化的碰撞和沖突產生了很大的矛盾；第三個就是因為胡同的拓寬，使得北京原有的一些地氣喪失了，比如說像剛才說的三里屯，還有鬼街，這些老的胡同就失去了。因為時間關系，我就講這么多。但是我想綜合房地產發展的方面，和我們細分的一些市場，都對我們城市發展的規劃有很大的指導意義，宏觀影響。謝謝大家！