??導語

??總的來看，未來十年城鎮化相關增量空間集中在縣域，對于經濟實力較強、城鎮化發展成熟的蘇州、杭州、寧波等長三角二線城市而言，區縣相關指標反而表現不佳。

??專題視點

??統計局數據顯示，2022年商品房銷售面積、金額分別為135837萬平方米、133308億元，同比分別下降24%和27%，快速發展20余年的房地產行業規模正式進入下行周期。與此同時，城鎮化增長率也創下近30年新低，城鎮化進程逐步趨緩，城鎮人口增量逐漸減少，這一變化對處于調整期的房地產行業帶來了沖擊。 

??為了更好的應對行業的規模波動挑戰，房地產行業有必要對未來成交規模和地區差異做出新的評判。考慮到區域之間在城鎮化進程、收入、房價水平等方面存在巨大差異，本文根據全國近3000個區縣市人口城鎮化、可支配收入和房價等相關數據，從中找出需求增長空間較高的市縣，以供企業相關決策時進行參考。

?? 總的來看，未來十年城鎮化相關增量空間集中在縣域，經濟實力較強、城鎮化發展成熟的蘇州、杭州、寧波等長三角二線城市的區縣指標表現反而不佳。相比之下，北方二線城市下轄區縣相關新增需求規模較為突出，主要是由于北方城市房地產成熟度比較低，房價水平相對南方低，在同等收入水平下，購房能力更強，因此北方區縣入榜數量更多，南方僅有合肥和重慶的少數區縣表現比較突出。值得注意的是，處于城鎮化快速上升期的三四線人口大市郊縣仍有較好的發展契機，相關購房需求還有較大的增量空間。

??PART.01

??城鎮化增量

??2030年城鎮化率有望突破70%

??縣域成為增長主力軍受城鎮區域擴張、城鎮人口自然增長和鄉村人口流入城鎮等因素影響，城鎮人口繼續增加。2022年末，我國城鎮常住人口達到92071萬人，比2021年增加646萬人；鄉村常住人口49104萬人，減少731萬人。2022年我國城鎮化率已經達到了65.22%，比2021年提高0.50個百分點，這一數值創下1991年以來的新低。

??參照國際經驗來看，在發達國家城鎮化率達到60%后，大多會出現城鎮化率增速放緩的現象，但降幅不大，每年城鎮化率增長仍能保持在0.5個百分點以上，直到70%以后才會出現普遍的增速下滑。

??這樣來看，目前中國65.22%的城鎮化率水平仍在追趕上升期，具有較大的增長空間，根據人口普查數據和國際發展經驗推算，至2030年我國城鎮化率仍有望提升5-6個百分點，2030年中國城鎮化率有望突破70%。假定屆時中國人口仍維持在14億左右，城鎮人口較2022年增量仍可達到8000萬量級。

??值得注意的是，城鎮化率到達70%以后，大多數國家或地區將進入城鎮化率的慢周期，典型如如沙特、西班牙、芬蘭等國家，城鎮化達到70%之后，年增長均降至0.2個百分點。但考慮到時代和國情差異，不同國家和地區城鎮化率區間內的絕對發展速度參考意義有限，但隨著城鎮化水平的提升，城鎮化率年均增速變緩是國際上公認的結論。這樣來看，在8-10年之后，房地產才會面臨較大的沖擊，當前的購房需求規模影響不大。

??1.1九成市轄縣城鎮化率仍低于60%，成為下一階段城鎮化發展主體

      七普數據顯示，10年間中國的城鎮化率由49.7%（2010年）上升至63.9%（2020年），城鎮化率上升明顯，增加了14.2個百分點，平均每年有超過2000萬的人口從農村進入到城市。

??考慮到我國地域廣闊，城鄉差異較大，即使是同一個地級市內各區縣城鎮化水平也存在較大差異，為準確預估城鎮新增人口和潛力購房需求，我們進一步將統計尺度細化到縣級行政單位，將區、縣[1]、縣級市三大類行政單位對比來看，可見各類行政區的城鎮化率分布差異顯著，市轄區城鎮發展水平明顯更高，整體平均城鎮化率達到了81%，其次是縣級市，平均城鎮化率為58%，縣域平均城鎮化水平最低，僅有44%。

??具體來看，在1105個區級行政單位中，更是有超過一半的市轄區城鎮化率高于80%，在這589個高城鎮化率的市轄區中，合計常住人口達到3.7億，其中城鎮人口規模接近3.5億達到發達國家平均水平，未來進一步增長空間有限，其中更是有160個市轄區城鎮化率達到了100%，城鎮化發展進程見頂。這些地區大多位于經濟發展更為領先的主城區，如桂林的秀峰區、肇慶的端州區、黃石的下陸區等等。對于這些行政區而言，自身城鎮化發展空間已經很小，城鎮人口的增加更多的還是要依賴外來人口的遷入。另一方面，僅有極少數市轄區城鎮化率低于40%，這些如防城港的鐵山港區、拉薩的達孜區、云浮的云安區等，這些地區大多處于西部省份，且與一二線市轄區下轄街道不同，下轄行政單位仍以鄉鎮為主，因此就人口結構角度來看城鎮化發展仍有較大上升空間。

