??房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)跌幅再度擴(kuò)大

??2022年前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資103559億元，同比下降8.0%，降幅較1-8月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資78556億元，下降7.5%。從同比走勢來看，開發(fā)投資持續(xù)承壓，累計(jì)增幅逐季滑落至負(fù)增長區(qū)間后繼續(xù)下探。

??季度內(nèi)政策端持續(xù)發(fā)力穩(wěn)定樓市，但開發(fā)投資的低迷態(tài)勢難以扭轉(zhuǎn)。受制于銷售回款不暢、流動(dòng)性壓力不減、新開工及施工的放緩和土地出讓的走弱等因素影響，投資仍處于探底下行階段，增速降至歷史低位。

??在二十大報(bào)告定調(diào)“高質(zhì)量發(fā)展是首要任務(wù)”之下，“穩(wěn)地產(chǎn)”對“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”依然至關(guān)重要，后續(xù)政策面仍需將穩(wěn)定房地產(chǎn)預(yù)期、恢復(fù)投資信心和激發(fā)市場主體活力放在更重要位置。隨著銷售市場逐步改善，民營房企資金流恢復(fù)正常，投資也有望出現(xiàn)邊際改善。

??從土地出讓和新開工水平來看，房地產(chǎn)投資的支撐力度仍在走弱。當(dāng)季開發(fā)投資額為3.52萬億元，同比降幅逐季擴(kuò)大至12.7%，較上年同期和上季度分別回落12.0個(gè)和3.6個(gè)百分點(diǎn)。

??分類市場看，住宅投資仍是房地產(chǎn)開發(fā)投資的主體，當(dāng)季住宅、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資分別占同期房地產(chǎn)開發(fā)投資額的75.9%、3.9%和7.8%。投資增速上看，當(dāng)季住宅和商業(yè)營業(yè)用房投資維持下跌態(tài)勢，且跌幅繼續(xù)擴(kuò)大；辦公樓投資同比降幅有所收窄。

??單月數(shù)據(jù)來看，季度內(nèi)單月投資額數(shù)值逐月攀升，但同比連續(xù)3個(gè)月下降超過10%，降幅仍處于高位。其中，9月開發(fā)投資規(guī)模約1.28萬億元，環(huán)比增長12.4%，同比下降12.1%，同比跌幅較上月收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)月投資增長點(diǎn)主要在“保交樓”政策促進(jìn)下，項(xiàng)目加快竣工進(jìn)度所產(chǎn)生的建筑安裝工程投資。

??從區(qū)域投資累計(jì)增速看，各區(qū)域開發(fā)投資均維持下降態(tài)勢。其中，中部地區(qū)投資同比跌幅最小；東北地區(qū)跌幅最大但呈放緩趨勢。具體來看，前三季度東、中、西和東北地區(qū)同比增幅分別為-5.8%、-4.1%、-13.9%和-24.4%，累計(jì)降幅分別較上半年擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)、3.6個(gè)百分點(diǎn)、5.3個(gè)百分點(diǎn)和收窄2.2個(gè)百分點(diǎn)。投資規(guī)模上，東部地區(qū)依然保持領(lǐng)先，占總投資比重為54.0%，高于其他三區(qū)域的總和；西部和中部地區(qū)次之；東北地區(qū)墊底。

??從季度數(shù)據(jù)來看，下半年起東部和中部投資同比重回負(fù)增長階段，西部和東北地區(qū)則維持下降態(tài)勢。季度開發(fā)投資連續(xù)處于負(fù)增長階段的背后是土拍市場遇冷、新開工力度減弱以及房企對銷售回款預(yù)期的悲觀。具體來看，當(dāng)季東部、中部、西部和東北地區(qū)增速分別為-8.3%、-10.4%、-23.3%和-21.3%，較上年同期回落了7.2、12.5、21.9和15.3個(gè)百分點(diǎn)，較上季度分別回落了0.2、1.5、6.5和7.1個(gè)百分點(diǎn)。西部和東北地區(qū)投資表現(xiàn)乏力，降幅處于低位，成為拖累房地產(chǎn)投資的主要區(qū)域。

??從區(qū)域貢獻(xiàn)占比看，當(dāng)季東部、中部、西部和東北地區(qū)的投資額分別占總投資額的54.2%、21.8%、19.9%和4.1%，其中，東部和中部地區(qū)占比較上年同期略有提升。

??從季度內(nèi)各月數(shù)據(jù)來看，各區(qū)域開發(fā)投資絕對值呈逐月攀升態(tài)勢，但同比均處于負(fù)增長狀態(tài)。其中，西部和東北地區(qū)投資數(shù)值處于較低水平，同比降幅仍維持在高位。當(dāng)前投資形勢并沒有出現(xiàn)邊際改善，在市場銷售短期內(nèi)難以快速恢復(fù)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)依然存在的背景下，房企拿地態(tài)度普遍謹(jǐn)慎，導(dǎo)致投資開工數(shù)據(jù)較差，房地產(chǎn)市場整體依然還在探底的過程中。

