??點擊下載：百城新房成交報告（20220701）

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易居月報之

【百城新房成交預測報告】

??成交面積

??基于日度交易數據推測月度交易，能夠比較及時、主動和快速地跟蹤房地產市場交易行情。相關公式為：當月成交面積的預測值=（當月1-N日成交面積加總）/N*30（或31）。據此也可以形成環比和同比增速等數據，以更好概括全月市場行情和特征。本次報告監測了全國100個城市6月1日-20日的日度數據，并據此轉化為全月預估數據。

??2022年6月份，全國100個城市新建商品住宅成交面積預計為2506萬平方米，環比預計增長21%，同比預計下降41%。今年5月份這100個城市環比增長14%，同比下降56%，據此可以認為，6月份繼續保持環比正增長態勢，環比增速也有所擴大，同時使得同比降幅繼續收窄。

??此類數據充分說明，在3月份以來持續性的穩樓市政策等助力下，房地產交易層面的數據開始有所改觀，充分體現了房地產交易行情改善的趨勢。1）4月29日中央政治局會議以來，各地政策寬松導向更加清晰，從行政、金融、財政、稅收等領域多方面做好保障，對于合理住房消費需求的釋放有積極的作用。2）各地疫情防控取得積極成果，一些城市樓市交易環境逐漸改善，樓市交易逐漸步入正軌，呈現了環比拉升的積極態勢。3）各地鼓勵購房的工作積極到位，購房者的市場預期也發生了變化。尤其是一些城市二手房交易活躍的過程中，客觀上也為新房交易創造了較好的條件。

??環比數據的改善，客觀上也對同比降幅指標產生積極的影響。從同比降幅數據看，今年6月份全國百城新房成交預計下降41%，相比5月份的數據收窄了15個百分點。觀察歷史數據，去年6月份以來百城數據呈現了明顯的下降態勢，且降幅總體擴大。但是今年5月份以來降幅指標出現變化，即降幅擴大態勢得到遏制，同時進入到降幅收窄的通道之中。唯一的市場壓力是，雖然同比降幅數據在改善，但降幅的絕對值依然是偏大的。

??城市分類

??本部分將100個城市分為一二線和三四線城市，分別為26個和74個。6月份，26個一二線城市新建商品住宅成交面積預計為1314萬平方米，環比增速預計為13%，同比增速預計為-44%。74個三四線城市新建商品住宅成交面積預計為1192萬平方米，環比增速預計為31%，同比增速預計為-36%?？傮w上看，三四線城市的環比拉升要略快，但還不能簡單認為三四線城市復蘇的動力更強，這是因為三四線城市最近幾年樓市都偏低迷，近期政策利好下滯后和積壓的需求有所釋放。當然客觀上也要肯定三四線城市近期穩樓市一攬子政策的積極效應。

??城市排序

??對不同城市進行排序，也可以看出近期哪些城市市場復蘇跡象更明顯，哪些則偏弱。這有助于我們更好把握城市之間的差異，也可以據此分析政策的效應和趨勢。對于布局相關城市的房企而言，據此可積極預判市場、調整營銷策略等。

??1、一二線城市

??我們選取了6月份成交數據環比增速最快和最慢的各10個城市，并列表進行分析。從統計情況看，包括上海、西寧、長春、濟南、北京、青島、深圳、蘇州、成都和西安這10個城市環比拉升相對快。其中上海和長春顯然和疫情防控后的需求釋放有關。而對于蘇州、成都等城市，則和近期購房政策持續寬松有關。同樣，包括廈門、福州、昆明、南寧、寧波、合肥、廣州、重慶、蘭州和大連等市場數據偏弱，說明購房政策有待進一步出臺或發酵，以促進交易市場的復蘇。

??2、三四線城市

??我們選取了6月份成交數據環比增速最快和最慢的各10個城市，并列表進行分析。從統計情況看，包括嘉興、桐鄉、菏澤、嘉峪關、吉林、九江、銅陵、太倉、昆山和淮南這10個城市環比拉升相對快。其中嘉興、桐鄉、太倉和昆山市場的購房政策明顯寬松，數據也充分體現了購買力較強、復蘇態勢較好的特征。而且從實際反饋看，近期確實出現了一波環滬購房熱的現象。同樣，包括安順、衡陽、衢州、六盤水、東營、資陽、淮北、清遠、建德和晉江等市場數據偏弱。以衢州為例，4月初其在全國三四線城市中較早地放松了限購和限貸政策，但在6月份又繼續出臺了放松政策，這說明市場恢復情況并不好，政策寬松化需要加碼。

??季度分析

??本部分對全國100個城市的季度數據和半年數據進行分析，以更好地看待二季度以及今年上半年全國房地產市場的交易行情狀況。從數據上可以看出，受今年上半年持續性的同比下降影響，雖然5-6月份有環比的拉升，但累計的數據確實還是比較差的。比如說，今年上半年的數據，甚至比去年下半年房地產市場降溫下的數據還要差，即下降了三成，這就要求我們對當前市場行情走勢要有清晰的、客觀的認識。既要看到市場有復蘇的趨勢、空間和動力，也要警惕今年上半年交易偏弱對全年數據所帶來的拖累影響。