仲量聯(lián)行2021年第二季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧

??2021年7月8日，北京——2021年下半年拉開序幕，辦公樓和零售物業(yè)的租賃需求進(jìn)一步復(fù)蘇，市場(chǎng)各方利益相關(guān)者的信心得到提振。仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示：“在疫情最嚴(yán)重時(shí)期已經(jīng)遠(yuǎn)離我們超過一年的今天，某些優(yōu)質(zhì)辦公項(xiàng)目的業(yè)主已逐漸提高預(yù)期，著眼于在下半年實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)。”

??在辦公樓市場(chǎng)方面，內(nèi)資企業(yè)的持續(xù)活躍推動(dòng)租賃需求進(jìn)一步反彈，整體空置率有所回落。同樣保持活躍的還有地產(chǎn)投資者，本季度錄得近年來北京投資市場(chǎng)最大單筆成交。在零售地產(chǎn)市場(chǎng)，奢侈品牌在高端商場(chǎng)中新開門店的數(shù)量進(jìn)一步增加，買手店模式迅速擴(kuò)張且在全市不同區(qū)位開設(shè)店面。得益于與疫情相關(guān)產(chǎn)業(yè)的需求與季節(jié)性剛需，工業(yè)物流地產(chǎn)需求持續(xù)穩(wěn)健。受疫情防控政策放寬和大型會(huì)展活動(dòng)逐步恢復(fù)的推動(dòng)，高端酒店市場(chǎng)業(yè)績(jī)逐步回升。在大量供應(yīng)的支撐下，豪華公寓銷量大幅攀升，但價(jià)格水平基本保持穩(wěn)定。

??甲級(jí)辦公樓

??辦公樓市場(chǎng)在本季度持續(xù)復(fù)蘇，搬遷類需求推動(dòng)租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)出小幅回升的態(tài)勢(shì)。內(nèi)資企業(yè)的大面積成交使得搬遷需求成為本季度租賃市場(chǎng)的主力軍。以證券公司為代表的金融行業(yè)租戶需求較為強(qiáng)勁。部分TMT頭部企業(yè)在全市范圍內(nèi)的擴(kuò)張及搬遷也讓IT行業(yè)成為了租賃需求的中堅(jiān)力量。內(nèi)資企業(yè)的租賃需求進(jìn)一步緩解了部分市場(chǎng)壓力。

??租賃需求持續(xù)回升，近期入市項(xiàng)目去化速度較上季度明顯加快。本季度無新增供應(yīng)入市，供給壓力進(jìn)一步緩解。因此，全市辦公樓空置率小幅降低至14.2%，向業(yè)主方傳遞出較為積極的市場(chǎng)信號(hào)。

??隨著市場(chǎng)逐步回暖，本季度租金下降幅度進(jìn)一步收窄。本季度，整體市場(chǎng)租金降幅較小，環(huán)比下降1.0%，同比下降6.4%。由于需求回暖勢(shì)頭增強(qiáng)，部分情況較為穩(wěn)定的辦公樓項(xiàng)目業(yè)主議價(jià)能力增強(qiáng)，正在考慮于下一季度提高租金。“由于已經(jīng)觀察到市場(chǎng)需求‘實(shí)打?qū)崱厣嫩E象，業(yè)主對(duì)市場(chǎng)前景的信心正在持續(xù)增強(qiáng)。事實(shí)上，在表現(xiàn)較好的子市場(chǎng)中，情況較為穩(wěn)定的項(xiàng)目租金預(yù)計(jì)將在下半年保持平穩(wěn)，而表現(xiàn)最佳的項(xiàng)目則有望實(shí)現(xiàn)租金增長(zhǎng)”，仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張斯亮表示：“此外，隨著全市租金的逐漸反彈，預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目將引領(lǐng)整體市場(chǎng)的復(fù)蘇趨勢(shì)。”

??投資

??2021年上半年，北京商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)大宗成交總額超過280億元人民幣（不含關(guān)聯(lián)交易）。在成交額同比保持平穩(wěn)的同時(shí)，本季度更達(dá)成了多宗備受市場(chǎng)矚目的重要交易。其中，韓國(guó)SK集團(tuán)于2008年購(gòu)置的SK大廈以90.6億元人民幣售予和諧健康保險(xiǎn)，成為北京投資市場(chǎng)近年來規(guī)模最大的交易。同時(shí)，平安人壽以330億元人民幣收購(gòu)凱德集團(tuán)旗下來福士資產(chǎn)組合的部分股權(quán)。