??正是基于市轄區整體城鎮化率水平處于高位，未來進一步上升空間較小的情況下，中央部委在2022年明確提出，鑒于我國城鎮化已進入中后期發展階段，大中城市城鎮化發展速度開始減緩，邁向更高水平、更高質量的新型城鎮化正是大勢所趨，以縣域為重要載體的城鎮化發展正是當前發展階段下的必經之路。

??就縣域城鎮化發展現狀來看，在386個縣級市中，有208個城鎮化率低于60%,占比超過一半，在1496個市轄縣中，更是有1356個縣城鎮化率低于60%，占比超過九成。在這1564個城鎮化水平較低的縣域行政單位中，居住著6.1億常住人口，平均城鎮化率只有44%，就國內外城鎮化發展經驗來看，仍處于相對較快的增長階段。相對于市轄區而言，這些縣域無疑有著更為廣闊的發展空間，并且其中不乏簡陽、仙桃、福清、邳州等超百萬人的縣市，高常住人口基數下的城鎮化率快速發展，無疑意味著更為可觀的剛性需求增量。

??1.2 未來十年城鎮人口增長主要看縣域，河南、山東、四川增量高居前三（略）

      PART.02

??購買力：各地收入與房價顯著分化

??仍有三成區縣房價收入比不到六年

??2016年以來全國性“去庫存”激勵政策引發房價新一輪快速上漲，諸多城市房價實現翻番，尤其是三四城市房價也快速步入“萬元時代”。與此同時，受宏觀經濟環境、三年疫情等多重因素的影響，居民的收入水平增速逐漸變緩，不同地區的購房需求和購房能力也受到不同程度的影響。

??2.1近七成區縣收入不及全國平均水平，長三角三四線城市收入水平較為突出（節選）

??從城鎮人均可支配收入水平來看，各區縣之間存在巨大差異。全國范圍來看，3-4萬元區間是當前絕大多數區縣所處的收入區間，占比高達61%，其中3-4萬元區數量占據21%，3-4萬元縣占據32%。人均可支配收入超過7萬元/人的區縣數量不足2%，介于5-7萬元之間的也僅有10%，僅有兩成的區縣城鎮居民人均可支配收入超過全國平均水平43834元/人。這些區域多集中在經濟比較發達的一二線城市的區；除這些城市之外，紹興、無錫、嘉興、舟山、溫州、臺州、湖州、金華、常州等長三角三四線城市城鎮居民人均可支配收入均超6萬元/人，在全國也居于前列。

??究其原因，主要是由于長三角地區是我國經濟最具活力、產業最為發達的區域，也是一帶一路和長江經濟帶的重要交匯點，伴隨著長三角一體化上升至國家戰略，三省一市也迎來了更多的發展機會。以杭州為例，互聯網行業尤為發達，而這些行業恰恰是高薪行業，因此其城鎮居民人均可支配收入居于全國前列。

??2.2長三角購買力相對較低，北方和中西部中低收入縣域購買力反而更強

??評價一個城市購房能力不能單看收入水平，還要看房價水平，不同能級城市之間的房價差距較大，收入水平低的區域房價相對更低，房價收入比反而相較更為合理（接近6-7年）。一線四城就是一個典型的例子，雖然廣州收入水平稍遜，但由于其房價水平較其余三城偏低，購買力相對較強。同樣的情形也發生在全國，盡管中西部區域收入水平較低，但在低房價因素下，中西部中低收入縣域購買力反而更強。

??為了較為準確的評估不同區域購房能力，我們對近3000個行政區域進行測算，結果發現：房價收入比低于8年的區縣有八成人均可支配收入在四萬元以下，這部分收入較低的人群購買力反而更強。就以6000元/平方米的均價、3萬元/人的人口可支配收入測算，購得35平方米需要7年，符合6-7年的合理水平，購房難易程度比較適中，比較典型的城市有河南商丘、信陽、廣西茂名等。

??反之，盡管長三角地區經濟比較發達、收入水平比較高，人口吸引力比較強，近十年常住人口增量近2000萬，占全國人口增量的比重高達25%，其中上海、蘇州、杭州等中心城市人口增量尤為突出，多超過百萬人，購房需求比較旺盛，房地產成熟度比較高，房價漲至高位，譬如上海、杭州、蘇州、南京等城市的房價收入比均在10年以上，購房難度明顯增加。

       PART.03

??區縣分化

??近半城鎮化需求增量集中在三四線縣域

??河南、山東發展空間領先

??在綜合考量城鎮化進程帶來的人口增量、收入和房價導致的購買力差異兩方面因素之后，我們綜合評價了縣域角度的購房需求潛力。下文我們將分別從能級及區縣、省域、城市等多個角度進行剖析。

??3.1能級及區縣差異：近半增量集中在三四線縣域，一二線城市總增量僅占14%

??通過對近3000個區縣的常住人口、城鎮化增幅以及購買力進行綜合測算，預計未來十年城鎮化將帶來29億平方米新增需求規模，其中高達54%的新增需求將由廣大的縣域貢獻，新增需求近15億平方米，區和縣級市占比相對較少，分別為26%和20%。與城鎮新增人口格局基本相同，未來十年新增需求規模以縣域為主的格局已經基本確定，成為下一階段房地產市場發展的主陣地。