??到位資金同比降幅繼續(xù)收窄

??前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金114298億元，同比下降24.5%。其中，國內(nèi)貸款13661億元，下降27.2%；利用外資61億元，增長2.7%；自籌資金40568億元，下降14.1%；定金及預(yù)收款37348億元，下降34.1%；個(gè)人按揭貸款18397億元，下降23.7%。

??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比跌勢持續(xù)小幅收窄，主要受9月商品房銷售市場小幅回升影響。其中，定金及預(yù)售款和個(gè)人按揭貸款跌幅再次收窄，較上月別收窄1.7個(gè)和0.7個(gè)百分點(diǎn)；企業(yè)自籌資金跌幅較上月擴(kuò)大1.8個(gè)百分點(diǎn)。各項(xiàng)資金來源占比情況與上月相比變動(dòng)不大，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款占全部資金的48.8%，自籌資金占比35.5%。

??目前來看，伴隨著金融糾偏政策的落地及“寬信用”的兌現(xiàn)，部分房企資金面有一定改善，尤其是財(cái)務(wù)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企獲得資金傾斜的概率更大，但金融機(jī)構(gòu)對民營房企的融資支持力度依舊不足，部分房企在當(dāng)前的償債高峰期仍面臨著較大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，行業(yè)融資環(huán)境修復(fù)還需要時(shí)間。

??從季度內(nèi)企業(yè)到位資金結(jié)構(gòu)來看，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款是企業(yè)主要的資金來源，占全部資金的54.1%,比重較上年同期略微提升0.1個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金占35.6%,上升0.5個(gè)百分點(diǎn)，得益于企業(yè)仍在積極籌措資金; 國內(nèi)貸款占比為10.3%，下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，顯示出部分房企在金融政策支持下融資緩解逐步得到改善，但相當(dāng)一部分的房企融資能力依然承壓。

??季度內(nèi)政策端明確保障房地產(chǎn)合理融資需求。9月央行、銀保監(jiān)會(huì)積極表態(tài)，強(qiáng)調(diào)完善大型企業(yè)債務(wù)監(jiān)測風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測和處置，保障房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持地方“保交樓、穩(wěn)民生”。同監(jiān)管部門支持增信發(fā)債房企的范圍在擴(kuò)大，允許不以房地產(chǎn)開發(fā)作為主業(yè)的企業(yè)在A股市場融資，為相關(guān)企業(yè)改善資金鏈現(xiàn)狀，鋪平了道路，釋放了積極信號(hào)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分利用機(jī)會(huì)合理融資，補(bǔ)充流動(dòng)性，緩解資金壓力。

??單月數(shù)據(jù)方面，9月房地產(chǎn)開發(fā)到位資金總量達(dá)1.35萬億元，同比連續(xù)負(fù)增長至下降21.3%，但降幅已連續(xù)數(shù)月呈現(xiàn)改善跡象。其中，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款的單月同比降幅有所收窄，主要得益于9月銷售端的修復(fù)以及銀行對于按揭貸款和投放力度加大；而國內(nèi)貸款和自籌資金單月同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大，表明房企發(fā)債融資仍受阻滯。整體來看，目前銷售的修復(fù)程度并不足以緩解資金緊張局面。

??新開工、施工承壓持續(xù)下跌，竣工逐步修復(fù)

??前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積94767萬平方米，下降38.0%。房屋竣工面積40879萬平方米，下降19.9%。

??整體來看，供給端的修復(fù)明顯弱于需求端。其中，新開工規(guī)模持續(xù)處于深度調(diào)整期，累計(jì)同比延續(xù)了2021年下半年以來的趨勢性下滑，且降幅不斷擴(kuò)大。本次新開工的持續(xù)下跌，跌幅之深，周期之長是具有非常復(fù)雜的社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景，與房企的經(jīng)營模式、行業(yè)規(guī)模、市場需求都有直接的關(guān)系，不是外來擾動(dòng)因素導(dǎo)致的短期波動(dòng)，而是內(nèi)在的調(diào)整。

??房屋竣工方面，累計(jì)同比下行維持于負(fù)增長區(qū)間，但在地方“保交付”政策以及房企銷售業(yè)績釋放的訴求下，后續(xù)項(xiàng)目竣工進(jìn)程或有改善，將推動(dòng)其降幅進(jìn)一步收窄。

