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??以下為精彩發言

??2023年商品住宅供應情況也將是決定成交能否放量的重要因素。事實上，2022年整體土地市場集中供地也發生了巨大的變化，大體呈現出以下特征：一是2022年集中供地量降至2015年來新低；二是城投拿地占比上升；三是拿地節奏上來看，整體由2022年的“季度末為供應高峰”變為“各月度均勻化”模式；究竟地市成交規模銳減會對2023年的商品住宅新增供應產生怎樣的影響，整體未來入市產品檔次的變化是否會對新房市場成交產生供給約束？

??帶著這樣的疑問，本次直播分享將從三個部分展開：第一、二部分以土地端切入，從供地規模、節奏、產品檔次等幾方面解析2023年新房供應特征；第三部分結合31城調研數據，從項目端出發來輔助論證。

??01

       2023年新增供應規模和節奏分析

??核心觀點

??地市縮量致2023年預期新增供應同比“腰斬”，高峰將在二季度出現。

??首先，為了測算集中出讓土地后未來潛在的供應高峰，將以往成交土地開工、銷售時間段作為依據。通過整理過去三年（2019年-2021年）成交的地塊的拿地時間、開工時間和開售時間，可以發現，22城中地塊整體從拿地到開工、開售平均所需要時長分別為4.4個月和12.9個月。

??值得注意的是，有1/4以上的項目，需要長達15.8個月甚至更長的時間才能開盤，意味著拿地往往不能在年內實現銷售，現金回流速度較慢，項目的盈利也會受到影響。細分至城市層面，大體可以分為以下三大梯隊：

??第一梯隊如北京、合肥、青島、長春、天津等城市，過去三年成交的地塊從拿地至開盤的時長中位數在8個月以內，項目的周轉速率相對較高；第二梯隊包括重慶、濟南、廈門、無錫、南京、杭州、鄭州、長沙等城市，拿地到開盤的時長中位數在8-10個月，也就是拿地后3個季度左右，項目即可入市，那么此類城市每年首輪集中供地的項目基本也可在年內開盤；第三梯隊城市則包括福州、蘇州、寧波、成都、廣州、武漢、深圳、上海等，項目從拿地到開盤的時長中位數在10個月，上海甚至中位數超過13個月，周轉速率較慢。值得一提的是，4個一線城市有3個位于此檔位，可見一線城市的項目快周轉的難度更大，現金回流需要更長的周期，因此對于房企而言，進入一線城市不僅需要面臨更高的土地成本，還有更緊張的資金壓力。

??在梳理完各城市過去三年土地平均開工、銷售情況后，對2022年集中供地地塊動工情況進行了細分：

??據CRIC統計，2022年22個集中供地的城市在多輪集中供地后合計成交了781宗含宅用地，截止至2023年一季度末，僅有33%已經開工，另外近七成地塊仍尚未動工。

??分批次來看，2022年第一批集中供地中有56%的項目已經開工，在三輪里開工比例最高；第二輪也有41%得項目已經開工。但第三輪由于成交時間已相對接近年末，開工比例非常低，超過80%得成交項目尚未開工。部分城市2022年存在第四批甚至第六批集中供地，這一類項目目前均尚未開工。

??細化到城市，根據集中供地項目的開工比例可大致分為4類：第一類上海、重慶項目開工速度最快，絕大多數項目已開工。目前分別有90%、63%的成交地塊已經開工。且上海2022年第一批、第二批成交的地塊均已完全開工，第三批次成交的22宗地塊中也有18宗已開工。第二類包括北京、廈門、福州、杭州、成都等5個城市，開工率在50%左右。目前廈門和福州超過半數項目已經開工；第三類城市包括廣州、青島、寧波、武漢、合肥、蘇州、南京等7個城市，集中供地項目開工率在四成以下，但都已經有項目開工；第四類城市則暫未有集中供地的項目開工，推進較為緩慢。

??根據22城過去項目開工、開售周期，以及2022年集中供地地塊成交開工情況來看，22城2022年集中供地成交地塊預計將新增商品住宅供應面積5077萬平方米，較2022年22城供應總量大幅下降65%。

??分城市來看，上海、長沙、杭州預計供應面積超過400萬平方米，是供應量TOP3城市；其次廣州、無錫、成都、寧波、合肥、蘇州、武漢、青島和南京等9個城市供應量在200-400萬平方米；北京、深圳、青島、天津、重慶、福州等供應量較低，其中福州、廈門和長春預計2022年成交的集中供地宅地中不足100萬平方米將在2023年形成新房供應。與2022年對比，22城供應量均普遍下降，這主要與2022年集中供地非城投公司成交量腰斬有關。其中長春、濟南、成都、福州、武漢、天津、青島、鄭州、南京、北京等城市同比降幅超過70%。

