清華大學(xué)建筑學(xué)院教授  周燕珉

引言

我國(guó)正值養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)熱潮，各大房地產(chǎn)企業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)等紛紛試水養(yǎng)老地產(chǎn)，計(jì)劃開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老公寓等產(chǎn)品。而養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)是新興事物，開發(fā)者雖然看到了其中的商機(jī)，但具體到落實(shí)層面往往會(huì)面臨許多實(shí)際問(wèn)題，例如應(yīng)當(dāng)采用何種方式進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，產(chǎn)品類型和建筑形式應(yīng)怎樣選擇等等。

近年來(lái)，我們對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式也在不斷地研究和探索。一方面實(shí)地考察了許多國(guó)內(nèi)外的養(yǎng)老項(xiàng)目，對(duì)其發(fā)展模式及特征進(jìn)行了深入研究；另一方面接觸了一些準(zhǔn)備開發(fā)或正在開發(fā)的養(yǎng)老項(xiàng)目，了解到目前市場(chǎng)的狀況和趨勢(shì)。通過(guò)對(duì)這些國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老項(xiàng)目的梳理和借鑒，我們嘗試提出了15種適應(yīng)于當(dāng)前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式，希望與大家共同探討。

為便于說(shuō)明，我們將這15種開發(fā)模式劃分為五個(gè)類別，分別進(jìn)行闡述。

第一類：與社區(qū)共同建設(shè)

在目前國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中，較為常見的一類開發(fā)形式是建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)，或依托社區(qū)建設(shè)各類養(yǎng)老居住產(chǎn)品。例如專門建設(shè)大型養(yǎng)老社區(qū)，在普通社區(qū)中配建養(yǎng)老組團(tuán)或養(yǎng)老公寓等。具體來(lái)講，可分為以下4種模式：

模式1：專門建設(shè)綜合型養(yǎng)老社區(qū)

綜合型養(yǎng)老社區(qū)是指為老年人提供的，包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設(shè)施等多種居住類型的居住社區(qū)。社區(qū)中除了有為老人提供的居住建筑之外，還會(huì)有老年活動(dòng)中心、康體中心、醫(yī)療服務(wù)中心、老年大學(xué)等各類配套設(shè)施。其開發(fā)主體可以是多種多樣的，既可以是民營(yíng)企業(yè)，也可以是由政府投資進(jìn)行建設(shè)。

綜合型養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)考慮老人在居住過(guò)程中會(huì)不斷老化這一因素——老人最初入住時(shí)可能身體較為健康，但隨著年齡的增長(zhǎng)，老人會(huì)逐漸產(chǎn)生護(hù)理需求。因此在開發(fā)建設(shè)時(shí)，應(yīng)充分考慮這些因素，設(shè)計(jì)出相應(yīng)形式的居住產(chǎn)品，以滿足老人從自理到不能自理各階段身體狀況下的居住需求。例如當(dāng)老人健康自理時(shí)，可以居住在一般的養(yǎng)老住宅中；當(dāng)需要較為全面的護(hù)理時(shí)，可以選擇入住護(hù)理型養(yǎng)老公寓或養(yǎng)老設(shè)施(圖1)。

通常來(lái)講，由于城市土地資源緊張，一些較大規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)會(huì)選在城市近郊或郊外。此時(shí)可以選擇低密度的開發(fā)形式，實(shí)現(xiàn)與郊外的環(huán)境協(xié)調(diào)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)注意將不同類型的居住產(chǎn)品合理分區(qū)，保證各自的獨(dú)立性，避免相互干擾。開發(fā)大規(guī)模綜合型養(yǎng)老社區(qū)時(shí)，可考慮分期建設(shè)，例如先建設(shè)自理型養(yǎng)老住宅和部分服務(wù)設(shè)施，預(yù)留出一定的發(fā)展用地，等到一段時(shí)期后，再建設(shè)護(hù)理型養(yǎng)老公寓及相應(yīng)的配套設(shè)施等等。

圖1 綜合型養(yǎng)老社區(qū)中應(yīng)包括多種類型的養(yǎng)老居住產(chǎn)品，以及相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施

圖2 大規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)可考慮分期建設(shè)

(資料來(lái)源：WDG Architecture, The Heritage at Brentwood)

模式2：新建大型社區(qū)的同時(shí)開發(fā)養(yǎng)老組團(tuán)

一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)大型居住區(qū)樓盤時(shí)，會(huì)考慮劃分出一部分區(qū)域?qū)ｉT建設(shè)養(yǎng)老組團(tuán)。這種開發(fā)模式有利于帶動(dòng)企業(yè)轉(zhuǎn)向新的客戶群，走產(chǎn)品差異化路線。養(yǎng)老組團(tuán)與社區(qū)其他組團(tuán)能夠共享配套服務(wù)資源，降低配套設(shè)施的建設(shè)量。

開發(fā)時(shí)一方面應(yīng)注意將老年人的比例控制在適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)，不宜過(guò)少也不宜過(guò)多；另一方面要控制養(yǎng)老組團(tuán)的規(guī)模，盡量劃分為一個(gè)個(gè)小型居住組團(tuán)，以營(yíng)造社區(qū)的歸屬感。