??前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積878919萬平方米，同比下降5.3%。

??從施工面積累計(jì)同比增速走勢看，開發(fā)投資累計(jì)同比增速與施工面積增速之間存在明顯的正相關(guān)關(guān)系，在新開工的持續(xù)走弱及開發(fā)商資金面緊張的影響之下，施工數(shù)據(jù)承壓回調(diào)，累計(jì)同比步入負(fù)增長階段后繼續(xù)下行。

??從季度內(nèi)各月房屋建設(shè)情況看，9月新開工和竣工面積規(guī)模較前期有所提升，但兩指標(biāo)同比延續(xù)下降態(tài)勢。其中，新開工單月跌幅再下一個(gè)臺(tái)階，連續(xù)三月下跌均超40%。新開工情況處于歷史最低水平，未見轉(zhuǎn)暖跡象的核心原因是一方面，企業(yè)拿地縮減一定程度影響了新開工節(jié)奏；另一方面，商品房銷售承壓疊加資金緊張情況下導(dǎo)致開工意愿不強(qiáng)。而竣工面積單月增速呈現(xiàn)出下行趨勢，主要受制于房企資金面緊張，工地被動(dòng)停工導(dǎo)致竣工滯后，目前“保教樓”有序進(jìn)行并進(jìn)入實(shí)質(zhì)性執(zhí)行階段，預(yù)計(jì)竣工數(shù)據(jù)將逐步恢復(fù)。

??商品房銷售面積和銷售金額跌勢放緩，單月增速繼續(xù)回升

??前三季度，全國商品房銷售面積10.1億平方米，銷售額9.9萬億元，同比分別下降22.2%和28.6%，累計(jì)降幅較8月分別收窄0.8和1.6個(gè)百分點(diǎn)，同比降幅結(jié)束了自年初以來不斷擴(kuò)大的趨勢。其中商品房銷售金額同比跌幅依然大于銷售面積，價(jià)格同比繼續(xù)回落。

??整體來看，商品房銷售市場的下行趨勢有所好轉(zhuǎn)，跌幅有所收窄，市場銷售從“探底”走向“筑底”階段，但成交規(guī)模相對仍處歷史低位，跌幅依然處于高位。9月底以來，政策端發(fā)力穩(wěn)樓市、多部門出臺(tái)下調(diào)利率、個(gè)稅退稅等措施，刺激剛需及改善性需求，疊加去年低基數(shù)，預(yù)計(jì)四季度銷售同比降幅將穩(wěn)步收窄。在鼓勵(lì)政策落地后，冷凍的房地產(chǎn)市場逐步解凍，所謂的剛性需求，民生需求有望結(jié)束觀望，尤其是購房首套比例降低、利率優(yōu)惠、稅收補(bǔ)貼等都進(jìn)入了歷史相對友好的階段，這其實(shí)是一個(gè)非常難得的窗口期，無論是開發(fā)企業(yè)還是消費(fèi)者都會(huì)看到。

??分類物業(yè)銷售看，住宅市場表現(xiàn)低迷，銷售面積累計(jì)同比持續(xù)下降；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售面積保持上漲，但漲幅收窄。

??從季度數(shù)據(jù)來看，銷售面積同比自上年三季度起延續(xù)下降趨勢。三季度內(nèi)銷售的下降證明了房地產(chǎn)基本面仍在筑底，現(xiàn)階段房貸利率下行確實(shí)可以提振一部分市場需求，但由于本輪市場調(diào)整幅度更深、環(huán)境更復(fù)雜、購房者觀望情緒更濃厚，需求側(cè)的企穩(wěn)還需要政策的合力。

??單月數(shù)據(jù)來看，8月以來銷售面積單月環(huán)比大幅增長，且同比增速下行趨勢有所放緩，房地產(chǎn)銷售市場在穩(wěn)樓市政策發(fā)力的背景下企穩(wěn)跡象漸顯。具體來看，9月銷售面積13532萬平方米，較上月增加39.3%，同比減少16.2%；銷售金額13510億元，環(huán)比上漲33.7%，同比減少14.2%。9月政策面促進(jìn)竣工交付，企業(yè)銷售促銷力度加大，兩項(xiàng)指標(biāo)較均有所好轉(zhuǎn)，單月跌幅持續(xù)收窄，整體銷售緩慢復(fù)蘇。

??從各地區(qū)銷售情況看，前三季度各地區(qū)的銷售面積同比增速均處于負(fù)增長區(qū)間。其中，東部地區(qū)跌幅較上季度收窄4.2個(gè)百分點(diǎn)；中部和西部跌幅較上季度分別擴(kuò)大1.9和4.7個(gè)百分點(diǎn)；東北地區(qū)跌幅最大，但跌幅收窄2.3個(gè)百分點(diǎn)。而東部地區(qū)銷售面積及金額占全國比重分別為41.2%、57.9%，份額均較上月提升0.7個(gè)百分點(diǎn)。