??盡管受到疫情的短暫影響，北京投資市場(chǎng)在2021年上半年依舊保持活躍。約37%成交份額被外資投資者占據(jù)，除主流的辦公樓和零售地產(chǎn)外，數(shù)據(jù)中心在本季度受到投資者青睞。數(shù)據(jù)中心運(yùn)營(yíng)商和機(jī)構(gòu)投資者持續(xù)密切關(guān)注此類資產(chǎn)。本季度，萬國(guó)數(shù)據(jù)又收購(gòu)了一處位于北京的數(shù)據(jù)中心。“當(dāng)前，內(nèi)外資投資者紛紛積極在市場(chǎng)中尋求投資機(jī)會(huì)，對(duì)不同類別的資產(chǎn)均顯示出興趣。” 仲量聯(lián)行華北區(qū)投資及資本市場(chǎng)部資深董事王剛表示， “我們預(yù)計(jì)，2021年下半年將會(huì)有更多處于談判階段的交易最終敲定，更多的成交也將推動(dòng)全年大宗成交總額穩(wěn)健增長(zhǎng)。”

??優(yōu)質(zhì)零售

??奢侈品牌銷售額迎來強(qiáng)勢(shì)反彈，積極在市場(chǎng)中擴(kuò)張。本季度，多個(gè)奢侈品牌在高端購(gòu)物中心擴(kuò)大布局，如葆蝶家和亞歷山大麥昆已計(jì)劃在太古里北區(qū)開設(shè)新店。珠寶類奢侈品牌同樣活躍，尚美和海瑞溫斯頓等多個(gè)品牌計(jì)劃開設(shè)新店。同時(shí)，集合店類品牌表現(xiàn)強(qiáng)勁，成為租賃需求增長(zhǎng)最快的業(yè)態(tài)之一。業(yè)主方對(duì)于引進(jìn)集合店類租戶表現(xiàn)出極大興趣，以期能夠快速填補(bǔ)空置面積，豐富業(yè)態(tài)組合。其中，LLAABB MIX加速擴(kuò)張，在本季度新開三家門店。

??市場(chǎng)需求穩(wěn)步回升，市區(qū)市場(chǎng)和核心市場(chǎng)租金降幅放緩。本季度，北京市區(qū)零售地產(chǎn)項(xiàng)目租金環(huán)比下降1.1%，核心市場(chǎng)則保持平穩(wěn)，租金環(huán)比略降0.3%。核心市場(chǎng)中一些領(lǐng)先的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目本季度已開始上調(diào)租金。同時(shí)，郊區(qū)市場(chǎng)的租賃需求逐步回暖，帶動(dòng)空置率下降至7.8%。 盡管郊區(qū)市場(chǎng)仍面臨空置壓力，但是隨著需求回升的跡象開始顯現(xiàn)，多數(shù)業(yè)主已不愿像此前做出大幅度的租金讓步。本季度郊區(qū)零售地產(chǎn)項(xiàng)目租金環(huán)比下降2.1%。

??本季度，北京新開三座購(gòu)物中心，其中備受關(guān)注莫過于麗澤金融商務(wù)區(qū)的首個(gè)購(gòu)物中心——麗澤天街開業(yè)。麗澤天街引入超過220家品牌，包括塔可貝爾和Manner咖啡等多家首度進(jìn)駐豐臺(tái)區(qū)的餐飲品牌。 “麗澤天街的開業(yè)對(duì)北京優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)意義重大，標(biāo)志著新興的麗澤商務(wù)區(qū)迎來首家開業(yè)的優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目。“仲量聯(lián)行北京研究部董事紀(jì)明表示：“此前，麗澤區(qū)域優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目稀缺，麗澤天街的開業(yè)或?qū)⑼苿?dòng)該區(qū)域發(fā)展，持續(xù)吸引更多白領(lǐng)消費(fèi)群體，完善整個(gè)區(qū)域配套。”

??工業(yè)物流地產(chǎn)

??疫情相關(guān)產(chǎn)業(yè)需求和季節(jié)性剛需支撐本季度租賃活動(dòng)保持穩(wěn)健。隨著疫苗接種的普及，加之市民日益養(yǎng)成網(wǎng)購(gòu)日用品的消費(fèi)習(xí)慣，生物醫(yī)藥與生鮮超市行業(yè)的冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)需求不斷增加。電商行業(yè)租戶在本季度產(chǎn)生的季節(jié)性需求進(jìn)一步提升了市場(chǎng)活躍度。一些零售商為滿足“6·18”網(wǎng)購(gòu)節(jié)的增量需求，達(dá)成了短期倉(cāng)庫(kù)租約。

??本季度租金回暖速度略快于此前預(yù)期。整體市場(chǎng)租金增速略快，環(huán)比上漲1.4%。許多業(yè)主利用租期缺口成功博得短期合同的租金溢價(jià)。隨著需求復(fù)蘇勢(shì)頭的持續(xù)與穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境，租金增長(zhǎng)預(yù)計(jì)將繼續(xù)以快于預(yù)期的速度反彈。仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽表示：“受新冠疫情影響，許多業(yè)主在過去一年里上調(diào)租金的空間受到限制。由于市場(chǎng)已基本恢復(fù)正常，我們預(yù)計(jì)到年末，市場(chǎng)上將會(huì)有更多業(yè)主上調(diào)租金。”