??分城市能級來看城鎮化帶來的潛力購房規模，其中一線僅占到1%，二線占到13%，三四線成為主力，占比高達86%。三四線占據主力的主要原因，一方面是由于大部分三四線城市目前城鎮化水平相對較低，有較大的城鎮人口增長潛力，另一方面，三四線城市房價水平相對較低，房價收入比多處于10年以下，需求轉化率保持在較高水平。因此，城鎮化給三四線城市帶來的潛在購房規模水平處于高位。

??進一步細分來看，三四線城市新增購房需求主力為縣域，占到全部新增購房需求的49%，區和縣級市水平基本相當，占比分別為19%和17%。二線城市的主力為區，占比為6%，其次是縣，為5%，縣級市則最少，僅有3%，這也有二線城市本身縣級市相對較少的因素有關。同樣也是這個原因，一線城市不涉及縣和縣級市，所有新增購房需求均集中在區。

??3.2區域差異：未來十年成年需求增量集中在河南、山東縣域，廣東發展后勁略顯不足（略）

??3.3城市分化：重慶新增需求規模居首，前10位城市占全國新增總量的12%

??從城市的角度來看，人口大市重慶居于首位，城鎮化帶來的新增住房需求規模超8000萬平方米，占全國總新增規模的2.8%；其次是周口、南陽、臨沂、保定、菏澤等城市，占全國總新增規模均在1個百分點以上。除重慶外，這些城市無一例外均是城鎮化水平處于相對低位的人口大市，2020年常住人口均超880萬人、城鎮化率均在57%以下、房價收入比處于較低水平（多處于10以下），需求轉化率相對較高。

??區縣細分來看，新增需求規模比較突出的城市增量多集中在縣域，尤其是臨沂，縣域新增需求占全市的比重高達82%，周口和南陽也均在70%以上，這也印證了上文近半新增需求集中在三四線縣域的觀點。就城市分布來看，前10位城市（常住人口總和占比為8%）新增住房需求占全國的比重為12%，前30位城市新增住房需求占全國的比重為27%，前50城市新增住房需求占全國的比重達39%。總的來看，除前10位城市之外，其余大部分城市新增需求都比較均衡，有高達109個城市新增需求多在1000-2500萬平方米，占全國總新增規模的比重在0.4%-0.8%之間，這些城市或房價水平高（京、滬、深、杭等一線和新一線城市），或城鎮化增量不足（廣州、成都、長沙、寧波、青島），或收入水平低（廣大的三四線城市）、或人口規模較小（東北、西北部分城市總人口規模在百萬人以下）使得潛在城鎮人口增量處于低位，或在某幾個方面同時存在短板，使得城市新增需求規模受到較大影響。

??PART.04

??高房價桎梏長三角區縣增量需求入市

??人口大市郊縣成為新增長點

??受宏觀經濟環境、人口生育率下滑等多方面的影響，房地產市場發展的黃金期已經過去，2022年城鎮化增速降至近30年最低水平，但是對比發達國家來看，我們城鎮人口規模還有較大的增量空間，2030年中國城鎮化率有望突破70%，還有5-6個百分點的提升空間。假定到時中國人口仍維持在14億左右，城鎮人口較2022年增量仍可達到8000萬量級，考慮到房價和收入因素之后，相關住房增量需求達到29億平方米。尤其是三四線城市下轄縣、縣級市目前城鎮化仍處于較低水平，購買力較一二線核心區相對強一些，其也成為下一步房地產市場發展的主戰場。為準確探究各區縣潛在住房增量水平，本節綜合城鎮化人口增量空間和購買力兩個指標，綜合評價了縣域角度的購房需求潛力區域，選出了50個潛力區縣。

??4.1一線：房價水平較低的廣州郊區潛在需求增量領先（略）

??4.2二線：低房價、強改善助力北方郊縣成為城鎮化發展的新增長極（略）

??4.3三四線：城鎮化仍處于快速上升期，人口大市郊縣仍有發展契機

??三四線城中，需求增量前二十的城市多為人口大市，其中周口、南陽、臨沂、保定、菏澤等五城近十年需求增量更是超過3000萬平方米。二十城合計未來十年累計需求增量為5.18億平方米，占所有三四線城市總量的21%。這些城市多為經濟發展水平中上等的人口大市，譬如常住人口超千萬的臨沂，其下轄的蘭陵縣、沂水縣、莒南縣、河東區、沂南縣、平邑縣、費縣等區域10年城鎮人口增量大都在10萬人以上，同時臨沂大部分區縣城鎮化不足45%，城鎮化發展仍在快速上升期，房價水平處于相對合理區間、現狀住房面積也多在38平方米以下，可謂天時、地利、人和，因此其多個區縣入榜。除臨沂外，煙臺、廊坊、江門、惠州、佛山多個區縣也入榜，多在300萬平方米以上。