??季度內(nèi)從各月銷售情況看，各區(qū)域銷售面積同比均為負(fù)增長狀態(tài)，但8月以來銷售面積環(huán)比轉(zhuǎn)增，同比降幅也有所收窄，成交量呈現(xiàn)底部回升跡象。9月市場回暖主要得益于房企加大推盤和優(yōu)惠促銷力度，同時(shí)疊加房貸利率下降及限購、限貸放松等政策刺激，購房需求得到釋放。但整體來看，季度內(nèi)銷售成交量與往年同期相比仍處較低水平，市場真正回暖還需政策發(fā)力。

??70大中城市新建商品住宅、二手住宅價(jià)格同環(huán)比持續(xù)下跌

??三季度內(nèi)，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲數(shù)量持續(xù)減少，7-9月上漲城市數(shù)量分別為30個(gè)、19個(gè)和15個(gè)。季度內(nèi)房價(jià)延續(xù)了下降趨勢，跌幅有所擴(kuò)大，7-9月環(huán)比綜合平均下跌0.11%、0.29%和0.28%；同比來看，房價(jià)上漲城市數(shù)量逐月減少，7-9月上漲城市數(shù)量分別為22個(gè)、21個(gè)和20個(gè)。季度內(nèi)房價(jià)同比綜合平均跌幅逐月擴(kuò)大，7-9月分別下跌1.67%、2.10%和2.30%。

??分能級(jí)而言，從當(dāng)季環(huán)比數(shù)據(jù)來看，一二線城市房價(jià)由漲轉(zhuǎn)跌，三線城市延續(xù)下跌態(tài)勢，跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。其中，一線城市3個(gè)月環(huán)比指數(shù)算數(shù)平均值分別為0.28%，0.10%，-0.10%；二線城市分別為0.03%、-0.22%，-0.20%；三線城市分別為-0.27%、-0.40%，-0.37%。從同比數(shù)據(jù)來看，一線城市房價(jià)平均漲幅呈現(xiàn)持續(xù)收窄態(tài)勢，二三線城市房價(jià)跌幅再度擴(kuò)大。其中，一線城市3個(gè)月同比指數(shù)算數(shù)平均值分別為3.10%，2.85%，2.72%；二線城市分別為-0.53%，-0.98 %，-1.22%；三線城市分別為-3.23%，-3.65%，-3.83%。

??具體到各城市表現(xiàn)，僅剩為數(shù)不多的城市仍維持房價(jià)上漲局面。9月新房價(jià)格環(huán)比領(lǐng)跑全國的是合肥和成都，環(huán)比漲幅均為0.7%，杭州和大理以0.4%環(huán)比漲幅并列第二；價(jià)格環(huán)比下降的城市中，武漢、蘭州、溫州、湛江新房價(jià)跌幅居前，均下跌0.9%，其次哈爾濱、長春、福州跌幅在0.7%及以上。同比來看，上漲的城市中，杭州以6.5%漲幅居首，成都、北京漲幅超過5%，上海、銀川超過3%，其他城市漲幅均在3%以下；同比下降的城市中，北海以10.3%跌幅居首，其次湛江下降8.8%，哈爾濱、岳陽等8座城市跌幅在5.7%-7.5%之間。

??從二手房數(shù)據(jù)來看，三季度70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量有所減少，7-9月上漲城市分別為19個(gè)、13個(gè)和8個(gè)，環(huán)比指數(shù)算數(shù)平均值分別為-0.21%，-0.35%，-0.39%。分能級(jí)來看，一線城市價(jià)格環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌，二三線城市仍處于負(fù)增長區(qū)間，房價(jià)下跌壓力進(jìn)一步顯現(xiàn)。其中，一線城市各月二手房綜合環(huán)比分別為0.15%，0.05%，-0.03%；二線城市分別為-0.16%，-0.28%，-0.32%；三線城市分別為-0.30%，-0.46%，-0.50%。同比來看，7-9月價(jià)格同比上漲城市數(shù)量分別為9個(gè)、7個(gè)、7個(gè)，同比指數(shù)算數(shù)平均值分別為-3.01%，-3.32%，-3.52%。其中，一線城市各月二手房綜合同比分別為0.90%，0.78%，1.20%；二線城市分別為-2.52%，-2.81%，-2.99%；三線城市分別為-3.89%，-4.25%，-4.53%。

??國房景氣指數(shù)持續(xù)回落

??2022年7月、8月和9月國房景氣指數(shù)分別為95.25、95.07和94.86。行業(yè)景氣指數(shù)季度內(nèi)持續(xù)回落。