仲量聯(lián)行北京 2021年第三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧

??2021 年 10 月 14 日，北京——“北京辦公樓租賃需求顯著復(fù)蘇，向市場(chǎng)發(fā)出另一個(gè)積極信號(hào)，”仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示，“與此同時(shí)，民眾期待已久的北京環(huán)球影城盛大開園，在吸引大批游客的同時(shí)也豐富了北京整體零售氛圍，為城市未來(lái)旅游及零售市場(chǎng)發(fā)展注入新動(dòng)力。”

??辦公樓市場(chǎng)方面，內(nèi)資金融及 IT 企業(yè)仍然最為活躍，推動(dòng)本季度錄得較為可觀的租賃成交量。在投資市場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)引起了投資者的重點(diǎn)關(guān)注；位于三里屯商圈的世茂工三綜合體完成“易手”。零售地產(chǎn)市場(chǎng)方面，家具品牌積極向高端商場(chǎng)擴(kuò)張，娛樂(lè)業(yè)租戶重啟全市擴(kuò)張計(jì)劃。工業(yè)物流地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)。豪華公寓在市場(chǎng)需求穩(wěn)定的情況下，價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比小幅增長(zhǎng)。

??甲級(jí)辦公樓

??可租賃凈吸納量錄得顯著增長(zhǎng)，創(chuàng)下2018年以來(lái)單一季度的最高水平。疫情使得2020年全年整體市場(chǎng)需求較弱；2021年初，市場(chǎng)開始呈現(xiàn)復(fù)蘇趨勢(shì)，回暖勢(shì)頭在本季度得到全面加強(qiáng)。內(nèi)資企業(yè)持續(xù)主導(dǎo)租賃市場(chǎng)。作為需求主力軍，金融和IT行業(yè)表現(xiàn)依舊強(qiáng)勁；專業(yè)服務(wù)業(yè)在CBD以及東長(zhǎng)安街等子市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。

??隨著市場(chǎng)回暖的持續(xù)，近期入市項(xiàng)目去化速度加快，整體市場(chǎng)空置率進(jìn)一步下降至12.7%。空置率的下降使得業(yè)主對(duì)市場(chǎng)前景的信心持續(xù)增強(qiáng)。同時(shí)，本季度全市租金環(huán)比下降0.4%，租金降幅持續(xù)收窄。盡管在全市范圍內(nèi)，租金依舊處于下行通道，但部分租賃情況穩(wěn)定且入駐率較高，具備較強(qiáng)議價(jià)能力的項(xiàng)目業(yè)主目前已在嘗試提升租金。“隨著整體租金開始趨于平穩(wěn)，已經(jīng)有越來(lái)越多項(xiàng)目表現(xiàn)穩(wěn)定的業(yè)主提升了對(duì)未來(lái)的預(yù)期，這有利于在今后推動(dòng)租金上漲”，仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張斯亮表示：“預(yù)計(jì)到2022年，全市整體的租金水平將出現(xiàn)上升勢(shì)頭。因此許多租戶都希望在2021年的最后幾個(gè)月抓住機(jī)遇，利用對(duì)租戶方有利的市場(chǎng)環(huán)境做出租賃決策。”

??投資

??2021年第三季度，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在北京投資市場(chǎng)熱度不減，自用型買家以及機(jī)構(gòu)型投資者在市場(chǎng)上最為活躍。本季度，三菱地產(chǎn)從GLP旗下的安獅資產(chǎn)手中收購(gòu)了位于上地中關(guān)村軟件園的鉆石大廈部分股權(quán)，而安獅資產(chǎn)上季度才剛剛購(gòu)入該物業(yè)。另外，多家IT企業(yè)因自用需求購(gòu)入數(shù)個(gè)位于上地及豐臺(tái)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目。

??投資者繼續(xù)熱捧辦公樓資產(chǎn)，另類物業(yè)同樣受到關(guān)注。歷經(jīng)多年出售未果，世茂工三綜合體（總面積82,340平方米）終于在本季度以16.5億元的價(jià)格完成司法拍賣。臨近熱門商圈三里屯太古里的世茂工三是樂(lè)視網(wǎng)創(chuàng)始人賈躍亭旗下被凍結(jié)的資產(chǎn)之一，此次“法拍“是為了償還債務(wù)。同時(shí)，隨著萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)宣布對(duì)北京地區(qū)入駐率達(dá)100%的數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目的收購(gòu)計(jì)劃，數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)持續(xù)受到關(guān)注。仲量聯(lián)行華北區(qū)投資及資本市場(chǎng)部資深董事王剛表示：“隨著年底將近，我們看到眾多投資者仍在積極促成交易，利用目前的有利時(shí)機(jī)拓展市場(chǎng)。因此，我們預(yù)計(jì)在今年最后幾個(gè)月里會(huì)有更多的談判，從而推高北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)全年的投資交易量。”

