??導(dǎo) 讀 

??有限空間增加戶型提升居住功能。

??◎  作者 / 沈曉玲、汪維文

??12月21日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開(kāi)。會(huì)議披露的數(shù)據(jù)顯示，2019年中國(guó)城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民人均住房建筑面積分別達(dá)到39.8平方米、48.9平方米，相較于2018年的39平方米和47.3平方米再度提升。雖然人均住房面積持續(xù)上升，但是從近年的新盤(pán)推售來(lái)看，好像各個(gè)房型面積都在減小，那么真實(shí)數(shù)據(jù)究竟如何，作為一家開(kāi)發(fā)商，房子到底應(yīng)該造多大？

??為了充分了解這種變化，我們選取了25個(gè)樣本城市，包含北京、上海、廣州、深圳4一線城市，杭州、寧波、青島、廈門(mén)、蘇州、天津、鄭州、重慶8個(gè)城市以及常州、東莞、東營(yíng)、佛山、廊坊、洛陽(yáng)、清遠(yuǎn)、泉州、紹興、溫州、徐州、煙臺(tái)、珠海13個(gè)三線城市作為樣本，對(duì)包含商品住宅和動(dòng)遷安置房在內(nèi)的居住戶型進(jìn)行了匯總，按照城市能級(jí)對(duì)各個(gè)戶型的套均面積進(jìn)行了匯總。

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??一房：三四線工業(yè)區(qū)小一房做過(guò)渡

??雖然一房單套面積比較小，但是對(duì)于獨(dú)居人士來(lái)講，結(jié)合空間改造能夠滿足日常居住所需，對(duì)于資金緊張的剛需客來(lái)講，一房總價(jià)低也是個(gè)不錯(cuò)的過(guò)渡。整體來(lái)看，一房房型的套均面積整體圍繞著60平方米/套上線浮動(dòng)，其中一二線的一房單套面積接近，都在65平米上下浮動(dòng)，而三四線的一房套均面積明顯小于一二線，只有52.7平方米左右，并且一房房型熱銷的三四線城市多為具備一些工業(yè)基礎(chǔ)的較為發(fā)達(dá)城市，像珠海、溫州、佛山、清遠(yuǎn)等等。而清遠(yuǎn)、珠海2018年至2020年成交的一房戶型平均單套面積更是只有45.4平方米，48.3平方米/套，甚至要小于三四線的平均水平，根據(jù)我們的調(diào)研清遠(yuǎn)熱銷的一室小戶型項(xiàng)目多數(shù)都坐落于廣清工業(yè)園附近，既可以作為工業(yè)園內(nèi)工作的員工購(gòu)買來(lái)居住過(guò)渡，也適合一些投資客購(gòu)買來(lái)出租。

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??兩房：需求不濟(jì)成交持續(xù)縮量

??從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，兩房戶型最近3年呈現(xiàn)一個(gè)明顯縮量的態(tài)勢(shì)，25個(gè)樣本城市兩房的總成交連續(xù)兩年同比下降超10%。根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)，一般家庭需要的都是三房戶型，兩房滿足不了日常需求，為了迎合消費(fèi)者的需求，近年來(lái)開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始將很多面積稍大左右的項(xiàng)目規(guī)劃成三房戶型，間接導(dǎo)致兩房戶型的套均面積有所縮小。不過(guò)有一些比較特殊的城市像是蘇州，蘇州連續(xù)三年兩房戶型套均成交面積都在100平方米以上，根據(jù)我們的調(diào)研，這主要是因?yàn)樘K州存在2+1房型，即將設(shè)備平臺(tái)等空間改造成一房，作為三房出售，但是備案時(shí)仍為兩房戶型，因此從備案的數(shù)據(jù)來(lái)看，兩房套均面積很大，但是實(shí)際上也都是作為三房來(lái)使用。

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??三房：90平方米小面積三房盛行

??無(wú)論是調(diào)研信息還是成交數(shù)據(jù)，三房都是最受消費(fèi)者歡迎的房型，不過(guò)從戶型面積來(lái)看，三房戶型也是呈現(xiàn)一個(gè)逐步縮小的態(tài)勢(shì)。其中一線城市的三房戶型套均面積縮水最為明顯，由2018年的109.1平方米/套降至2020年的103.7平方米/套。杭州的三房套均面積最小，近三年平均套均面積僅有95.6平方米，根據(jù)我們調(diào)研的信息，近兩年來(lái)杭州市場(chǎng)已經(jīng)鮮有兩房戶型成交，備案數(shù)量?jī)H在1000套上下，而90平米左右的三房比比皆是。廈門(mén)套均面積下降最快，三房戶型套均面積由2018年的110.9平方米/套下降至96.0平方米/套，我們認(rèn)為主要是因?yàn)閺B門(mén)房?jī)r(jià)收入比較高，在保障居住需求的基礎(chǔ)上，小面積三房總價(jià)低，有利于部分資金不是那么充裕的購(gòu)房客上車，因此比較受到市場(chǎng)青睞。

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??四房：二孩客群增多四房放量

??一般而言三四線城市由于單價(jià)比較低，因此大戶型套均面積可能會(huì)大一些，但是成交數(shù)據(jù)表明，一線城市的四房套均面積反而更大，其中北京和上海兩地近三年的四房戶型平均套均面積分別達(dá)到了167.3平方米和169.5平方米，明顯要超出平均水平，這一數(shù)據(jù)。不過(guò)四房的套均面積也出現(xiàn)了縮水，尤其是一線的四房，也是縮水最快的，結(jié)合三房戶型可以發(fā)現(xiàn)，目前來(lái)講一線城市的大戶型套均面積減小的趨勢(shì)是非常明顯的，通過(guò)加強(qiáng)空間利用在房型做小降低總價(jià)的同時(shí)來(lái)保障居住需求。

??整體來(lái)看，我國(guó)套均面積趨小非常明顯，房企在做戶型規(guī)劃時(shí)可以順應(yīng)這種潮流，參考各個(gè)能級(jí)城市的套均面積情況。一方面套均面積趨小有利于資金緊張的客戶上車，另一方面通過(guò)空間利用的提升，在縮小套均面積的情況下對(duì)居住體驗(yàn)的影響可控，所以消費(fèi)者也能接受這種改變。但是在實(shí)際調(diào)研的時(shí)候我們也發(fā)現(xiàn)，不同的城市之間差異也比較大，因此也要考慮當(dāng)?shù)氐奈幕途幼×?xí)慣，更要考慮項(xiàng)目周邊的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)情況，像在有工業(yè)基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)附近，一室的小房戶型比較熱銷。