??高端酒店

??受疫情防控政策放寬和大型會(huì)展活動(dòng)逐步恢復(fù)的推動(dòng)，2021年上半年北京高端酒店市場(chǎng)業(yè)績(jī)逐步回升。去年底出現(xiàn)的局部疫情案例使得今年初的入住率回落至20%-25%，3月16日起北京放寬防疫限制，恢復(fù)各類文化旅游活動(dòng)的舉辦，商務(wù)和休閑類需求因此迅速回歸，高端酒店業(yè)績(jī)開始回升。從4月起，北京大型會(huì)展活動(dòng)逐步恢復(fù)正常，2021年上半年共舉辦大型展會(huì)逾70場(chǎng)，恢復(fù)至2019年同期的近70%。受此帶動(dòng)，高端酒店的會(huì)議會(huì)展需求也快速?gòu)?fù)蘇，進(jìn)一步提升整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)。截至今年5月，北京高端酒店入住率達(dá)到47.1%，恢復(fù)至2019年同期的65.5%；平均房?jī)r(jià)為936.3元，相當(dāng)于2019年同期的84.5%；每間可出租客房收入達(dá)到441.0元，恢復(fù)到2019年同期的55.3%。

??北京高端酒店供給保持平穩(wěn)，供給增幅低于其他一線城市。2021年4月，長(zhǎng)城腳下的公社完成改造并攜手凱悅臻選品牌重新開業(yè)；今年年內(nèi)北京預(yù)計(jì)將有另外2家高端酒店開業(yè)，將為市場(chǎng)帶來893間新增客房，占市場(chǎng)現(xiàn)有供給總量的1.0%，低于深圳的4.7%、廣州的1.7%和上海的1.3%。值得一提的是，新增供給中的北京延慶萬豪酒店將為2022年北京冬奧會(huì)三大場(chǎng)館群之一的延慶賽區(qū)提供客房供給保障。

??環(huán)球影城開園和冬奧會(huì)的舉辦將利好北京高端酒店業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。北京環(huán)球影城即將進(jìn)入試運(yùn)營(yíng)階段，官方預(yù)計(jì)該項(xiàng)目一期的年旅客接待量將達(dá)1,200-1,500萬人次，全部建成后的年旅客接待量將超3,000萬人次，游客需求的增長(zhǎng)是北京休閑旅游行業(yè)的重大利好。對(duì)于高端酒店的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)也將起到推動(dòng)作用。中長(zhǎng)期來看，將于2022年2月舉辦的冬奧會(huì)，預(yù)計(jì)將為北京帶來休閑及團(tuán)隊(duì)旅游客源的雙增長(zhǎng)，拉升平均房?jī)r(jià)和入住率。仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部副總裁梁濤表示：“上半年北京高端酒店業(yè)績(jī)逐步恢復(fù)平穩(wěn)，著眼中長(zhǎng)期，受益于平穩(wěn)的供給和中長(zhǎng)期內(nèi)可預(yù)期的利好因素，北京高端酒店的整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)將保持良好增長(zhǎng)趨勢(shì)。”

??高端住宅

??供應(yīng)激增推動(dòng)北京高端住宅市場(chǎng)成交量持續(xù)攀升。本季度，北京豪華公寓市場(chǎng)共成交839套，環(huán)比增長(zhǎng)79%，開發(fā)商也趁勢(shì)密集推盤。然而，盡管市場(chǎng)成交持續(xù)升溫，在不斷完善的調(diào)控政策下，高端住宅價(jià)格表現(xiàn)趨穩(wěn)。豪華公寓新房?jī)r(jià)格環(huán)比微漲0.1%。二手房?jī)r(jià)格結(jié)束了持續(xù)兩個(gè)季度的下滑，較上季度小幅增長(zhǎng)0.4%。

??高端住宅租金近兩年來首次上揚(yáng)。本季度，高端住宅租金環(huán)比上漲1.0%，是自2019年第二季度以來的首次正增長(zhǎng)。整體租賃市場(chǎng)的需求回暖也有助于提振高端住宅租賃市場(chǎng)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇催生更多高端人才的租賃需求。“隨著整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的持續(xù)好轉(zhuǎn)，之前因疫情擱置的擴(kuò)張計(jì)劃被許多公司將重新提上日程，“米陽表示，”考慮到更多的企業(yè)開始實(shí)施積極的擴(kuò)張計(jì)劃，我們預(yù)計(jì)人員擴(kuò)招將進(jìn)一步激活高端住宅租賃市場(chǎng)，推動(dòng)市場(chǎng)需求持續(xù)回暖。