以廣東惠州某項(xiàng)目為例，其總用地面積約2萬(wàn)畝，總建筑面積720萬(wàn)平方米，開發(fā)商從中劃出150畝地進(jìn)行養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)，計(jì)劃建設(shè)約18萬(wàn)平方米的養(yǎng)老住宅產(chǎn)品。從規(guī)劃布局來(lái)看，養(yǎng)老社區(qū)靠近整體項(xiàng)目的中心商業(yè)服務(wù)設(shè)施布置，方便老人到達(dá)和使用(圖3)。養(yǎng)老住宅樓棟在規(guī)劃布局時(shí)形成多個(gè)小型居住組團(tuán)，分別針對(duì)自理老人和半自理老人，其中半護(hù)理組團(tuán)靠近醫(yī)院和康復(fù)中心，并設(shè)置連廊連接，以滿足老人就近醫(yī)療的需求。

圖3養(yǎng)老住宅靠近中心商業(yè)區(qū)布置，建設(shè)比例控制在一定范圍內(nèi)

模式3：普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產(chǎn)品

據(jù)調(diào)研，許多六七十歲、身體較為健康的老人都會(huì)輔助子女照顧下一代，老人需要與子女住的近一些。而為了避免由于生活習(xí)慣差異而產(chǎn)生矛盾，老人和子女更愿意選擇分開但鄰近居住。因此普通社區(qū)中配建一些養(yǎng)老居住產(chǎn)品，可滿足老人與子女在同一社區(qū)就近居住的需求(圖4)。這種“全齡社區(qū)”的居住理念能夠較好的符合我國(guó)現(xiàn)階段國(guó)情，將會(huì)是較受歡迎的一種養(yǎng)老居住模式。

圖4 普通社區(qū)中可配建的老年住宅和公寓示意圖

普通社區(qū)中可配建的老年住宅類型主要有老少戶住宅、老人專用住宅等。老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內(nèi)上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭住。老人專用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進(jìn)行適老化設(shè)計(jì)，例如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護(hù)理人員陪住等。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意根據(jù)住戶的購(gòu)買力來(lái)控制套型總面積，特別是老年住宅的套型面積不宜過(guò)大，建議以50~60平方米的一居室、兩居室為主。這樣才能滿足老人與子女共同購(gòu)房的訴求。

普通社區(qū)中還可以配建養(yǎng)老公寓，其經(jīng)營(yíng)方式大致可分為出租或出售兩種。養(yǎng)老公寓通常為社區(qū)中專門的樓棟，其居住對(duì)象既可以是自理老人也可以是需要護(hù)理的老人。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，建議將養(yǎng)老公寓靠近小區(qū)出入口或社區(qū)邊沿布置，一方面人員、車輛(例如救護(hù)車)出入近便，另一方面養(yǎng)老公寓底層可設(shè)置對(duì)外商業(yè)或公共設(shè)施，兼顧對(duì)外經(jīng)營(yíng)，同時(shí)也便于對(duì)養(yǎng)老公寓進(jìn)行單獨(dú)管理。

模式4：成熟社區(qū)周邊插建多功能老年服務(wù)設(shè)施

據(jù)資料顯示，一些城市存在城區(qū)老人就近入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)困難的情況。以北京市為例，城六區(qū)老年人口總量和比例均高于遠(yuǎn)郊區(qū)縣，老齡化程度嚴(yán)重，但城六區(qū)的養(yǎng)老床位數(shù)量卻低于遠(yuǎn)郊區(qū)縣，由此可見城區(qū)對(duì)于養(yǎng)老設(shè)施的需求是十分迫切的。這些社區(qū)往往年代較久，周邊配套設(shè)施成熟，具有良好的區(qū)位條件，然而社區(qū)周邊的用地資源比較緊張。若能在幾個(gè)社區(qū)之間插建養(yǎng)老設(shè)施將會(huì)是一種較為有效的開發(fā)模式。開發(fā)者可考慮利用零散地塊新建，或通過(guò)對(duì)既有建筑(如舊的診療所、賓館)的改建等方式進(jìn)行建設(shè)。這種開發(fā)模式投資相對(duì)較少，易于復(fù)制和實(shí)現(xiàn)連鎖經(jīng)營(yíng)。

此類老年服務(wù)設(shè)施可為小規(guī)模、多功能、綜合型的設(shè)施，其服務(wù)范圍往往輻射周邊多個(gè)社區(qū)，因此具體的功能可根據(jù)周邊的社區(qū)需求進(jìn)行確定。通常來(lái)講，除了含有一定的居住功能外，還宜配置老年日托中心、社區(qū)醫(yī)療站、公共餐廳、小超市等，并考慮為社區(qū)老人提供上門護(hù)理、送餐、洗浴等服務(wù)(圖5)。

圖5 日本小規(guī)模多功能老年服務(wù)設(shè)施的常見功能示意圖

• 15種養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式分析
• 第二類：與相關(guān)設(shè)施并設(shè)
• 第三類：與旅游或商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合
• 第四類：與國(guó)際品牌接軌
• 第五類：以其他方式轉(zhuǎn)型