??最后，根據22城過去項目開工、開售周期，以及2022年集中供地地塊成交開工情況來看，CRIC對集中供地項目的入市時間進行了大致預判：

??所有項目按照城市開工、開盤的所需時間的中位數進行測算，2023年的第二季度是集中供地項目入市供應高峰，各占集中供地項目的37%左右，第一季度則主要將迎來首輪集中供地的項目入市，占比達22%，要到第四季度才能上市的項目較少，預計只有13%。其次，若按照75分位值的水平推算，在2023年內入市的項目中，分別有31%和29%的項目在第二、四季度入市，與第一、三季度形成明顯的潮汐式供應。可以看出，無論按照哪一種水平推算，第二季度都將成為第一個集中入市的時間點。

??由于每個項目每次開盤體量由開發商自行調節，因此CRIC采用的是按項目數量計算占比（按中位數水平計算）：

??上海、重慶、鄭州、寧波、濟南等多數城市項目將在第二季度入市，供應高峰集中在上半年；其中尤其突出的是上海，2023年是上海新房供應大年，據推算全年近八成供應將在二季度集中入市，5月將是供應高峰。

??廣州、武漢、蘇州、天津、長春等項目大多在第三、四季度入市，下半年市場供應量較高。根據項目建筑面積來看，供應高峰在上半年的有上海、北京、合肥、重慶、南京等11個城市，供應高峰在下半年的城市有廣州、蘇州、武漢、長春等7個城市，另外深圳、成都和無錫上下班年供應量基本持平。

??值得一提的是，這里僅用項目周轉入市需要的時間對未來項目入市體量進行計算，但由于不同項目的體量差異較大，一次性開盤全部入市的項目較少，且不同城市預售證發放規則有一定差異，一般來說大部分城市單次可批的預售證體量在2-3萬平方米左右，開盤也需要視市場和蓄客情況而定，入市體量僅供參考。

??02

??2023年新增供應產品檔次

??核心觀點

??產品中檔為主，穗蓉廈加強核心區改善盤供應，滬甬錫各檔次供應平均。

??總體來看，2021年22個集中供地城市涉宅用地成交樓面價主要集中在小于等于5000-10000元/平方米，其成交總建面達到了2148萬平方米，占總量28.3%。其次低于10000-15000元/平方米的涉宅用地成交總建面占比達到了17.9%。由此不難推斷，若這些地塊能在2023年形成集中供應，整體產品檔次也將主要集中在中檔。

??考量到部分城市在土拍初期就規定新房限價，在此基礎上結合不同城市的房地價比，在合理建安成本的基礎上對每宗地塊的售價進行了預估，不同城市的供應產品檔次①分布大體呈現出如下特征。

??沈陽、重慶、深圳、杭州本輪集中供地土地在未來形成新房供應后，將以中低檔住宅為主：沈陽新增供應入市均價基本都低于全市均價80%。深圳、杭州、合肥低檔和中檔供應占比基本在3:6，整體仍以中檔改善為主導。

??值得關注的當屬重慶，低檔剛需和中檔改善占比基本都在5成左右。我們盤點了3-5月重慶預計新增供應，擬開盤/加推項目共13個，區域主要集中在南岸區、渝中、渝北區，且項目單價段基本在1.5-2.5萬元/平不等，基本也與理論推斷的城市供應集中在城市均價附近的中低檔產品為主的結論基本相同。

??從預測的結構數據來看，在22個集中供地城市中，未來新房供應中檔城市最多，包括長春、成都、鄭州、濟南、長沙、北京等6個城市。具體來看，長春2022年成交宅地基本均會以中檔改善產品入市，單價基本集中在城市均價0.8-1.2倍之間。鄭州、長沙偏向于剛改，單價在城市均價0.8-1.2倍之間的占比超6成。成都、濟南、北京偏向于中改，單價主要集中城市均在1-1.5倍之間。以北京為例，從供給結構來看，剛需（90平以內）：首改（90-120平）：多次改善類（120-200平及以上）項目占比在3:4:3，首改類產品將成為后市供應主力產品。從需求層面來看，未來剛需客群將更加外圍化，首改類客群活躍度將提高，將成為樓市的成交主力。