??優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)

備注：優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)指市區(qū)市場(chǎng)。*新增供應(yīng)量涵蓋郊區(qū)市場(chǎng)的新增供應(yīng)。

??家具品牌在高端購(gòu)物中心擴(kuò)張，梵幾和Tales于本季度布局新店。由于引入家具品牌能夠在去化大量面積的同時(shí)可豐富業(yè)態(tài)組合，零售業(yè)主對(duì)其表現(xiàn)出極大興趣。娛樂(lè)類租戶亦表現(xiàn)活躍，包括位于太陽(yáng)宮凱德購(gòu)物中心的KShow和通盈中心的VShow在內(nèi)，多個(gè)KTV品牌計(jì)劃開設(shè)多家新店。受到近期學(xué)科類培訓(xùn)相關(guān)政策限制的影響，多數(shù)兒童教育類租戶受運(yùn)營(yíng)時(shí)間的限制目前處于閉店?duì)顟B(tài)。同時(shí)，兒童藝術(shù)和體育類租戶仍在運(yùn)營(yíng)，但預(yù)計(jì)未來(lái)將采取更加保守的擴(kuò)張方式。

??備受矚目的北京環(huán)球影城于本季度在通州區(qū)開業(yè)，作為國(guó)內(nèi)首座環(huán)球影城，游客可全方位體驗(yàn)環(huán)球影城主題景區(qū)和度假區(qū)。作為一個(gè)超大型的娛樂(lè)和零售綜合項(xiàng)目，市場(chǎng)對(duì)于環(huán)球影城表現(xiàn)出極高的熱情，據(jù)報(bào)道，十一假期期間日均入園游客達(dá)到2.5萬(wàn)人。“考慮到環(huán)球影城的高人氣，我們預(yù)計(jì)該項(xiàng)目將持續(xù)為北京及周邊地區(qū)吸引游客。” 仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事紀(jì)明表示， “作為重要的休閑娛樂(lè)目的地，環(huán)球影城在吸引游客的同時(shí)也豐富了北京整體零售氛圍，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)北京零售市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展。“

??工業(yè)物流地產(chǎn)

??隨著市場(chǎng)進(jìn)一步回暖，傳統(tǒng)行業(yè)的租賃需求在本季度繼續(xù)保持活躍。業(yè)主仍積極滿足冷庫(kù)的租賃需求。部分項(xiàng)目的可租賃面積有限，難以滿足租戶的多種訴求。部分項(xiàng)目積極去化空置面積，推動(dòng)整體空置率微幅回調(diào)至5%以下，錄得4.9%。

??子市場(chǎng)租金微幅上漲，整體市場(chǎng)租金漲幅保持穩(wěn)定。整體市場(chǎng)租金增長(zhǎng)0.8%。表現(xiàn)穩(wěn)定的項(xiàng)目抓住了更多小幅上調(diào)租金的機(jī)會(huì)。預(yù)計(jì)市場(chǎng)將在年底前保持穩(wěn)健。“到今年年底，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)將超過(guò)30萬(wàn)平方米，但由于大部分為自用項(xiàng)目，不會(huì)給市場(chǎng)增添壓力，整體空置率料將不會(huì)大幅攀升”，仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽(yáng)表示。“把年底前的新增供應(yīng)壓力排除之后，預(yù)計(jì)整體租金將依然保持平穩(wěn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。”

??高端住宅

??在市場(chǎng)供應(yīng)充足的背景下，北京高端住宅市場(chǎng)成交量維持在高位。本季度，北京豪華公寓市場(chǎng)共成交867套，環(huán)比增長(zhǎng)3.3%。長(zhǎng)期以來(lái)，北京住宅地產(chǎn)的調(diào)控政策都沒有放松跡象，穩(wěn)定的政策環(huán)境也導(dǎo)致市場(chǎng)變化趨于穩(wěn)定。因此，在市場(chǎng)成交熱度不減的情況下，豪華公寓新房?jī)r(jià)格環(huán)比小幅上漲1.6%。在豪華公寓租賃市場(chǎng)，需求回暖驅(qū)動(dòng)租金價(jià)格，特別是短租類交易價(jià)格穩(wěn)中有漲。

??年底前整體樓市熱度或?qū)⒁蛐刨J政策趨緊而降低。然而，充足的市場(chǎng)供應(yīng)使得開發(fā)商運(yùn)用多種營(yíng)銷策略吸引購(gòu)房者。因此，我們預(yù)計(jì)高端住宅市場(chǎng)成交量將在四季度維持在較高水平。“為防止溢價(jià)過(guò)高，北京第二次集中供地的出讓條件和溢價(jià)規(guī)則更加合理和嚴(yán)格，“米陽(yáng)表示，”這將有助于高端住宅市場(chǎng)回歸理性，呈現(xiàn)穩(wěn)定健康的價(jià)格走向。“