??2月22日，克而瑞研究中心副總經理楊科偉與華西證券探討春節期間房地產市場情況。以下為核心觀點及問答內容，供業內參考。

??以下為克而瑞研究楊科偉總核心觀點及問答內容。

??核心要點

??受疫情影響，2021年春節各地政府都號召大家“就地過年”，預期對樓市返鄉置業必將帶來重大影響，但事實上卻呈現出“就地過年”變成“就地買房”局面。

??春節期間全國房地產市場有以下三個特征：

??1.新增供應縮量較為明顯

??77個重點城市春節期間新增供應面積相比2019年的同期下降了10%左右，其中40個重點城市下降了30%。一、二線城市新增供應量降幅較大，因為一、二線城市都是人口流出的地方，不是返鄉置業主要承載地，開盤力度較弱；三、四線城市降幅相對較小，樣本中59個三、四線城市降幅為8%。雖然供應縮量，市場成交表現依舊超預期。 

??2.熱點恒熱，冷熱不均

??總體市場成交表現超出預期：16個一、二線城市成交量與2019年春節期間相比，只有3個城市下跌；61個三、四線城市中，大約38個城市成交量大于2019年同期，其中大約13個城市成交量實現翻倍增長。

??從成交情況看，市場冷熱不均尤為明顯。年前市場表現較好的城市，春節樓市熱度不減：例如北上廣深一線城市，受疫情影響返鄉和出游，較多人選擇就地看房、買房；寧波、廈門、杭州、濟南、成都、蘇州等二線城市，徐州、淮安、珠海、東莞、福州等熱點三、四線城市，在春節期間市場依舊表現較好。

??然而年前市場成交下行或疲弱乏力的城市，春節市場表現依舊不佳：例如東北三省大連、沈陽、長春，華北的石家莊、唐山、天津，人口輸出規模較大的豫南、皖北地區的鄭州、信陽、周口、阜陽、亳州等城市，春節期間樓市依舊沒有較大的改善。 

??3.三四線返鄉置業受“就地過年”影響不大，主要取決于當地市場的冷熱程度

??從春節期間的市場來看，以湖北、四川為代表的流動人口以省內為主的城市，市場表現平穩，就地過年政策的影響并不明顯；靠近廣東的城市市場相對較為活躍，就地過年政策的影響不大。成交量降幅較大的主要是安徽北部城市如淮南、滁州、淮北等，廣西防城港、梧州這類市場下行的城市。

??返鄉置業更多在于當地市場本身的冷熱預期。人口流出城市中，徐州、淮安、鹽城、宿遷、連云港，因為2020年市場表現較好，春節期間市場依舊保持熱度；安慶、池州、銅陵、合肥等南京都市圈的城市因為在蘇南和上海務工的返鄉置業支撐，市場表現相對較好。而豫南、皖北、福建海西等區域城市購房信心不足，市場表現依舊疲軟。

??目前返鄉置業對市場的影響未及預期。雖然根據交通部公布的數據，春運首日的人次是1900萬人次，2月14日、2月15日春運人次大約是1300萬人次，均遠遠低于交通部預估的日均2800萬人次的數量，但是在房地產市場表現并沒有預期的悲觀。2021年春節，年前市場表現較好的城市，實現了就地過年到就地買房的轉變，目前房地產市場的成交情況超出預期。

??根據目前跟個別企業的調研的結果，雖然有部分企業認為春節期間銷售業績不佳，但更多的企業認為春節期間銷售情況達到甚至超過預期。因此目前整個市場并沒有受到春節返鄉的影響，延續了之前樓市的供求格局。

??問答交流環節

??Q1：第一季度地產市場3、4月份的成交量一般會非常大，即小陽春，今年成量比較大，小陽春會不會的成交提前到春節期間？

??A：總體來說，如小陽春在2021年出現，也會在個別城市顯現，主體維持冷熱不均格局，熱點城市不會因為返鄉置業造成需求提前透支，下行調整的城市也不會因為返鄉置業爽約而迎來小陽春的爆發。通過往年的返鄉置業跟3、4月份的小陽春的關系發現，在一些三四線城市， 春節可能會有成交的增長，但是不影響3、4月份市場的走勢。更多與上年四季度以來市場走勢有關。如原來市場處于調整狀態，小陽春大概率會缺席；原來市場走勢向上，小陽春大概率會增色。 