??根據對比各地塊未來入市價格和城市均價，天津、南京、蘇州、武漢、青島等共計6個城市2022年新增新房供應將以中檔改善和高檔豪宅為主，供應占比基本在5：3左右。天津目前仍以中檔改善為主導，城市均價0.8-1.5的供應占比高達66%，南京、蘇州、武漢中檔改善占比基本在5成以上，高檔豪宅占比則在3成左右。青島中檔改善和高檔豪宅供應占比可謂不分伯仲，均在4成以上。受去年地市低迷影響，部分地方政府也采取“提質縮量”的方式加強了核心區域宅地供應，以蘇州為例，也加強了高新區和園區的供地占比，從2022年以來的地塊成交結構來看，高新區、工業園區等樓面價超2萬元/平的高價地共成交了11宗，總建面達76.95萬平方米，占比高達29%。而主力仍為吳中、吳江、相城區的中檔地塊，地價基本在1-1.5萬元/平不等。

??仍有少數城市諸如廣州、福州、廈門2022年預期新增供應將主要集中在高檔，主要源于3城2022年主要成交地塊均為核心區位高價地，房企拿地態度不言自明，基本采取“以銷定產”模式，因改善盤尚能走量因而也加緊對于核心區域地塊的爭搶。譬如廣州荔灣區、海珠區、天河區等；廈門島內湖里區、思明區等。同時盤點福州2023年上半年待售貨量，熱點板塊在售貨量為24.96萬方，新增貨量約25.98萬方，主要集中在中心、東區及金山板塊，而當前主要熱銷盤也集中在這幾個片區，因土儲多為國央企開發，開發進度鮮有受外界項目干擾，預期整體福州2023年供應仍將以單價3萬元/平以上的高檔項目為主。

??除了上述有明顯供應側重點的城市之外，還有部分城市諸如上海、寧波、無錫等，地價參差不齊，因而使得整體未來供應產品檔次分布也相對平均，低、中、高檔“雨露均沾”，每個產品檔次分布占比均在3-4成左右。

??以無錫為例，低檔-中檔-高檔基本算是三分天下，占比分別為20%，35%和44%，因近兩年城投拿地比重增加開發節奏放緩，2023年3-6月預計仍有7個項目計劃入市，部分項目已領預售，整體產品線也覆蓋了高中低三檔，隨著市場回暖各項目也將加大營銷力度。目前來看，前期積壓需求逐步釋放，短期內備案量仍將呈上漲趨勢，但漲幅過后也將會有一段時間的平穩期。

??03

??項目端調研結果的基本概況

??核心觀點

??31城二季度預計新增近3400萬平，京蓉廬上市不足100萬平。

??結合CRIC調研的31個城市2023年待入市項目量數據來看，30城2023年第二季度到第四季度預計待入市項目量達7526萬平方米，按照入市時間來劃分，二季度將迎來年內首個供應高峰，整體供應規模將達到3394萬平，約946個項目入市。

??細化來看2023年二季度各城市預期新增供應情況，青島、廣州、武漢排名居前，僅二季度新增供應規模均超300萬平，南京、寧波、蘇州隸屬于第二梯隊，預計新增供應持穩在200-300萬平，相較而言，北京、成都、合肥等熱點恒熱城市后期或將面臨供應約束，均不足100萬平。

??而從供應結構各產品檔次分布來看，31城剛需、改善、高端占比結構為52%、38%和10%，總體仍呈現出以剛需剛改為主導。分城市來看，北京、鄭州、昆明剛需占比均在7成以上，2023年剛需仍是供應主力，蘇州、天津、合肥則以改善為主導；值得關注的當屬廈門，隨著島內成交多宗宅地入市，2023年高端占比高達47%。

??從供應結構各項目區域分布來看，31城主城、近郊、遠郊占比結構為46%、34%和20%，主城區仍屬于供應主力、分城市來看，合肥、南寧、西安、鄭州、福州、常州主城占比均在7成以上，北京、長春、蘇州、長沙、青島、南京則以近郊項目為主，占比均在5成以上，少數城市諸如廣州、深圳、寧波遠郊還將持續加大供貨量，預期也將造成庫存積壓。

??整體來說，一是2022年供地顯著縮量且一季度末僅3成項目開工，多集中一二輪地塊；二是供地端預計新增供應同比“腰斬”，待入市項目盤點約8000多萬平；三是二季度將迎來項目入市高峰，多數城市下半年會明顯供應不濟；四是地價推動產品檔次升級，18個城市將以中檔產品為供應主力。綜合得出，本輪樓市回暖受供給約束矛盾突出，2023年預期也將是供應小年。