??Q2：一線城市比如說北上廣深春節期間成交的情況大概是什么樣子？

??A：一線城市在春節期間北上廣深創了過去三年同期的新高，表現最明顯的應該是深圳與上海，與19年相比都呈現翻倍的增長，跟20年相比則更大。其次就是廣州跟北京，相比19年分別增長了69%和88%。在春節期間一線城市需求堅挺，看房人購房熱情高漲。上海在春節前有幾個項目剛開盤，認籌的量基本上達到了搖號的標準。

??Q3：深圳在年前出臺了二手房的參考價格，對于當地的新房或者二手房目前有什么樣的影響？

??A：對于深圳，尤其二手房的限價的情況，目前來說對市場的影響還沒有完全體現出來，從數據來說，比如上一周的周度的數據，深圳市場依然維持在一個相對較熱的區間，還沒有對市場有本質的影響。從長期來說，這樣的措施對市場的管控和影響比較有限，因為政策本身的實操性較弱，另外由于市場上資金過多，會通過各種渠道去突破一些所謂的限制，一年或半年時間里，這個政策的影響可能逐漸會消散掉。短期來說，可能會有對市場的信心預期會有一些影響。

??Q4：北京、上海、深圳2021年新盤供應情況相比去年是一個怎么樣的水平？供應是否充足？

??A：2021年的供應量從目前的情況來看可能是過去幾年的高峰。2020年北上廣深這幾個城市中除了深圳稍弱，其它幾個城市賣地非常多，尤其是上海，北京2020年也成交許多不限價的地塊，在2021年北京市場可能會走出上升的行情。因為疫情影響，對于一線城市的財政收入的影響也特別明顯，所以在20年的時候，一線城市成交了很多的土地，土地的供應量較大。尤其是在上半年，價相對來說較為合理，而且各個城市的監管也比較規范。2020年上半年包括三季度的一些地都會在今年會形成商品房的上市供應，達到預售的標準。所以從去年土地的情況來說，北上廣深尤其北京在2021年應該是過去幾年中的供應較大的年份。

??Q5：2021年區域分化的態勢會持續嗎？如果會持續的話，大概會是什么樣的態勢？

??A：2021年從區域的結構來說，大概率維持2020年的格局，依然是長三角地區的城市領先，即長三角地區維持正增長。在京津冀地區，北京可能會一枝獨。粵港澳的城市，在2020年時，除了廣州、深圳、惠州跟東莞之外，像佛深、江門、中山這些的一些城市市場表現不是特別好，像肇慶更是大幅的量價齊跌，在2021年隨著智能通道、產業與外貿這些積極因素的影響下，中山、江門、珠海這些粵西城市會比2020年有一個明顯的增長。長江中游的城市，比如說江西、湖南、湖北，還是以武漢為龍頭；西部的成渝地區，在2021年大概率會走出2020年的疲態，因為2020年基數較低，不管是需求與購買力都不會斷崖式下跌，還是會平穩釋放。昆明、貴陽、廣西還是會延續調整的情況，在2018到19年有曇花一現的表現，但是隨后市場一直在走調整下行的通道，到目前來看也沒有顯著的起色。西北區域，以西安、蘭州、銀川為代表，在2020年是后起之秀，西安從數據來說跌得比較厲害，但主要由于供不應求造成，供應的問題造成了整個成交規模的下行，但2020年西安的土地大量成交，在2021年會形成新的商品房供應，屆時也將推升成交規模。

??其它的像銀川、西寧、蘭州過去幾年沒被重視，整體市場的規模也不大，供應量也比較有限，所以造成了房價連續上升。2021年西北這幾個主要城市會是先高后低的走勢，因為隨著主要的供應量上來之后，已經出現了以價換量的情況，短期刺激了成交，但是長此以往就沒有什么效果了。

??Q6：2020年8月三條紅線出來后，市場上預計土地市場會有比較大的下滑，實際上從去年四季度到現在土地市場是什么走勢？

??A：到2020年1月來說，成交量在下降，但是是屬于量跌價漲。從企業端來看，在三條紅線出來之后，企業拿地的力度跟意愿一下子減弱了，在11、12月份之后有一個回升，與土地成交結構有一定關系的，但依然是熱點恒熱，比如說上海、常州、武漢、南通、西安等這些城市，成交地塊都出現了高單價、高溢價的地塊。成交的總量在下降，但是土地價格還在上升，因為貴的地塊比重在上升，所以結構性地造成了土地均價的持續上升。在三條紅線出來之后，對于企業來說更加謹慎，精挑細選，選取安全性更高、前景更好、對規模或者對利潤貢獻更大以及預期比較確定的一些地塊。